别让买房买到“痛苦”

　　7天接到投诉、咨询53起

　　4月初，合肥房产交易告别春节期间的冷淡，正式进入旺季，商报热线0551-2813442有关二手房交易的咨询投诉也呈猛增趋势。截至昨日，本报热线共接到各类房产投诉、咨询热线53起，其中，与二手房交易有关的投诉近1/2。

　　从情况来看，投诉集中在两个方面。一是，商品房定（订）金争议大。读者反映，目前多数商品房开发商在销售房屋时并不直接和购房者签订《商品房买卖合同》，而是先签订“购房协议”、“预售协议”等等，并收取几千到一万元不等的定金。这类“协议”虽对价格、付款方式作了约定，但对于逾期交房、面积争议、房屋设计和环境布局、配套设施运行、产权登记的办理等均未作任何约定。

　　二是二手房中介服务投诉增多。因二手房交易的中间环节多情况复杂，容易造成消费者判断失误、利益受损。所以，多数消费者在处理二手房交易时都会向房地产中介服务机构寻求法律咨询和中介服务。从投诉来看，一些中介机构在提供服务过程中存在各种各样的不诚信行为，包括：中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价；中介商不让购房者到想购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量；中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况；中介商不如实介绍商品房面积的含义；玩弄文字游戏，签订不公平合同。

　　此外，投诉还包括：退租房屋不退押金、物业公司将业主公用设施对外出租以及房屋出现裂缝等问题。对一些典型投诉，记者已将情况转交至有关主管部门。

　　记者提醒

　　准备充足再购房

　　对多数工薪阶层，房子是一辈子的产业，可从目前的一些投诉情况来看，房子又可能成为其中一些人“一辈子的痛”。

　　如何避免纠纷出现？最好的办法，首先，购房者作购买决策时，应尽量征求每个家庭成员意见，购房的具体操办人不要独断，随意采取行动。以防引发家庭纠纷或由错误的购买决策造成经济损失。

　　其次，普通购房者往往缺乏商品房的专业知识，缺乏购房谈判经验，缺乏法律知识，对“合同”不够重视，建议消费者一定要多看几个楼盘，在看房的过程中尽可能多与销售人员沟通，避免购房后带来意想不到的麻烦。甚至不妨花钱请律师陪同，“花小钱保大钱”。

　　签订购房“合同”或“协议”时应仔细阅读其中的每一项条款，对于开发商或中介单位和卖房人事先作出的承诺一定要在“合同”、“协议”中有所体现。对于不规范的“合同”或“协议”，特别是内容对购房人的权利和义务限定较多的，应尽量请教专业人士后再签字。

　　最后，签合同时，应注意核对产权证与房主身份一致、房龄、贷款等事项。对定金的数额约定要适中，不宜过大或过小。

　　一周投诉典型案例

　　千元定金难讨回

　　3月初，林先生在金寨路一房产中介看中某二手房，并谈妥房价。日前，林在中介的参与下与房主签订购房合同，并在双方认可下交付2000元定金。可当天下午，林突然不想买了，向房主提出返还定金要求时，遭到拒绝。过了几天，林的一位朋友称想买二手房，其要求与林当初准备买的房差不多。林想既然定金难讨，不如让朋友买下此房，谁知当他找房主商量时，却被告知房已卖给他人。房主认为林违约在先，定金不退。

　　律师点评：购房合同对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同。从以上事实看，买房人先违约，就不应退定金，但以林先生为例，若买房人没有明确表态不履约的情况下，房主未解除合同也不退定金就将房子卖给他人也违反合同了，买房人可通过法律诉讼追究其责任。

　　草率购房失定金

　　省城刘先生在中介公司看中一套二手住宅，因害怕房子被他人买走，就匆匆交了4000元定金，签下这套22.5万元的购房合同。可就在第一笔款应当交付时，刘后悔了，因没有考虑周全，根本无力购买。他以受房产业务员不实推荐误签为由，要求撤销合同，退回定金，但遭到拒绝。

