勿以房地产是“硬通货”误导公众（华南时评）

　　孙兴全

　　最近，某房地产集团“大鳄”为囤房炒房行为鼓动游说：“中国房地产正在成为‘硬通货’，作为保值手段与财富标志”，它“具有良好收益性与稳定性，房地产投资应理所当然地成为居民个人投资的重要品种。”笔者以为，将房地产滞留于流通领域，成为进不了最终消费的“通货”，这是有悖现阶段中国国情的，这种“通货”是否“硬”得下去也让人置疑。

　　房子毕竟是用来居住的，这是其使用价值（或称居住价值），也应该是房价的真实载体。作为生活必须品的住房其交换价值或价格与当前市价背离甚远，这可以用“市场认可的租金”与“当前市价的保本租金”的背离加以证明。调查表明，我国37座大城市中，目前房价租金比（购房资金与出租收益之间的比例）大都在230－290倍，最高者可超过650倍。取中位值也应大于260倍，也就是说，一套50万元的商品房，按照平均值算，其月租金大约在2000元左右。那么“当前市价下的保本租金”又是多少呢？建设部的一位专职人员做过估算：房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右，也就说，仅考虑这几项因素，“当前市价的保本租金”一年应为3.5万元，如果再算上装修折旧及其资金成本、住房本身的折旧、出租交易成本及空置成本、未来可能开征的房产税等，“当前市价下的保本租金”就更高了，即使每年按3.5万元计算，每月也应为2900元。

　　这个简单的计算说明：其一，如果仅仅把住房作为生活必须品，一套50万元购买的商品房，其每月需要2900元用于交利息成本、物业费等，显然，即使以每月2000元出租，自己实际上还要倒贴900元；其二，相当一部分买房自住者没有当前市价及其相应租金的实际承受能力，致使所谓“市场认可的租金”与“当前市价下的保本租金”成为有钱人的专用术语，换句话说，买房出租或转手的队伍，并没有想象的那么大。由此，所谓住房成为“通货”，只属于小部分富人的游戏，对于老百姓而言只是一种幻境。

　　房地产泡沫，指的是支付危机，也就是急需出手的房产无法出手。套用《资本论》中的说法，就是“惊险的一跳”无法成功。目前，房价炒得太高，房价与收入比太高，大多数人支付能力有限，如果不加控制，支付危机必将发生，泡沫必将破裂，最终接盘者血本无归，并带来巨大的金融风险，拖累整个中国经济。房地产这种“通货”收益性和稳定性何在？谈得上什么“硬”？

　　目前，房地产为何被某些人视作了“通货”？除了房地产商和炒家操纵市场、相互哄抬房价，让一二级市场入市者都赚取了巨额利润外，也有宏观政策上的原因。特别有三点现象不容忽视：其一，长时间持续的负的存款利率使房地产价值被高估，资金大量进入房市投机；其二，信贷政策对炒房投机抑制不力，银行成了炒家的提款机，制造出了虚假的支付能力；其三，由于没有出台房地产税及调节炒房利润的税制，持房成本太低，炒房利润太大，纵容了投机和囤积房地产的行为。若能出台相应政策，对稳定房价是十分有利的。

　　《华南新闻》 (2005年04月14日 第二版)