为了普通百姓的安居——上海两个“一千万”中低价商品房建设一瞥

　　本报记者杨俊

　　昨天下午，记者驱车来到卢浦大桥浦东一侧的浦星公路边。一片正在热火朝天建设中的漂亮住宅小区，展现在眼前。这里就是一期工程总建筑面积55万平方米的“世博家园”，未来将接纳2010年中国上海世博会园区的动迁居民。今年年底至明年春节期间，首批2000户动迁居民就可以从拥挤的老城厢迁入这里的新居了。

　　工地上，已有超过15万平方米的多层住宅冒出地面。“像春笋一样起来了，速度很快的！”几乎每星期都要到工地上转转的魏老伯对记者说。他是世博园动迁居民，正盼着这里的房子：“房子这样好、建设速度这样快，出售给我们动迁户的价格又保证是中低价位，市委市政府为我们想得真周到。”

　　魏老伯高兴的，正是现在上海市民最关注的话题。今年上海将竣工1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，占市场供应总量的65％，全部供应给世博会、轨道交通和经认定的旧区改造项目动迁居民，以及广大中低收入市民。

　　那么，这些“价格不高质量高”的中低价商品住房是如何诞生的？记者走访了负责“世博家园”建设的上海城市建设投资开发总公司。在这里，记者看到了为精心打造好两个“1000万”的民心工程，上海方方面面所作出的巨大努力。

　　一张建设地图遍及全市

　　上海城市建设投资开发总公司不仅是“世博家园”项目的建设者，也是多年来上海一大批中低价普通商品住宅的建设者。公司副总经理、城投置地董事长孔庆伟告诉记者，为上海普通百姓造动迁房和中低价房，是上海历届市委、市政府一直努力不懈在做的工作，上海城投是这项长期工作的见证者、实践者，整个企业一半以上的人、财、物力都投入到中低价普通商品住房建设领域。

　　在上海城投位于浦东的总部大楼，记者看到了这样一张建设地图——

　　从上世纪90年代初开始建设，以1995年位于凌河路61弄的东陆四街坊竣工交付为标志，上海城投迄今已经连续十多年在上海东、南、西、北不少地方，建起近150万平方米中低价普通商品住房，包括当年的动迁房，逾1.6万户支持上海高架、地铁、大绿地等重大基础设施建设的动迁居民迁入新居。加上目前正在加紧建设或准备开工的基地，有近150万平方米中低价普通商品住房将于两年内完成，再惠及近2万户动迁居民和中低收入家庭。

　　上海城投建设中低价房的进程，是大批国有企业参与维护上海房地产市场健康发展的一个缩影。今年，在上海老百姓期盼的“两个1000万”中低价普通商品住房建设中，十多家国有企业通过公开招投标参与建设，雄厚的实力、规范的运作，使得“两个1000万”从房价控制、房屋质量到建设进度都有十足的保证。

　　一本开发大纲锱铢必较

　　为了造好中低价商品房，记者在上海城投看到一本厚达170页的《开发大纲》。这本大纲涉及中低价房项目建设的7个方面，包括进度、质量、安全、成本控制、文明工地、规范程序和员工建设。一页一页翻看，其中小至防渗漏止水带安装到位这样的细节，就有近万个。

　　这本大纲是上海城投为中低价普通商品住房“度身定制”的，目的很明确：全方位控制成本、全方位控制质量、全方位控制进度。

　　由于上海的中低价普通商品住房建设全部采用由政府控地价、控房价的“双控”措施，企业在公开招标中必须靠优质合理的项目方案取胜，而真的拿到项目后，在“双控”的前提下，所有的建设成本必须“倒排”，否则超出政府核定的房价，亏损要由企业自己负担。

　　既要保证不亏，又要确保建设质量，整个建设过程就必须锱铢必较、精打细算。这种现状，催生了上海城投的第一本《开发大纲》。它的雏形，早在2002年下半年上海第一个100万平方米重大工程配套商品房投入建设时，就已经在上海城投位于东陆、黄山、平阳的16万平方米项目中初步形成，到今年“世博家园”建设时，已经六易其稿形成正本。

