江西萌动合作建房

　　主持人

　　：前不久，九江爆出了“合作建房”的新闻，一时引起热议；南昌也开通了“江西合作建房网”，在省城内外征集志同道合者。今天，我们特邀几位嘉宾，就我省个人集资合作建房的热门话题作一探讨。

　　合作建房可便宜40％

　　方钦

　　（中华建筑规划设计研究院工程监理师、江西合作建房网主要发起人）：个人集资合作建房自上海、北京的网友提出倡议后，现在已经风靡全国各大城市。市场上房价太高，购房陷阱太多，物业管理纠纷过于频繁，而普通工薪阶层既难享受经济适用房与廉租房的优惠，对理想中的住房又不得不望楼兴叹。因此，个人集资合作建房对我们有天然的吸引力，我们由此萌发了建造南昌“乐万家新城”的构想。

　　方强

　　（江西盐业集团南昌公司职员、江西合作建房网制作人）：我自己住在郊区在市区上班，擅长网页制作，理想中的商品房买不起，只能希望集资建房住进“乐万家新城”。我认为，在自己出钱自己管理的小区里，可以得到价格便宜、商铺分红、物业服务自主的回报。

　　主持人

　　：现在的乐万家新城，建设构想与社会反响如何？

　　方钦

　　：建设规模初步拟定300～6000户业主，当征集到300户时可动手筹建，户型面积锁定在60～120m2之间，户型结构定于一房两厅、二房两厅和三房两厅，精装修；业主交10万到20万元左右，开发周期18个月，选址初定凤凰洲、红角洲、新建县城或青云谱某地。具体步骤为：先办登记手续，征集300户志愿合作者时开始正式组建江西住宅合作社，并成立自住非盈利性质的房地产公司；集资到项目总额的40％时便可到有关银行贷款；然后选购挂牌土地，出建设详规，并通过招投标精选设计、施工与监理队伍……

　　牛文辉

　　（南昌金丰物业公司职员、江西合作建房网第一位响应者）：按照理论设计，在公开、透明与科学管理的基础上，合作建房比同一地段的商品房价格可以便宜40％左右———开发商20％的利润、10％左右的销售广告费用、房地产公司日常运作费用与3年期银行贷款利息合约10％都可以省下来；精装修批发采购的建材与家电能省钱，小区底层商铺的回笼资金也可省钱……

　　方强

　　：迄今，上网或电话报名者已有200多人，绝大多数在南昌。截至目前，上网浏览已有13000多人次，大专院校的教师最积极，30至45岁左右的人居多，国企员工为主体，公务员也不少。现在，除南昌外，九江、吉安、赣州、鹰潭等城市不断有人上网或来电咨询，湖南岳阳有人也要求报名参与。

　　合作建房有利于平抑房价

　　主持人

　　：据了解，单位集资建房自我国住房制度改革以来已被明令禁止，但对自助自住型的个人集资合作建房的形式，目前有关政策似乎并未涉及，因此，全国各地有关个人集资合作建房具体设想的启动，必须等待政策，才有可能进一步实施。

　　刘群红

　　（江西师大城建学院房地产系副教授）：其实，个人集资合作建房的形式早已有之。1986年上海出口玩具公司曾经组建了新兴住房合作社，此后在全国各大城市流行一时。1994年，仅武汉就有611家住房合作社，建造了64．5万m2的住房，13000户普通市民藉此改善了住房。1992年，国务院住房制度改革领导小组、建设部和国家税务局还曾联合发文犤建房（1992）67号犦，对城镇职工、居民投资合作建造住宅，改善居住条件，加强对城镇住宅合作社的组织与管理，制订了相关办法。

　　刘高松

　　（省住房制度改革领导小组办公室副主任）：那时，政府为解决城镇居民住房困难，对此采取了鼓励的政策，但是后来由于内部管理等问题，这些合作社都没能运行下去。因此，现在个人集资合作建房的民间组织，仍然会在实践中遇上这个瓶颈。

　　刘群红

　　：资料显示，个人集资合作建房的早期形态———合作建筑社在英国已有200多年的历史，第二次世界大战后住房合作社在英国、德国及大部分欧美国家都曾时兴过，总量达到7万多家。据国际合作社联盟几年前的统计，德国城市居民的30．9％，挪威、瑞典城市居民约20％都是通过住宅合作社而改善住宅条件的，美国也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。现在的问题是，房价实在太高，各地普通工薪阶层都容易产生此类激情与冲动，如果政策支持，将很有生命力，进而成为我国城镇住房建设的重要补充形式，对尽快改善不尽合理的住房市场供应结构起到不小的促进作用。

　　方强

　　：个人集资合作建房源于市民百姓的住房梦想，有深厚的市场需求与民意，又能平抑过高的市场商品房价格，改善工薪阶层的住房环境，相信政府一定会给予多方面的政策支持，甚至包括税收方面的扶持。

　　合作建房需要超越障碍

　　主持人

　　：上述构想听起来让人怦然心动，但实践起来却并不容易，因为除政策是否支持外，还有立项报批、筹资、拿地、贷款、资金监管、专人管理与建设等一系列难题，并存在政策风险、融资风险与管理风险。

　　方欣

　　：北京于凌罡已经走在前面，他们找了有关政策、法规的依据。恰逢中央政府大力调控房价，大气候有利。我个人认为，合作建房是由一群愿意遵循自住非盈利集资原则，共同在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的人共同实施住宅建设的建房模式。这种模式因业主在法律规范中自建自住自助，可以有效改善政府对土地、资金及其它生产资源的优化配置，有效改善普通工薪阶层的居住条件，对房地产市场和城市化建设有利，政府一定会支持，地方政府出台相关扶持政策只是迟早的事。至于立项报批与银行贷款，只要项目前期合作者确能自愿筹足一笔钱，并有严格的财务管理制度，通过正常途径报批与融资不应该是大难题。

　　牛文辉

　　：我想，组织几百户业主建几栋楼应该不会太难。其实，主要的风险还是在内部的管理上，从项目认定、招投标到财务管理，把好这些关，合作者就能彼此信任，不出现内讧，这是问题的核心。

　　刘群红

　　：需要特别强调的是，个人集资合作建房这种民间组织将要面对繁杂的政策审批、各种专业的操作程序和庞大的资金管理，即使政策扶持，也将面临一系列严峻挑战。因此，能否真正跨越梦想，是否能建立起科学的内部管理机制是关键。(大江网-江西日报)