理性看待楼市涨跌（热点扫描）

　　刘文波

　　房价有一定幅度的涨落是正常的，只是不能波动太大

　　对于房地产市场，政府只能起一个调节的作用，而不能主导市场

　　住房该买还得买，但是心态不一样了

　　在一系列调控政策的作用下，上海楼市出现了微妙的变化。

　　上海有媒体报道，近一周来，上海市“网上房地产”显示出的新房合同撤销套数在增加。4月8日，央行上海分行公布了今年1季度上海市货币运行监测报告，报告显示，截至3月，个人住房贷款当月新增68．08亿元，实际增速已放缓，其中个人住房贷款增幅比前月下降1．4％，而全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1％的下降。与此同时，房地产贷款占全部贷款增量的比例也在不断下降。

　　一些房地产中介商表示，近来成交量清淡，市场参与者的“心理预期”也发生变化了，卖方买方好多人在观望，房价水分正在慢慢挤出。

　　当然，也有抛楼盘者不为所动，依然以高位挂牌。有些人则对今年有着通货膨胀的预期，认为持有房地产还是可以保值增值的，不急于出手。但是，有些抛楼盘者心态开始着急，不得不降低“心理预期”，次新房房价也可以讨价还价了，这是近几年首次出现的局面。

　　更多人买房是为了自住，他们的心态有两种：一是在等待中期望房价下跌；二是认为上海的房价不会跌，只不过是涨幅趋缓了，早买总比晚买要便宜，所以近期还是要买，不过也在寻觅中提高买房要求了，如房屋的地段、朝向、楼层、环境等因素都有所考虑，不像以前一段时间内“一房难求”、“饥不择食”。

　　合理的房价是逐步形成的

　　楼市大起之后是否必然会有大落呢？华东师范大学国际金融研究所所长潘英丽教授认为，供给和需求是决定市场的最重要的力量，在去除了那些干扰正常发展的虚假需求之后，上海的房地产市场将更加平稳、健康地发展，而出现大起大落的可能性则很小。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说：“上海楼市近来的变化意味着央行和上海市实施的调控措施开始有了效果，但我不相信上海的房市会大跌。”他认为，一是因为上海乃至整个中国的经济还在继续较快地发展，市民的收入还在持续提高。未来上海居民的住房需求量仍然非常大，本地人、外地人、境外人，都有对上海商品房的巨大需求，商品房购买力非常强。二是房地产不像股票债券一样是一种虚拟资本，它是实实在在可以居住消费的不动产。“所以，上海房价会有回落，但也是慢慢地降低价格，泡沫逐渐消失，从而实现房地产市场平稳健康地继续发展。”

　　大起大落都不利于健康发展

　　复旦大学金融研究院张金清教授认为，要避免房价大起之后又大落，如果那样是很危险的。他分析，房地产市场70％以上的资金来自银行，包括开发商和终端的购房者的贷款，原来银行一直将个人住房贷款作为优质资产来经营，因为投资者利用按揭将房子转手卖出后，会连本带利提前还贷，普通消费者贷款买房，他会考虑个人的未来收入预期，他的行为总体上是很理性的，贷了款就想尽快还掉，不会坏账，因为房子是做了抵押的。但是，随着房地产市场越来越热，房地产泡沫出现，商业银行的房地产贷款也面临着极大的风险。如果出现房价大幅度下跌，那么房地产贷款成为呆坏账的可能性很大，房地产的风险就转成了金融风险。

　　另外，房地产产业占我国GDP的比重越来越大，对经济的带动作用是非常大的。如果房价大幅下跌，将对经济增长产生不利影响，产生包括失业在内的一系列问题。所以，政府没有“急刹车”，而是慢慢踩。房价最好要缓慢攀升，适度保持在一定范围内的回落，但不能波动太大。回落也要分区域，比如在上海一些因为炒作而价格急升的郊区的房子应该回落，但是市区尤其中环以内的房价下跌的可能性不大。对于房地产市场，政府只能起一个调节的作用，而不能主导市场。要是前面通过市场调节房价大升，尔后就不能通过违背市场规律的行政措施让房价大跌，给金融机构带来风险，影响经济增长。也要避免出现新的另外意义上的不公平，即对在高价位上买房的人而言是不公平的。

　　楼市和股市此消彼长

　　尹伯成教授认为，前一段时间股市持续低迷，买股票亏损，存款利率又低于通货膨胀率，大量资金就流入了楼市，由于出租回报率低，以租养房子不合算，所以很多人迅速买进卖出，赚差价。2000年前炒股票是最赚钱的，这几年在上海炒房是最赚钱的。但随着诸多对房地产投资的限制措施出台，一些人对楼市产生利空预期，对股市产生利好预期，在目前高位上把房子卖掉，将资金转入目前运行在较低价位的股票市场，等待即将到来的大行情。如果股市改革措施得力，出现重大利好，股指上扬，那么更多的资金就会流出房地产市场，转投股市。

　　《华东新闻》 (2005年04月11日 第三版)