石市“摩尔”是饱和还是饥饿？

　　随着北人集团在邢台建摩尔（ShoppingMall），这一业态再次被推向前台。有业内人士认为，在中国当前形势下传统的百货店终将被先进的摩尔所取代。摩尔是一种目前世界上最为主流的商业业态之一。

　　在省会，摩尔的发展潜力显然被地产商所看好，目前已建的、在建的、拟建的摩尔就有先天下广场、卓达星辰广场、远洋城、自由港等，12万平方米的先天下广场将在明年初率先亮相，卓达星辰广场也已指日可待。也就是，在1年之后，石家庄将同时出现几处大的“商业城堡”。然而，这个“大”字带来的是兴奋、担心还是恐惧？随之而来的问题是：石家庄需要这么多摩尔吗？

　　摩尔起源于美国，专家认为摩尔要建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上。有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上、家庭汽车化和住宅郊区化基本形成、社会进入休闲时代、人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，摩尔才真正开始得到良性和快速发展。而石家庄这样的中型城市距离这些条件显然还有一段不小的距离。

　　石家庄能支撑起多少个摩尔？无论从经济还是人流，石家庄都难与北京、上海相匹敌，摩尔到底是不是石家庄商业应该发展的一个趋势？对此，来自省会不同行业的专家在观点碰撞中可谓仁者见仁，智者见智。摩尔还有潜力和空间

　　商业地产到底是饱和了还是饥饿？河北开元房地产公司常务副总魏星的观点非常鲜明：石家庄的商业地产还非常有潜力，最终结果好与坏，就看地产商是想短期获利还是有长期目标。

　　“商业和商业地产就像一对相伴左右的兄弟。”魏星这样比喻。“要看省会的商业地产有没有潜力，看看商业有没有潜力就可以了。”魏星举了这样一个例子。“1990年筹建北国商城时，有人就提出‘盖那么大的商场，有那么大的购买力吗？’现在来看，北国商城已经显得小了。”

　　“就说现在，石家庄的商场多吗？数得着的也只有北国商城、东购和新百广场几家。这说明什么？说明商业有潜力，也说明商业地产大有可为。

　　从发展的眼光看，石家庄需要一个更大规模的商业休闲广场，这也是众多房地产商热衷建‘摩尔’的重要原因。先天下广场，是建在市中心的集购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲等于一体的大型购物中心，仅商业场所的面积就达12万平方米。我们之所以选择造‘摩尔’，就是因为这方面在石家庄的城市发展中存在空缺。”魏星认为，石家庄的人口增长非常快，必须以发展的眼光看待商业发展的空间。

　　冷与热，在一“念”之差

　　省会商铺建了不少，有商业街也有商场，商铺投资热曾一度烧得很多人激情澎湃，但结果却是几家欢喜几家忧。东购与康泰仅一条小路之隔，火爆与冷清的反差却一目了然。

　　对于商业地产的冷热，魏星非常冷静地分析道，任何一个行业，天天有倒闭的也有新生的，商业地产也不例外。究其原因，主要在一“念”之差，就看地产商要的是短期效益还是长远利益。“商铺坚决不能卖。”这是魏星在总结目前“商铺之乱”后得出的观点。“很多地产商为获得短期效益，往往采取卖商铺的做法，借壳赚钱，一旦投资的钱赚了回来，地产商是不会为商铺的未来负责的。商铺卖给了个人，通常是谁想卖什么就卖什么，没有统一的规划和管理，这样的商场不乱才怪？所以要有长远的想法，我们的理念就是一定要负责任地打造出一个精品。”“摩尔是否可以动工，招商对象是否确定是关键。否则开工之日，便是将来关门之时。”商界一位资深人士说。对于这一说法，魏星十分认同：“先天下广场就是先确立与商家的合作，才开始动工兴建的，是由地产商开发，将来由商家建立在长远发展的目标之上的，北国商城是省会龙头商业企业，由它来统一管理和经营，是建立在长远发展的目标之上的。”

　　省会需要“都会摩尔”

　　省会正在筹划开业的先天下广场、远洋城摩尔等都处在省会寸土寸金的繁华之地，这和发达国家那些建在郊外体态庞大的摩尔相比，其选址思路已经相去甚远。但是对于这种差别，业界人士和学者都认为这是本土化摩尔生存的基本土壤。

