房子不是股票！(殷德华说房)

　　【南京日报报道】　最近这些时候不知道怎么了，媒体上不停地在刊登有关调控房价的消息，消息的来头不小——“新华社”，消息的针对性明确——“政府要对高房价负责”，一时间社会舆论的效应是房价要跌了！照理说房价下跌不应该是坏事啊，买房可以便宜了嘛，可是这些消息反而是让我们的买房人惶惶不可终日，买不买房成了一件患得患失的事情。

　　友情提醒：

　　一位听众发来短信说：今年1月经中介买了一套二手房，当时没有仔细地去看房，等过户手续全部办结了之后第二次去看房的时候，恰逢雨雪天，这才发现卧室漏雨，现在我怎么办？我想应该这样来理解并处理：先要确定这个漏雨是不是很严重，是不是严重到影响到居住和建筑安全，如果经过鉴定之后确实如此，那叫“出售房屋质量存在重大缺陷”，这时候属于合同标的物有问题，买房人有权要求解除买卖契约，就是退房，这个事可以请房地产交易管理部门出面作主。如果仅仅是漏雨渗水并没有重大影响，恐怕就不能退房了，因为很多老房了或多或少都有一些小问题，买之前发现可以作为还价的理由，买之后才发现但由于在合同里面并没有细致到房子质量问题的严重程度以及处理办法，所以原房主承担的责任就很不明确。如果是这样的话，我的建议是和原房主协商，由你来进行质量缺陷部位的维修，但维修费用由对方承担或者是双方共同承担，毕竟做为买房人自己没有考察清楚也应该负一定责任的。对于马上就要买二手房的朋友怎么避免出现这样的麻烦呢？第一条是买之前检验房子的质量，第二条在合同里面，对交付后可能出现的质量问题做一个有时效限制的责任约定，比如入住三个月以内房子漏雨了，卖主要负责，三个月之后买主自己承担，这样会好一些。另一位听众很担心地问了这么一个问题：如果新交付的多层商品房得房率低于85％，该怎么办？我先得告诉大家得房率并不是法定的商品房合同要约，不管是百分之多少都是一个销售概念，得房率的大意就是房子在剔除了公摊面积之后的套内建筑面积与总建筑面积的比例，一般开发商都会拿这个数字来吸引买房人，其实本身并没有法律意义。至于这个听众的问题应该怎么理解呢？我们暂且可以这么打个比方，开发商之前就是以85％的得房率告知买房人的，房子建筑面积是一百平方，那么公摊就是十五平方，套内建筑面积就是八十五平方。买房人所担心的低于85％说的可能就是公摊变成二十平方，套内建筑面积只有八十平方了，这是一个面积问题。那么如果这样该怎么办？我想也不能怎么办。因为目前在买房的合同里面只有对总建筑面积误差的约定，并没有针对公摊面积的误差约定，即使套内建筑面积真的缩水了，只要总面积是对的，开发商也不用负责。给大家一个建议：你可以要求在合同的补充协议里和开发商签下这么一个约定，“产权证上的公摊面积如果比购房合同上的公摊面积大，开发商应该做出相应的补偿”。至于怎么个补偿法，你可以和开发商专门商定。买房掏钱不怕，怕只怕买多了公摊面积自己还用不着，那就亏了。第三个问题：一位女士之前在江宁买了一套一楼的房子，当时的购买理由中很重要的一条是这房子有一个很大的院子，这位女士一开始就想好了，要把这个院子规划建设成一个后花园，估计还要装个秋千之类的玩意。可是没成想交付的时候院墙变了位置，院子没那么大了。虽然说院墙外面还是草地，但这位女士认为这个院子不是买房之初讲好的院子，很显然她是要找个说法。这个说法能够找到吗？我听了之后觉得有点难。在这位女士的购房合同上有很详细的买房条款，但对于这个院子的合同表达只是“无偿使用”这么四个字，在购房面积里不含有也未单列院子的面积，在房款里面也不含有也未单列院子的价格。这就说明从合同上来看，这个院子并不是这位女士花钱买的。这同时也就说明这个院子并不是开发商在交房时候的交付要件，换句话说，开发商只要是在交房的时候有个院子给你，不管是什么样的面积和什么样的形状都不属于违约。我这么一讲，读者们可能会说，那不是上了开发商的当了吗？当初可是冲这个院子买的房子啊。细想一想，咱们买房人吃这样的亏吃少了吗？我们完全可以把这个院子面积变小的问题当作是开发商有意无意的疏忽，可就是因为我们没有在合同里面约定，或者是一开始就没有弄清楚这个院子的性质，所以它成了我们心目中房子的一部分，其实不是。那这个问题怎么办呢？不好办，我请教了一些律师，对于这位女士的问题只能是按合同收房，同时如果不收房还属于买房人违约。

