南京房价失去大涨空间

　　2005年一季度已经在人们控制高房价的呼声中走过，而真正意义上的春季购房旺季才刚刚到来。一季度，南京楼市的走势比较平稳，除城中板块房价涨幅较大外，其他区域各个新推出来的楼盘售价，也像人们预期的那样在“缓涨”着。面对人们的呼声和国家近期发出的“稳”字信号，南京楼市将何去何从？

　　政　策

　　稳定房价已上升到政治高度

　　最近，国家对稳定房地产市场的态度更加明确，措施更有力度。3月底，国务院发出切实稳定房价的“八条意见”。其内容为：高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。这8条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。4月4日，新华社又以评论员文章的形式发表了题为《加强宏观调控，稳定住房价格》的文章。这也是自建国以来，新华社首次专门针对某一个产业行业发展发表评论，传递的政策性信号显而易见。

　　有可能继续加息

　　就在3月17日房贷执行新利率之后不久，理论界又有许多人认为，利率政策作为宏观调控的重要经济手段之一，在2005年可能将被更多地采用。但每当有相关的声音传出，央行高层都会出面予以否定。可是，人们发现，央行的每一次加息都采取“突袭”的方式，冷不丁地就抛了出来。因此，如果这次加息不能达到预期的效果，今后一段时间内，还有进一步加息的可能。

　　抑制需求将成调控重点

　　调控房地产单靠某一项的措施的确难以奏效。因此，多种调控手段如税收、金融、土地以及一些行政手段，也即“组合”式的调控措施，在2005年都可能被运用到此轮调控过程中。但是，今后进行调控的侧重点，将从以往的主要调控投资规模，转向适当抑制需求。个中缘由其实很简单，那就是在楼盘上市量被控制的前提下，大量的需求依然存在；而在房源紧缺的情况下，买房人大量进入市场，房价无疑还会猛涨。

　　商品住宅供地结构将会改善

　　虽然南京商品房供应的价位结构还是相对合理的，即中间“大”的部分为中等价位，两头“小”的部分为高价位和低价位。但是在商品房特别是商品住宅的空间分布上，却存在着一定的不合理。今年，随着年初一项新政策的实施，商品住宅的供地结构将会得到改善。即：主城外规划建筑面积5万平方米以上的用地，要配建中低价位的商品房。当然，从这样的开发用地出让出去，到商品房上市还要等上一两年的时间。

　　供　应

　　今年是省委省政府提出的“沿江开发”战略，市委市政府提出“一城三区”建设进入全面实施、关键阶段的一年，从实际效果来看，成绩较为显著，房地产市场供需两旺，供不应求的局面根本改变，市场供应结构日趋合理，买方市场初步形成。截至2004年12月末商品房待售面积为384万平方米，其中江南八区为245万平方米。年初，根据2002年－2004年12月末已上市土地但仍未进行楼盘开发的未来商品房上市量，以及土地储备中心公示的近期预上市土地在2005年可能的上市体量，房产部门做过测算，2005年全市预计新上市面积为1116万平方米。其中，物业类型的分布是：住宅873万平方米、写字楼95万平方米、商业用房148万平方米；区域分布大体为：包括城中、河西、城中、城北仙林在内的江南八区696万平方米，江宁板块173万平方米、江北板块197万平方米，略大于去年1025万平方米的新上市量。如果加上去年384万平方米的存量房，今年总的供应量将达到1500万平方米。同时，今年南京还加强了闲置土地的清理、处置力度。一些闲置多年的地块上马开工；另一些闲置地块为防被政府收回，则在加强寻找合作伙伴。从这个角度来讲，今年商品房市场总的供应可能远不止1500万平方米。但是，记者最近获得的信息表明，受今年上市量将大于去年的预期影响，一些通过前期销售已基本收回投资的大体量楼盘，开发商正在控制其开发进度，以防楼盘开发过量，从而增加销售难度、商品房积压。省统计部门对今年1到2月份全省及各市房地产投资的统计数据也显示，今年1到2月份，全省的土地购置面积为377万多平方米，与去年同期相比下降38．45％；南京土地购置面积为55．83万平方米，同比下降79．7％。而开发商购置土地面积下降，无疑会影响到房地产开发的后劲。可是，由于前几年房地产开发的巨大“惯性”，今年的商品房上市量肯定会超过去年。