　　北人集团总裁白珊女士说：“我们考察了众多城市的摩尔发现，这种业态分两种：一种是社区摩尔，主要指欧美那种；一种是‘都会摩尔’，处在成熟商圈、交通方便的市区内。后者的选择是和中国人的购物习惯以及文化习惯相吻合的，这也是省会私家车不普及的市情决定的。除了北京、上海、广州等大城市，摩尔的选择只能在市区的中心区域，否则很难带来旺盛的人气。”

　　和白珊的看法颇为相似的还有河北经贸大学的田学斌博士。田博士认为，摩尔业态是后工业化的阶段性产物，随着分工的细化，人们的时间价值更高，娱乐、休闲、购物等要一站式完成。摩尔在中国的发展就像超市当年在中国的发展一样，发达国家的超市都建在城郊，超市前有极大的停车场，而我们引进的超市主要建在市区内，超市前更多的是自行车。所以商业业态升级时也不可生搬硬套，要符合城市的经济水平。

　　能消化多少摩尔市场说了算

　　“当石家庄市人均可支配收入达到目前的2—3倍的时候，才能支撑一个位于市中心的摩尔；要支撑一个郊区的摩尔，人均可支配收入得增加4—5倍才行。”一位专门从事经济研究的专业人士分析认为。“1990年到1999年是一个经济周期，在这个周期中1996年是一个高峰，人们的收入增加了4倍；经测算，新一轮周期将从2000年到2012年左右，预计2008年达到高峰，人均收入可增加2到3倍。”如此算来，到2008年，石家庄才能支撑一个摩尔。

　　田博士认为，石家庄有二百多万人口，人均可支配收入在八千多元，私家车的拥有量也非常有限，所以建那么多十万平方米以上的摩尔到底能否都赚钱，这很难说。摩尔有庞大的体态，日常损耗非常大，要靠庞大的客流来支撑运营，没有客流的摩尔肯定是要被市场毙掉的。

　　正在进行摩尔业态研究的白珊女士认为，我们不能因为有的摩尔经营不好就因噎废食，但也不能因为别人经营成功了就跟着上。摩尔业态的运营和资金运作、项目管理、地理位置等都有很大的关系，现在很难说到底省会容纳几家摩尔更合适。

　　摩尔对百货超市形成致命冲击？

　　摩尔业态集主力百货店、品牌超市、知名餐饮、休闲娱乐场所于一身，可谓放大几倍的百货商场，田博士认为，市中心区摩尔的出现，必然要对原来的业态形成打击，原来的百货商场必然要重新定位。当然，摩尔在为自己招揽客流的同时也会为附近的商业带来共享客流。

　　石家庄的商业竞争之激烈在全国有名，一家开店必然会引起另一家的狠命打压。有业内人士认为这和石家庄在全国首屈一指的市区人口密度和商业网点的空间密集有很大关系。那么，对于即将呼啦啦冒出来的那么多摩尔业态，百货商场有多少招架之功呢？记者采访了对这一问题考虑最多的北人决策层，“如果我们不做这一业态，也会有别人去做。与其别人去做，不如我们带着品牌、人才等优势去做商业的顶尖业态，选择优势的地理位置，争取更大的客流和更大的生存空间。”既经营百货商场，又涉足摩尔的北人决策层认为，他们会错位经营摩尔和百货，在品牌的选择上会科学搭配的。

　　风险和收益并存

　　事实上，对于摩尔这个新生商业业态还存在不同的声音。北京近60万平方米的金源时代购物中心一天的营业额只有区区十几万人民币，上海的正大广场等经营得都不尽如人意……这诸多案例让很多业内人士担心：风险是摩尔可能面临的最大问题。

　　一位为摩尔做顾问的陈先生介绍，做摩尔至少需要两年的前期准备、两年的建设和三年的开业运营投入期，也就是说开发商可能会一直亏损7年。国外的经验是摩尔实现盈亏平衡就得5年以上，而要收回全部投资就得十几年甚至几十年，风险由此暴涨。如此看来，河北众多摩尔要走的路实在还很长很长。