长三角：建在“楼顶上”还是“齿轮上”(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月14日10:41 中国宁波网-宁波日报

　　长三角经济实力与成就有目共睹，但这两年来这一区域，尤其是一些大城市经济发展的方向似乎有些偏离“长三角制造”的轨道。对正处在“二度跨越”栏杆前的长三角来说，靠发展房地产业还是靠完成制造业升级来提升区域经济？这越来越成为地狭人稠的长三角地区必须直面的问题。4月12日，新华社播发《聚焦长三角》述评———

　　居高不下的房价使中低收入市民“望楼兴叹”，也影响房地产业的健康平稳发展。近日，上海市政府提出“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的“三主”方针积极调控房地产市场，使其平稳发展。2005年上海将兴建900万平方米的经济适用房，并使中低价商品房占到商品房供应量的65%。（新华社发）

　　新华社记者徐寿松

　　水泥、玻璃“堆”不来城市的真正繁荣

　　事实上，房地产业开始扮演起长三角经济增长的引擎的角色。这从长三角区域经济增长的构成中可窥一斑。2004年，全国房价涨幅超过10％，房价最高的9城市中，长三角有其四。去年长三角地区地价上涨6.9％，远高于全国平均水平，其中住宅用地地价涨幅居全国之最，高达12.16％。房价、地价飙升直接刺激投资猛增。去年，在全国13158亿元的房地产总投资中，沪、苏、浙三地占了28％，其中长三角15个城市房地产投资额超出珠三角的2倍以上。房地产业成为推动长三角固定资产投资快速增长的主力。

　　与房地产业的狂飙突进不同，“长三角制造”面临艰难的升级。廉价的工业品越来越使得资源、能源和人力高消耗型的制造业面临困难，在内面临商务成本提高、人力成本增长的压力，在外屡遭反倾销。

　　是将经济发展的未来建立在“楼顶”之上，还是建立在创新的“齿轮”之上，上海已有比较清醒的认识。上海市有关领导坦言，尽管搞房地产见效快、增值快，但推进科教兴市才是根本出路。与制造业的开放性不同，房地产业具有一定的封闭性。一个地区的房屋最终绝大多数还是要靠本地购买力来消费。建立在“楼顶上”的经济增长，更像是“左手倒右手”的游戏。上海正考虑建立一套可度量、能监测、可把握的调控指标体系，未来5年或更长的一段时间内，保证房地产投资增长不超过全社会固定资产投资年均增长幅度。

　　国际经验表明，一个国家或地区竞争力的发展通常会经历四个阶段：要素驱动阶段、投资驱动阶段、创新驱动阶段和财富驱动阶段。眼下，长三角正处在由投资驱动向创新驱动转型的门槛前，而“楼顶上”的长三角不可能维持长久。上海社会科学院有专家指出，由于前几年盲目性出让土地，长三角地区用地日益紧缺。光靠水泥、玻璃是堆不大“世界第六大城市群”的，今后20年的繁荣也不可能折现成今天房价的飙升。从城市经济对房地产的依赖程度来看，从产业定位上看，长三角应该警醒了：必须跨过转型阵痛期，不是把新型工业化道路放在嘴上而是放到脚下，把主要精力投入到实现攀登、提升和跨越上来，完成现代制造业的升级换代。

　　高位运行的房地产业带来长三角五大隐患

　　眼下，高位运行的房地产业已成为长三角经济发展的不确定因素。房地产业在带来滚滚财源的同时，也给长三角经济带来诸多考验。

　　业内专家认为，成为长三角经济发展巨大引擎的房地产业现处在一个敏感的转折关口。房价越是高，结构越是失衡，房地产业所带来的不稳定因素就更加凸显。高位运行的房地产业正给长三角经济带来五方面的不稳定。

　　———财税不稳定。房地产市场一旦“伤风”，长三角一二线城市的财政收入定会“感冒”。现实的情况是，长三角地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费的依赖度越来越大。2004年上半年，浙江省房地类税收近87亿元，占地税收入的21．9％，对新增税收的贡献率达34．7％。去年浙江地税每2．9元中就有1元来自房地产业和建筑业。

　　在上海、江苏，房地产业和建筑业(不包括相关产业)税收占地税的比重均不低于30％。有测算表明，2004年上海来自房地产的税收直接贡献约为400亿元，而上海当年的地方财政收入为1119．7亿元。

　　———金融不稳定。“房地产市场风险有可能转变为银行信贷风险，应予高度重视。”中国人民银行上海分行的此类警示一直未间断。如果房地产业“伤风”，对这一区域金融业的影响将是“生病一场”。2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海的房贷逆风而上，中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占新增贷款的76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，占中长期贷款增量的48％。江苏、浙江的情况与此相仿。据估计，长三角地区80％的土地购置和房地产开发资金直接或间接地来自银行信贷。

　　———产业不稳定。房地产价格高涨导致长三角商务成本压力不断增大，昂贵的土地已成为在长三角地区企业投资的一大“心病”。在地价与房价的交互作用下，长三角用地成本飞涨。再加上前几年盲目性出让土地，眼下长三角各地的用地日益紧缺，土地成本刚性上扬，上海、杭州、南京等城市的地价涨幅居全国前列。由于房价飞涨等商务成本因素，去年已有100多家企业搬离浦东。估计今后两年，上海的租金成本尤其是商业租金成本还会逐步提高，这将拉动各个行业尤其是服务业价格的上升；租金、工资成本的上扬，会进一步加快制造业的外流。2004年前3个季度，合同和实际外商直接投资的增幅，江苏分别下降23％和85％，浙江分别下降44％、34％。

　　———百姓生活不稳定。目前，上海房市高价楼价格疯涨，中价楼高档化，平价楼远郊化，一般的上海市民已买不起房。绝大多数家庭可支配收入的增长远远赶不上房价的上涨。以上海外环线附近的房子为例，买一套80平方米的房子，要80万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元，普通三口之家不吃不喝也要用16年才能还清房款。长三角地区越来越多的普通百姓认为房价大大超出了其承受能力。

　　———透支潜力，加剧发展的不稳定性。房地产价格虚高的深层代价是牺牲一个地方的发展潜力。老百姓被迫为了今天的居所透支明天的收入，地方政府为了眼下的财力而大量出让土地。长三角一些地方“50年后的土地都已经用光了”。中国社会科学院金融研究所尹中立博士分析认为，炒房地产对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的。据新华社电