　　需　求

　　改善型需求释放存在阻力

　　应该说，潜在购房人仍然大量存在。按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007年全省户均住房面积要达到84平方米。而根据市统计局去年的调查显示，目前南京城镇居民户均住房面积为65．1平方米，离84平方米的“小康标准”还有18．9平方米。那么，110万户家庭在未来3年内，还要需求2079万平方米。而由于是按照“小康标准”这个硬指标计算出来的，所以2000多万平方米的需求量还仅仅是“硬需求”量。如果算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。然而，业内人士结合目前的楼市价位认为，即使市场仍然存在庞大的需求量，但由于南京楼市目前的价位超过了相当一部分人的承受能力，加息又加重了养房负担，加之市场存在着许多不确定的因素，购房人的心态会呈现一个明显的波动，即前期抱观望态度，到下半年如果房价仍有小幅上涨，观望者中又会有一些人入市购房。对于开发商而言，如果仍然一味地抬高房价，将导致市场供应和需求脱节，从而把大量的需要改善住房条件的消费者排除在市场大门之外。

　　“以旧换新”购房人伺机入市

　　我市从1995年起，对住房制度实施改革，将公房以比较低廉的房改价格出售给个人。统计数据显示，截至2004年12月，全市共计发放房改房屋所有权证577484件。也就是说，我市已有57．7万多套公房通过房改出售给了个人。有关部门估计，57万多套已出售的房改房中，如今大约呈现三种平分秋色的格局。即：拥有房改房的家庭中，三分之一已经上市出手，用于改善居住条件；三分之一收入一般，或家有困难，基本没有出手打算；三分之一在待价而沽，伺机出手，以卖小换大。对于第三个“三分之一”的家庭来说，他们有一定积蓄基础，加上房改房可以换取比较可观的资金，其购买力很大；加之“买房宜早不宜尽”的心态影响，他们当中今年会有相当一部分重新购房。但如果二手房市场不景气，他们仍会观望。

　　“自有资金”型投资将会增加

　　对于投资型需求，一般认为，在银行贷款利率上调的情况下，投资成本增加，获利空间变窄，投资型购房会下降。但是，这是针对通过银行贷款投资房产而言的。目前遭受升息等打击的，也首先是这一类型的投资行为。在依靠银行贷款的投资购房人纷纷退出市场的同时，还有一股投资力量不可小视，即拥有足够“自有资金”的投资者。对于手头有大量“闲钱”的这部分投资者而言，因为股市长期低迷，而在通胀压力下，钱一存到银行便面临缩水，其他的投资渠道又非常狭窄，投资房产仍是一个比较可靠的途径。虽然最终可能赚不了钱，但起码可以保值，使口袋里的钱不至于缩水。所以，从这一点来说，在南京楼市新一轮的调整过程中，靠银行贷款的投资型购房会大幅下降；同时，依靠“自有资金”的投资型购房会增加。

　　价　格

　　近期，切实控制房价高增长的呼声不断，中央已经发出“组合拳”信号，各地纷纷采取措施控制房价。南京相关部门最近也开过针对性会议，并表示密切关注房价走势。近日，中国经营报与新浪网合作，搞了一项关于购房人当前心态的调查。调查结果显示，近六成半的参与调查者认为现在不是买房的最佳时机，同时有超过六成的调查者对政府当前调控房措施的效果没有信心。具体到南京楼市，从总体上估计，今后一段时期的房价没有下降的可能性，仍将有一定的涨幅。但在众多预期的作用下，今年房价大涨的空间已经失去，也不会有去年那么大。与此同时，一些区域楼盘为刺激购买，会拿出多种优惠促销，使得房价名义上提得很大，其实是明升暗降，涨幅非常微小。对于各个板块来说，城中大盘因供应量越来越少，住宅仍有一定的上涨空间。江北销售势头很猛，投资型购房会增加，自住型购房要早，否则会多花钱。江宁别墅类会有所上涨，目前部分别墅类项目售价已超过6000元／平方米，普通住宅上涨空间很小。河西可能借十运会东风，增加销售量，价格同时也会略升；但部分销售困难的楼盘会改变策略，比如通过毛坯改装修等方式，使价格保持不变，却增加了卖点。仙林继去年的一度沉寂过后，今年上市量增加，13条配套道路又在建设，一些内部环境较好，楼间距较大的楼盘售价将会提价。城北幕燕一带，则要看去年规划的化工企业搬迁进度，如果搬迁速度较快，环境迅速改观，则楼盘销售前景看好，价格上涨会有一定的后劲，否则仍将保持现状。当然，在巨大的销售压力下，也不排除个别楼盘因开发商资金链断裂，从而出现“烂尾”的可能。　南京日报记者　侯锦阳(编辑　丹妮)