　　多年来一直负责配套房建设的项目负责人薛志敏告诉记者，10元钱，在不少高价楼盘开发中可能随便就从指缝间流走了，而在中低价房建设中即使1元钱也是头等大事，因为关系到房价的控制。《开发大纲》中近万个细节就是通过精细的管理控制房价的，其中就有许多控制10元钱支出的。比如，材料采购货比三家，几大基地均实行团队采购，所有建材一再核算比选，质优价廉降低采购成本。再如，不断优化设计方案，在不影响小区美观与使用功能的前提下，适当压缩外立面装饰。还有，管理支出严格控制，办公室里小到一张复印纸的使用都有严格规定。

　　这样辛苦的活儿，城投为啥一直愿意做？城投置地执行总经理沈立奇道破“天机”：这既是为了落实好市委市政府的要求，也是为了在中低价房建设过程中磨练出一支优秀的队伍，无论是管理水平还是技术水平，都经得起市场上任何风浪拍打。

　　一条服务热线 心贴百姓

　　中低价房造好后，售后的服务有没有保证呢？城投的同志告诉了我一个电话号码：8006201155。

　　这是城投置业为中低价房居民设立的一条免费服务热线，以“窗口”的形式统一受理目前3个已经入住的配套房基地内逾2200户动迁居民的投诉、咨询和建议。热线自去年3月15日开通以来，已累计受理795余件，其中，406件为咨询配套商品房政策等，有效投诉387件，截至目前已处理356件，结案率92％。不过，投诉房屋质量问题的，少而又少。

　　不要以为这只是一条普通的服务热线。对于上海城投来说，这是企业的一个项目后评估平台，更是一条民心工程的鉴定线。项目做得好还是不好，住进去的人最有发言权。

　　城投置业客户服务中心总经理赵勇与总公司项目部负责人薛志敏有个“每月对表”的约定。从去年3月15日以来，每个月，服务中心都会把一份当月居民投诉建议内容的分类统计和说明文件提供给项目部，由其研究后采纳融入正在进行和规划中的项目。去年，不少入住东陆、黄山、平阳小区的动迁居民向服务热线反映，中低价房对许多中低收入家庭来讲并不是暂时的住房，而要住很长一段时间，这期间家庭结构和住房需要会有所调整，如果房型能够灵活变通组合，那就好了。这些建议很快从服务中心转到了项目部，又很快从图纸上的规划调整变成了建设中的新变化。

　　在建的“世博家园”房型从原先一室一厅约60平方米、两室一厅约75平方米、三室一厅约95平方米，分别改成了一室一厅约50平方米、两室两厅约70平方米、三室两厅约90平方米。房型更紧凑，既降低了总价又增加了灵活性。一室一厅能够变成两居室，一室一厅和两室两厅可以很容易地打通变成四室两厅两卫生，三间朝南，适合几代同堂的大家庭。

　　在不断推进的中低价房建设中，借助这条服务热线，上海城投积累了大量更实用、更符合居住者持续需要的“金点子”，使得自己的设计竞标方案，往往能在中低价房项目公开招标中拿到优胜。

　　眼下，除了房型变化，动迁居民提出的各种关于配套设施的要求，正在闵行浦江、嘉定江桥、松江泗泾等新的基地落实，交通、医疗、教育是配套的重点。

　　在采访中，城投置地董事长孔庆伟告诉记者，虽然造中低价商品房没有多少利润，但这是事关上海发展大局、事关群众安居的大事，国有企业应该作出表率。

　　他透露说，公司正在牵线搭桥，争取把中心城区里优质的社会事业资源，进一步引入新建的中低价房社区，更好地提高这些社区的“含金量”。孔庆伟说：“这是让社会更和谐的重要内容。”