房地产发展要遵循经济规律

　　抑止房价，已成为时下热得发烫的话题。3月16日，央行提高房贷利率，房价并没有应声而落。房贷新政，只像是在一盆开水中投了一个小冰块，溅起的“涟漪”让人对这个市场更看不清楚。来自各层面的争论也愈加激烈。抑止房价，怎么成为让人更看不懂的“谜团”？本报记者再访对房地产经济有颇深研究的著名经济学家、省社科院院长宋林飞教授。　调控是因为房市风险增加了

　　记者：央行提高个人住房贷款利率，挤压房价泡沫，好事并没叫座。不仅遭到一些个人购房者的谴责，这种抑止需求方的调控方式，也遭到专家的质疑，国家税务总局官员关于启动房地产交易税的风刚刚放出，又引来一些责难声，甚至有专家认为，控制房地产业的投资和控制房价，不应是中国房地产业的调控方向。怎样看待对房地产业的调控？

　　宋林飞：调控是因为房市风险增加了。固定资产投资包括三大块：基础设施、技改投入和房地产。现在房地产是最热的。在世界经济中，房地产业是高风险产业，回报高，风险也高。最近中央有关部门做了一项调查，整个房地产业的利润率达到30%40%，是全国行业平均利润率的5倍。

　　利润高带来两个问题，一是房地产风险转化为银行风险。东南亚金融危机就是从房地产开始的。现在房市正在出现和股市一样的风险，是必须防止的。去年，全国房贷比上一年增加了9倍，数额太大了！以前中央提出要关注钢铁、水泥、电解铝、汽车、房地产几大行业的发展，我们更多地只关注了前两个行业，现在看来，房地产拉动了前面几个产业投资过热。

　　二是价格与价值严重背离。货币化补偿初期，房价是人均收入的4倍，那时，货币化补偿可以买到一套60平方米的房子。现在，货币化补偿就买不到60平方米的房子了。房价在市场经济中是逐步上涨，现在的问题是，房价的上涨远远高于工资的增长，房价一年的上涨幅度就相当于普通市民八年、十年的工资增长，这是很危险的，居民消费都是“买涨不买跌”，房子卖不掉时怎么办？房地产风险进一步积累，将增大银行风险。　“名义锚”对各方利益影响不大

　　记者：现在房地产市场出现的情况有点类似上世纪90年代初的“股疯”，当时大部分人不相信股市会跌，现在许多人不相信或不愿意相信房地产存在泡沫。央行提高房贷利率后，相反喊涨声大于喊跌声，争论也更为激烈。房市，成了让人看不透的“谜团”。

　　宋林飞：此次央行新政实际只是个“名义锚”，“锚”并没有下到河底，只是给人一个信号。采用货币政策来调控是有办法的。提高存款准备金率、加息、贷款利率提高以及提高再贷款利率等都是手段。近年，央行两次调高存款准备金率，只调高了1.5个百分点。并不如1999年扩大信贷时，从13下降到6效果显然；近几个月，两次调整存贷息差，都是“名义锚”。只是心理上有一定影响，利益上影响不大。

　　另外，房地产本身利润空间太大，并不“伤筋动骨”。但作为温和调控来讲，是有道理的。这个“手”和方法要频繁使用。美国从去年6月起已连续加了7次息，从1%上升到2.75%。

　　对房价的调控还需要行政手段。房市与股市不同，股市跌是信誉缩水，房地产跌是真正的财富缩水。　房地产业不能只是短暂的繁荣

　　记者：对于房价上涨过快的原因，开发商的说法是，地价的上涨拉动了房价的快速上涨。近日，国家四部委对全国32个大城市的联合调查表明，地价只占整个房价比重的23%，上海只占16.17%，广州是11.4%。剥开了谎言画皮的同时，也提出一个问题，市场失灵。

　　宋林飞：现在有一种误解：房价越高，地方经济越繁荣，这是短期化的表现。房地产市场不能短期繁荣。从一个城市的财税收入来看，土地出让金和房地产税收在地方财政收入中所占比重较大。上海房地产税收就占到整个财政收入30%。任何一个城市都不希望它的房地产业大起大落，这是与一个城市和百姓的利益都在里面有关。

　　希望它长期发展，就要看到繁荣背后已经隐藏的问题。现在各地政府看重的是两个东西：GDP和税源。GDP是名，税源是利。这也是树立正确的政绩观中的两个障碍。这个“名”、“利”不是开发商创造的，投资者只创造了中间环节，“名”和“利”最终是消费者创造的。明了这一点就好解决问题了。对投资者和消费者就能一碗水端平。

　　开发商应该赚钱，但赚得太多，就会导致利益失衡。我去年就呼吁对房地产市场进行调控。

　　首先挤压暴利。以前有一项规定，普通商品房利润率为8%，但现在达到了30%－40％。从开发商来讲，35％是自有资金，30%－40％的利润率，就是自有资金100%－200％的利润率。暴利使房价居高不下，投资热难降。国外是老百姓买了房出租，我们一些人是买了房等在那里涨价，不出租。

　　对这个问题政府要管。稳定物价是政府四大职能之一。现在房地产业的暴利要老百姓买单怎么行呢？怎么管？一是调整土地供求关系。对中低价房的土地供应结构适当作些调整，闲置的土地收回来。现在处罚一点钱，没有作用。利润那么大，拔根汗毛他哪里痛？从国际上看，对于闲置土地，有的国家是主张收回，有的国家是改建公共场所。

　　二是从需求上限制。对自住房的需求，拆迁力度不要太大。但不能不搞拆迁，不搞拆迁城市不能发展；对投机性的购房，要严格抑制。

　　三是加强成本核算，限制暴利。房地产业利润可以高一点，但不能超过平均利润率的2倍以上。其实，真正的成本也就三大块：土地成本、建筑成本和盈利及其他。土地成本是硬的；土建成本也是硬的，每平方米也就是500600元。现在不少开发商把个人支出都计入成本。

　　对于市场的监管，物价部门在房地产价格确定上“缺位”了。暴利怎能不管？不能让开发商搞价格同盟、搞垄断经营。 作者：汪晓霞曹介森来源：新华日报