大厦才盖了一半儿开发商威逼利诱业主提前付款

　　新闻背景

　　明明是商住楼，共有800户业主，但开发商称只要先来交剩余房款，前200户就可“摇身一变成住宅”、享受住宅的低契税和低价水电费？近日，购买了新街口户部街“天空之都”（又名“天之都”）的业主殷女士连续接到了开发商的两个催缴余款的电话。等殷女士赶到现场一看，这幢37层高的大厦才盖了一半左右。

　　因为销售小姐原先宣称的贷款时间提前了4个月，来不及筹资的殷女士就想拒绝开发商给优惠的“好意”，谁知这时开发商变了脸，拿出合同声称不给钱、不贷款就要追究殷女士的违约责任。这不由让殷女士心生疑窦：开发商给的优惠究竟是“馅饼”，还是“陷阱”？开发商频催款先付有优惠，迟付就违约

　　2004年4月中旬，南京市民殷女士看中了当时正铺天盖地进行广告宣传的新街口地区“天空之都”商住楼，在考虑到自身经济实力和该大厦的黄金地理位置后，殷女士购买了该大厦的一间57平方米的商住房，售价是每平方米1万元。殷于当日付了2万元订金，此后又将总房款的20%共11万4千元交给了开发商，签下了合同。按照开发商当时的承诺，殷女士只需在该大厦封顶之时，将剩余的80%房款按揭支付。

　　然而今年4月2日，殷女士接到了该大厦售楼人员打来的电话，要求殷将剩余的80%余款付清。该大厦属商住楼性质，目前拥有约800户准业主，交房之后楼内所使用水、电费用均比住宅楼要昂贵；同时，客户在办理两证时要缴纳的契税为4个百分点。为让殷能及时前来办理相关支付手续，开发商开出了两个优惠政策：一是承诺前200户来大厦办理提前付款的客户，可以享受水、电费用与住宅楼费用一致；二是将契税降低至2个百分点。

　　在看到开发商开出的如此“优惠”条件之后，殷女士也动心了。于是和其他几位也购买了该楼盘的客户到大厦售楼处咨询。而此时，售楼处工作人员的说法变得非常坚定：无论你是否选择这前200户的优惠条件，都必须在半个月内将所有余款付清，付款形式可以是现金支付，也可以在银行办理按揭。为配合开发商此次催缴付款行为，一家股份制银行就在售楼处现场办公，并提供咨询和接受材料。殷女士告诉记者，无论是开发商还是银行，在宣传的口吻上都透着一个“催”字，就是要客户尽快把余款缴上。同时，售楼处人员还告诉殷女士，如果在半月之内表示无法提前付款的话，那么开发商就视客户为“违约”行为，将从客户的预付款中扣除相关违约金。也正如此，售楼处的工作人员告诉每个咨询者，已经有很多的客户将余款付清了，再思考的话不仅许多“优惠政策”都享受不到，还可能造成“违约”事实。记者现场目击“半截楼”银行也敢放款

　　殷女士购买的“天空之都”就位于新街口附近，规划中盖30多层，目前工程进度只完成了一半左右。

　　殷女士在今年开春以来一直密切关注着工程的进展情况，按照开发商当初“2005年7月份封顶、2006年年底交房”的承诺，目前工地上应该是热火朝天的施工场面。而从开春以来，该高楼就停止“长”高了，而工地上也少见施工人员工作。昨天，记者陪同殷女士等客户到售楼处咨询时，一位工作人员表示，目前工程仍在进展之中，已经建设了20层，今年7月份封顶可能达不到，但能确保客户在2006年年底拿到房子。

　　工作人员对于要求提前付款的说法作出解释：“虽然当初承诺房子封顶时才需办按揭，但目前开发商的投资已经超过了2/3,只要银行同意就可以办理贷款手续了。”该工作人员还称，目前购买该大厦的客户不仅可以只在一家银行办理，同时有另外两家银行在办理。殷女士仔细核对了一下去年签订的合同文本，竟然发现土地的抵押权是属于另一家银行，与目前售楼处现场办公的银行并非同一家。殷女士咨询了拥有该大厦土地抵押权的银行信贷部，银行工作人员表示，如果是在其他银行进行按揭，那么业主将不能顺利地拿到土地证。

