谁动了我们的房价？

　　蓝皮书声称房价趋缓

　　新近出版的《2005房地产蓝皮书牶中国房地产发展报告NO．2》对今年中国房地产市场做出预计牶2005年房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息，房地产市场供求偏紧局面很难改变，但房价增幅将趋缓。这份由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞主持编写的报告，对2005年中国房地产业的发展趋势进行了预测，并分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。对于2005年中国房地产发展趋势，报告从四方面进行了分析预测：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但2004年的投资率仍然达到了51．33％，超过2003年创出新高，抑制投资过快增长的任务依然艰巨。2004年，中国房地产投资占到固定资产投资的近1／5，并且对上游产业拉动作用增强，压缩房地产投资应在情理之中。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20％。土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。此外，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响有关时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预期今年房价增幅将趋缓。

　　五马拉车飚高房产价格

　　来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视，究竟是哪些因素推动着房价的上涨，成为人们关注的焦点。从数据判断，房价走高原因有五。第一是不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23．4％和6．5％。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1％下降到4．6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。第二是商品房开发建设成本增加。土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8．94％。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。第三是部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11．6个百分点，需求持续大于供应。而在经济相对发达城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。第四是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。第五是隐性原因。随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60％以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束；决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。

　　宏观调控平抑房价过快增长

　　早在3月16日央行宣布，从2005年3月17日起，调整了商业银行自营性个人住房贷款政策。其内容包括：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。接着，2005年4月3日新华社发表了《加强宏观调控稳定住房价格》的评论员文章，文中说，国务院办公厅出台了名为“关于切实稳定住房价格的通知”的文件，其中8条举措剑指房价过快增长及房地产过热态势，这是意在打压房产投机行为的系列“踩刹车”中的一环。8条措施中引人关注的一条是，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，稳定房价增长过快，已经纳入政府行为的范畴。而这份文件中还指出，要严格控制被动型住房建设规模。被动型住房建设主要是指拆迁征地，要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，“通知”要求“2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内”。“通知”中其他几项措施包括：大力调整改善住房供应结构；正确引导居民消费预期，综合采取各种手段抑制不合理需求；全面监测房地产市场运行，建立预警系统；贯彻调控住房供需的各项政策措施，针对性地从供求来调控；将对稳定房价的工作进行监督和检查等。文章中认为，目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力。总之，住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制，有可能演变为全局性问题，将会影响整个国民经济的健康运行。一些国家和地区因房地产泡沫破裂给经济和社会发展带来的负面影响，应当成为我们的前车之鉴。整理采写：首席记者马烈记者 吕卫国关于本站-联系广告-联系我们鞍山日报社 未经许可不得复制或建立镜像技术支持：南京大汉&四方信息