一季度南京楼市政策解读（上）

　　今年以来，为保持房地产市场的健康发展，特别是在稳定房价、规范房地产市场秩序、改善住房供应结构等方面，国家和南京地方出台了很多措施，本篇就今年出台的一系列政策、措施做出评点。

　　中低价位商品房建设模式转变

　　政策：上个月初，南京建委规定，今后南京在挂牌出让老城以外、5万平方米以上规模小区建设用地时，将有选择地附加中低价商品房的配建条件，即小区建设中必须包含约10％左右的中低价商品房。

　　评点：今后南京中低价商品房建设基本不再由政府采取成片建设的模式，而把中低价商品房开发、销售交给拿地的开发商，中低价商品房将散落在各个普通商品房小区里。此举不仅解决了集中建设所带来的城市新“贫民区”问题，同时也使以往中低价商品房的偏远形象得以改善，对符合条件的购房人来说无疑将是一大利好，对普通商品房市场引起的影响也将是长远的。

　　对于销售对象、申购方式和定价原则，采取配建模式建造的中低价房都没有变化，只是开发模式发生了变化。也就是说，和原先申请如南湾营等地中低价位商品房的要求和方式一样。与此同时，预计南京市今年将推出50万平方米的中低价商品房，除少量成片开发的以外，基本都采用新模式开发。

　　附件：第一幅配建中低价商品房的用地

　　4月7日，市国土局推出11块土地的预告，其中最受关注的是第一块要求配建中低价房的地块——下关区五塘村的白云石矿C地块。该地块总面积209119．6平方米，容积率小于1．6，其中须配建总建筑面积为4万平方米的中低价商品房，占总建筑面积的13％左右，比“主城外新建小区配建10％中低价商品房”高出3个百分点。对于4万平方米的建筑面积，如果按照每户80平方米／套的平均面积计算，可解决我市500户符合条件的拆迁家庭的居住问题。

　　央行提高利率

　　政策：从2005年3月17日起，商业银行自营性个人住房贷款利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　评点：央行此次调整利率主要目标是打击短期行为的投机行为，但在客观上对大多数以自住为目的的需求也有一定的抑制作用。利率的提高增加了购房者还贷额，从而提高了购房成本。目前，不少市民提前还贷，主动提高首付比例，以及投资性购房减少等一些现象正表明了利率调整后的影响。

　　目前，在南京银行大多数是按照人行基准利率及下限管理政策，5年期以上的最低利率执行5．508％，华夏、广发等少数几家执行6．12％的利率。但在具体执行时，不同的银行会根据是不是第一套住房、高档住房还是普通住宅等标准予以区别，从而执行相应的利率。同时，南京公积金贷款利率具体调整为：5年以下（含5年）贷款年利率由原先的3．78％调至3．96％，而5年以上则由4．23％调整到4．41％。

　　如商业贷款金额30万元，贷款期限15年，若选择等额本息还款方式，即每月还款金额相等，那么在利率调整之前（也就是按照5．31％的年利率计算），每个月的还款额为2421．11元，在利率调整后（按照5．51％利率计算），每月还款额为2452．91元，增加31．8元。也就是说，15年的贷款将多还5724元。

　　商品房附属房屋权属实施细则

　　政策：今年1月份，南京《商品房附属房屋权属界定及转让》实施细则。主要规定：公摊面积要规划部门确认、开发商要提供物管用房、人防必建设施单独划出、车位由规划定，及室内机动车停车位均以“个”为单位进行销售等。

　　评点：该细则对小区附属设施的权属，尤其是对一直悬而未决的停车位问题作出了界定和明确了销售办法。这样不仅有利于明确权属，也将避免很多纠纷。

　　在该细则中，最引人注目的是对停车位问题有了明确销售办法，即按“个”卖。按“个”卖主要是因为这种方式计价比较清楚，而且也可以避免面积纠纷。按照规定，标准配建的车位在销售前，有关部门都要为每个车位划定明确界址，并注上车位号。同时，在业主转让机动车“专用停车位”时，购买者也必须是同一小区的；在办车位登记时，房管部门还要求购买人提供同属一个物业管理区域内的有关证明材料，这样就在很大程度上限制了炒卖车位的行为。

　　对于人防设施，按照规定，房管部门不发放预售许可证，不为其办理房产证。也就是说，开发商没有权力对外出售人防设施的所有权。但是，有关专家称，不排除开发商会以出租或出售使用权的方式受益。

　　对于物管用房，国家有明确规定，即“产权归业主共有”。具体地说就是，开发商要按住宅区总建筑面积的千分之三到千分之四，无偿为业主提供物管用房，产权由业主委员会代全体业主申请登记。

　　对于购房者常常遇到因公摊面积超过原先合同约定的，从而被要求补交或多交房款的现象，此次细则就明确规定公摊面积要改变、加大，必须经过规划部门的确认。这就对开发商作出制约，使其不能随意增大公摊面积。

　　组合拳抑制房价高增长

　　政策：本月初，新华社发表了《抑制高房价，政府要打“组合拳”》的署名文章。文章表明为抑制当前房价过快上涨，政府将要打出“组合拳”。具体来说，政府将通过调整和改善住房供应、土地供应结构，抑制投机、投资性需求等措施平抑房价高增长。

　　评点：房价的高速增长不仅仅就是加重了购房者的生活成本，而且对购房者在其他领域的消费有较大的抑制，从而影响整个市场。从“组合拳”抑制房价高增长的目的来看，对我市影响不会太大。由于目前我市房地产市场已经进入一个供大于求的时期，供应相对充足；而且前一阶段央行提高利率，也在一定程度上对部分如投机需求有抑制作用。因此，在这样的形势下，房价在市场供大于求压力下，整体房价很难有大的增长。但是，在市场供过于求的时候，实力较强的开发商也会主动调整开发节奏，以把项目拉长至五、八年等方式调节市场供求，使市场供求基本平衡，而且目前南京的购房需求相对还很旺盛。因此，购房者期望房价下跌也是不太现实的。

　　近两年来，南京一直就在加快经济适用房和中低价位商品房的建设，以保障低收入群体，优化供应结构。按照计划，今年南京还将竣工50万平方米左右的中低价房和120万平方米的经济适用房，占去年销售面积的20％左右。与此同时，对于抑制投资、投机需求等，市房产局早在去年就出台了“禁炒令”，而且随着去年年底网上房地产的开通，楼市信息更加透明化，以及央行提高利率抬高投机成本等，这些在很大程度上抑制了投机需求。因此，对南京房地产市场来说，国家要打“组合拳”，以抑制房价高增长很难对南京楼市形成冲击。　南京日报特约记者小风

　　(编辑　丹妮)