　　在售楼处现场办公的那家股份制银行工作人员接受咨询时告诉记者，目前这幢盖了半截的大厦是可以办理按揭的，没有必要一定在大厦土地抵押的银行办理。现在他们先收集客户材料，快的话两个工作日就可以放款，一般的速度是半个月之内就可以将所有手续办完。对于是否需要等房子封顶之时才可办按揭，这家银行明确表示没有这样的规定，“开发商说可以办理了我们就办理。”知情人士揭秘央行严规被“打折”

　　尽管现场办公银行和开发商口径一致，但这却明显违反了2003年6月人民银行出台的著名的“121号文”。这个用于防范房贷风险的文件曾因“政策严厉”在房地产业界“一石激起千层浪”。该文件明确要求：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　就记者反映的情况，人民银行南京分行信贷处处长朱国林明确表示：不封顶就放贷肯定违反“121号文”，将由江苏省银监局介入调查。据了解，去年这样的事已经处理了好几起，银行违规做法均被叫停。而江苏省银监局法律事务处黄处长也表示：银监局有职责对其做法予以纠正，接受购房人以及社会各方对这种做法的举报。

　　不封顶贷款究竟后果如何？南京市住房公积金管理中心有关负责人告诉记者：公积金贷款是严格执行“封顶贷款”的，每个楼盘放贷前都派工作人员实地查看，因为这关系到贷款能否顺利收回。试想，一旦房屋“烂尾”，贷款人很可能拒绝还贷，而作为抵押物的烂尾房即使收回了，又怎能保证变现后足额还贷呢？这里面贷款人有风险，放贷机构的风险则更大。

　　自身既有风险，且又违反人行政策，为什么还明知故犯呢？一位金融业的知情人士向记者揭开其中秘密：开发商往往在封顶前是最需要资金的，而封顶后最艰难的关卡已过。银行间为了争夺房贷业务，不惜铤而走险。因为“121号文”之前人行的房贷要求是“多层封顶、高层完成总投资的2/3”，而南京市房产部门的抵押条件也是“高层投资2/3”，于是银行就把放贷条件提前到“能在房产部门办理抵押登记”的时候。这位知情人士说，“这已成了商业银行间心照不宣的秘密，违规的还不止这一家楼盘。”问题要害所在资金危机谁来管

　　在采访中，记者了解到，银行被开发商“拖下水”也有不得已的苦衷。一般来说，开发商会指定购房人向某家银行贷款，因为该行是该楼盘的土地抵押行，银行已经发放了前期土地贷款，后期如果拒绝发放按揭贷款，开发商资金一断，以前的贷款怎么收回？而且后期的按揭贷款由于是向购房人发放，往往是“最安全”、也是利润“丰厚”的一块。一般银行向开发商发放土地贷款的附加条件就是购房者要在本银行贷款。因为后期的卖房资金都在该银行发放，银行对购房款的去向就有了监管，比如用于建设该楼盘、清还土地贷款等。

　　这家楼盘给出的三家“可贷款银行”其中有一家的确是其土地抵押行，但却不是坐在售楼部现场说“两天就放贷”的那家。昨日，该楼盘土地抵押行的房贷负责人告诉记者：由于该行坚持封顶放贷，因此有银行抢业务。

　　一位房地产业内人士告诉记者：“天空之都”发展到不惜“威逼利诱”购房人先付款，甚至企图绕过自己的土地贷款行、逃避监管，可见资金的紧张又发展到一个新程度。

　　由于宏观调控，土地供应同时紧缩，一些集团企业预先储备土地，因此各项目间资金相互调配，单个项目的房款已经不能“专款专用”，摊子铺大了，风险也就随之加大，购房人自身的警觉、以及政府部门的监管此刻显得尤为重要。快报记者吴宏孙洁