三地段成“住改商”投资热点

　　以前，广州人购房最怕就是首层住宅，因为首层住宅有着采光差，治安不好等缺点，所以首层住宅是受欢迎程度较低的物业。

　　近两年，投资临街住宅的热潮席卷全城，它如“绩优股”般吸引不少的“股东入市”，市场上还出现不少“大户”大量入货，推高了整个楼价。据了解，目前淘金路就是一个明显的例子，现在该路段的首层已全部改造成商铺，许多投资者已尝到“头啖汤”的好味道。

　　海珠江南西路

　　供不应求旺气直逼内街

　　经过几年的发展，江南西路已成为海珠区最成熟的商业步行街，临街商铺的转手率已逐年减少了，供需严重不平衡，供不应求的状况拉动整个江南西路商铺楼价直线上升，令到许多投资客获利不少。许多品牌店都相中江南西路，急切地获得商铺是商家的心愿，租价只不要太偏离市场价，他们都可接受，因为他们明白没有不能“接受”的价格，只有找不到“合心水”的商铺，所以他们都会忍受这个“缺点”。

　　江南西路临街铺最难求租、求购，二手市场楼价最贵。一直以来，该类型商铺的价格都维持在高位的水平，业主每年的收益增长率达5%~6%。而内街商铺的发展潜力也不容忽视，随着江南西路临街商铺的兴旺，把部分的客源带入内街消费，令到内街商铺逐步兴旺。

　　江南西路临街商铺的售价高，令到许多投资者持币观望。其实内街商铺，获得利润将更大，虽然内街商铺的经营行业方式有一定的局限性，但由于投入成本相对较少，随着临街商铺的兴旺将消费群带入内街，投资者所获得的收益将不少。

　　但有业内人士认为，该路段的楼价过高，现在已处于高位，建议投资者作投资决定时，必须保持冷静的头脑。同时海珠区的消费能力有相对的局限性，高消费品牌店进驻时，也应该考虑该区域消费人群的消费力。

　　东山东湖新村

　　住宅价格低投资空间大

　　东湖新村周边有多个专业批发市场，存在一个庞大消费市场，其中经营小食店生意的商铺在该路段特别缺乏，而且临街商铺的租价昂贵，有饮食牌照的商铺较少，令到许多商家只好选择在住宅小区内“淘金”。东湖新村居住人口多，商业气氛浓，因此各类型的“小本生意”应运而生，例如小食店、糖烟酒商店、文具店、水果店、超市等。目前,该小区的住宅楼价相对较“便宜”，住宅改商铺的费用低，求租的客人多，存在一定的投资回报空间；由于该小区常住居民多，人口居住密度大，存在一定生活需求，因此必需经营一些与当地居民息息相关的行业，如百货业、超市、饮食业、美容、发廊等。

　　天河北侨怡苑

　　住宅商铺走高端路线

　　天河北商务圈是一个黄金消费点，各色新派“蒲点”、高级食肆、购物商场等都是为白领一族度身定造的，侨怡苑是其中一个住宅改商铺的热门地点，大量客人求租商铺，令到商铺的租价不断上升，而商铺主要经营的行业以服装、咖啡厅、发廊、花店为主，随着市场的需求变化，租客热租大面积商铺成交量大。

　　有行家认为，侨怡苑被多栋高档写字楼包围，有一定的客源保证，而这些客源收入不菲，追求着高品位的享受，刺激了商铺向高端层次发展；随着侨怡苑对临街商铺的改造，该处已成为天河北路一个亮丽的风景线。

　　“住改商”有规定

　　一、1988年1月1日之前的住宅区和单体住宅建筑之内或者解放前已经建成的建筑物（包括房管部门代管房、经租房）可以改商用。建于1988年1月1日至1997年4月1日的住宅，且位于15米以上（不含15米）道路两侧第一线的居住区或者单体住宅建筑，变更使用功能对城市规划没有影响的可以改商用。建于1997年4月1日之后的不能住宅改为商用。建于1988年1月1日至1997年4月1日，但位于15米以下（含15米）现有或者规划道路两侧第一线的也不能改商用。

　　二、可以改商用的类型包括：变更使用功能与用地性质相一致的；变更使用功能与城市规划要求相符合的。

　　不能住宅改商用的类型包括：变更使用功能后不符合消防安全或者房屋结构安全的。属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的民居的。经城市规划部门批准作为文化、教育、医疗卫生、邮电、环卫、自行车库、肉菜市场、居委会等市政、公用配套设施等用房的不能改商用。

　　三、可以住宅改商用的地区包括：历史上已经形成商业街区并经市城市规划部门认定或者按照《广州市城市总体规划》规划为商业街区的。

　　不能住宅改商用的地区包括：虽然建于1997年4月1日至

　　1998年1月1日，但住宅区或者单体住宅建筑位于15米以下（含15米）现有或者规划道路两侧第一线的。同时规定在住宅区或住宅建筑内，不得改作经营饮食、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、私人诊所等产生废气、废水、噪声污染或者经营、储存易燃、易爆等危险品的行业。（来源：广州日报）