市场分析：武汉房价变化折射国家宏观政策影响力

　　新华网武汉4月9日电（记者杨兴国）中央宏观调控政策出台一年来，一度狂飙直上的武汉楼市已步入健康发展的轨道。但随着国家中部崛起战略的实施，武汉的房地产业仍有很大的上升空间，有关专家预测2005年江城房价仍将保持10％左右的涨幅。

　　9日，记者从正在武汉国际会展中心举办的2005武汉春季房地产交易会上获悉，2004年春天，武汉楼市十分火爆，一些楼盘出现抢购风，房价步步攀升。统计资料显示，2004年1－4季度住宅均价分别为每平方米2488元、2633元、2713元、2835元，第4季度房价比第1季度上涨了13.95％。

　　据市房产局市场处处长耿宏诚介绍，去年下半年，中央的宏观调控政策对武汉房价的作用非常明显，房价涨幅变得平缓规范，今年一季度，房价更加平稳健康。统计资料表明，武汉楼市供求关系平稳，市场供应房源销售率达到70－80％，其中自住性需求占90％；投资性需求已由去年的7－8％降低到今年第一季度的3－4％。市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌认为，目前武汉房屋均价已基本达到业内预测的每平方米3000元的水平，和武汉经济水平、市民收入水平基本相适应。

　　房地产业内人士分析了武汉房价的变化。负责编制武房指数的亿房科技公司市场研究部经理明晶晶介绍说，去年3－5月，武汉市中心城区房价每平方米2600元左右，上涨300－400元，个别楼盘涨了1000元，多年卖不出去的空置房也被一抢而空。宏观调控政策一生效，便凸显了武汉楼市产品结构性断层的这一缺憾，因为许多开发商看重高档楼盘，而放弃开发中低价位楼盘的开发，使得市场上每平方米3000－4000元的高端楼盘较多，中低价位楼盘房源则十分短缺。

　　面临房价的上涨，市民们的心理承受能力也变得成熟起来，不会跟风买涨。因此，开发商们不再急于将新建楼盘推向市场，采取“投石问路”的策略，更多地关注购房者的需求趋向。一些开发商已经不太指望楼盘炒作的神奇效果，放弃了自行销售，分一杯羹给地产营销代理机构，他们需要借助专业营销能手的力量。

　　8日上午，2005武汉春季房地产交易会开幕后，清华大学教授刘洪玉做了“宏观经济走向与房地产业发展”的演讲。他说，过热又叫过度开发，当市场上的新房开发速度高于需求增长时，便会出现空置率上升，物业、租金价格下降，房产随之贬值，导致“房产泡沫”。目前，武汉还没有房产泡沫。他认为，随着国家中部崛起战略的实施，武汉的房地产业仍有很大的上升空间，一段时间内仍是供小于求。当然，要抑制投机行为，应提倡富人购房多交税，比如20万元以上的房产要交纳房产税，20万元以下的则可免税。

　　有关专家指出，我国中部崛起战略将加快武汉中心城市地位的提升，也为武汉的房地产业提供了更多的商机。武汉德思勤公司总经理高虹则认为，过去人为把武汉三镇化，如今武汉核心区正在慢慢形成，未来武汉房地产发展方向就是中心城区的中高档楼盘的开发。目前，武汉核心区的房产价格被远远低估了，上海、北京核心区的房价每平方米分别为1.6万元和1.8万元，而武汉却只有4300元，这是不正常的。有些上海人来买武汉中心区域的房子，他们就是看中了武汉的土地一定能升值的，而且升值潜力巨大。

　　据武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌预测，从武汉市经济发展水平和市民收入增长幅度来看，2005年，武汉市的房价涨幅将在10％左右。