　　卖房人不迁户口

　　杨先生和爱人都是合肥户口，4年前，杨先生买下省城濉溪路附近一套福利房产。购房时，由于没想到要迁户口的事，购房合同中并无有关迁户口的条款。

　　2004年1月，杨拿到房产证。他们一直没在意户口迁移问题。去年，爱人生育后，杨打算将孩子的户口落在现居住地，以方便孩子今后生活、教育。于是杨和爱人将户口从原瑶海区迁出，但当他们去派出所办理入户手续时，才发现卖房人户口一直没有迁走。按有关户籍管理规定，一栋房子户口只能属于一户居民，既然卖房者不迁，杨先生就不能把户口迁入。

　　杨找到卖房人，但对方却不愿将户口迁走。律师点评：购房者签订二手房买卖合同时，应特别注意户籍、水、电、煤、物业管理等户主的变更问题，应要求在合同上写清楚交接办法和时间，这样做可以很好地避免和解决二手房交易过程中出现的问题。

　　对杨的问题，派出所方面表示，为保障购房户正当利益，他们会要求卖房户将其户口迁移，若卖房户不迁走，他们将采用别的办法，比如让其户口挂靠在其他集体户口上。

　　购房后房龄变老

　　陈女士通过某中介公司购买一处二手房，当时介绍说是1991年的房子，入住后发现是1986年的。找中介论理，中介称：房主撒谎，中介也不知情。对此，陈女士不解，“到底谁在撒谎？”房管部门点评：中介收取服务费，就应该以专业知识向交易双方提供服务，其中包括如实介绍房屋情况，负有查验实情的责任。在这个过程中，中介应当负有一定责任，购房者可通过法律途径解决。

　　买主房子被出售

　　2003年，郑辉（化名）与开发商签了购房协议，去年初，正式交房。当时，郑辉曾向开发商索取房产证，但对方让郑别急，房产证需统一办理。在此期间，郑由于忙着装潢房子，便没有在意。今年初，突然有人拿着房产证让郑搬走，因为郑所住的房子是他的。郑拿房产证一看，登记的正是自己的房子，但名字却是别人，而办证时间是2004年。原来，开发商在他不知情的情况下，将房子卖给了别人。一怒之下，郑辉将开发商告上法庭。

　　房子卖了没有钱

　　今年3月初，夏女士通过一中介公司，将自己在省城青年路的一套房产卖了出去，当时双方谈的价格是24万。但买房者已正式入住，可自己却始终难见房钱。找买房人，买房人说房钱早已打进银行，并出示了证据。找中介公司，中介公司先说钱没有到账，后又说，需要时间转账。夏女士非常着急。

　　解决方案：目前合肥市已经成立了二手房资金托管中心，无论卖房人还是买房人，都可以通过该中心进行资金托管，这样就可以避免中介公司拖着不给钱了。

　　轻信传言遭“忽悠”

　　工程师曾先生听肥西一农民介绍，某地即将拆迁，若买房子的话，今后房价攀升不说，还能享受优惠政策。禁不住诱导，曾先生购买了农民家一套房产，双方签订了协议，曾为此花去数万元。日前，曾先生听人介绍，如果没有房产证，房产交易不被认可，于是，曾找到卖方，但对方表示无法解决。

　　律师点评：曾先生的要求将得不到满足，因为法律规定，有房产证的房子才能上市交易。像曾先生的情况，城里人购买农村房产本身就已经违反规定。

　　二手房交易手册

　　如何避免二手房交易中可能出现的问题？日前，记者咨询了合肥市房地产管理局有关负责人以及长期从事房产纠纷的律师。

　　TOP1.房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以必须选择有房产证的房屋进行交易。

　　TOP2.房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。

　　TOP3.交易房屋是否在租买二手房时，应注意是否存在租赁，因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

　　TOP4.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；同时，应注意土地使用年限。

　　TOP5.市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，才急于出售，作为买房人应全面了解情况。

　　TOP6.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　TOP7.单位房屋是否侵权一般单位房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。买房人若未注意这些，可能会侵犯单位合法权益。

　　TOP8.物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，可能要承担所有费用。

　　TOP9.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如贷款时，为买房人提供零首付服务，即买房人所支付的购房款均从银行骗贷出来。买房人以为占了便宜，但若被银行发现，将承担所有责任。

　　TOP10.合同约定是否明确二手房买卖合同虽不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。