　　房子是怎么“变性”的？

　　我们来回想一下房子“变性”的过程。最早应该是从2003年的年头算起，那一年房价涨速很快，住宅上市量达不到市场需求的程度，房子是一种紧俏商品。房地产市场几乎没有什么监管，房子没到手就可以转让，一张交了五千块钱的认购协议转手卖五万，这一点都不夸张。一小群先知先觉者发现了投机的机会（这时候根本谈不上投资），也学着当年的香港人炒了一回楼花，暴富者有之。这个过程不长，开发商和房管部门发现了问题，卖认购协议很快就被禁止了，大规模炒楼花的行为没有成为楼市的灾难。但是买房人还是发现新的机会，因为开发商不断在提价，买到手的房子也就不断在“增值”，于是买到房子办过鉴证再把它给卖了也能够赚差价，我就知道有这么一个投资客，四十万元的资金在两年内一套套地买，再一套套地卖，赚了近百万。你说这样的好事谁不想学学？于是几乎每一个买房人都会有一个梦想——要靠买房来让财产增值。因为这两年房价一直在涨，所以总体上没有多少人担心买房不增值，顶多会多想一下哪个板块哪个楼盘的房价会涨得高一些。而从去年下半年开始的宏观调控让买房人隐隐约约地第一次害怕房价会不会受政策影响“摸顶回落”，但开发商们的定价和提价却又明确无误地告知并引诱着买房人，买房增值没错。后来出台的包括网上销售公示和退房公开拍卖在内的一系列监管政策让开发商无法进行人为哄抬的同时也让买房人多少有些犹豫，投资成本似乎变高了。而近来一系列的调整和监管也在累积着楼市“利空”的能量，买房人似乎开始拿自己当股民，拿股市的涨跌理论来判断楼市：所谓高位盘整过久，所谓政策面影响不利，所谓获利回吐，所谓买盘打压，大家开始担心房价会不会下跌，买房子别给套住了。因为我们在用股市投资的思维买房子，于是房价的下跌变得比上涨更加“动人心魄”。

　　房子正在“变性”为投资品

　　我一直以为买房是个专业技术问题。这个专业技术体现在对房子建筑品质的综合分析，对居住环境的客观评价，对外围环境规划的准确把握，怎么买房、买什么样的房子应该是要从这么几个方面考虑，我的节目于是也一向是以专业“自居”。说来惭愧，大伙儿近来买房这些个所谓专业的东西基本不问，最关心只是“有没有增值空间？”，有时候个别听众怕我不高兴这么直截了当地谈这个事情，就会先迂回一下，最后还是会落到这个问题上面。这让我比较郁闷，所有真正和居住相关的东西都放在一旁，这像是买股票，哪里是买房子！近两天情况又变了，报纸上刊登的那几条来头不小、口气严厉的消息，让人怀疑已经比较高的房价是不是撑不住了？于是大家的关心成了“买了会不会下跌？”。我想，坏了，老百姓真是拿房子当股票玩了。那些当过股民、热情参与过股市投资，又在“股灾”中泣血而归的买房人很显然对类似于股票的下跌是很过敏的，股票跌不起，房子更是跌不起。现在看来，我们再讨论该不该把房子当作是股票已经没有意义了，房子作为商品正在“变性”为投资品。

　　房子不是股票

　　但房子不是股票。股票是个投资品，购买的需求只为了赚钱，除此以外别无它用，而房子不是，房子的实际需求在于居住，所以多了一重价值，我们对它的价值判断就不能像股票一样来进行。股价是涨是跌只在于庄家的意向，而房价是涨是跌除了一定的炒作之外，根本还在于实际的居住需求量。我认为南京更多的市民还是需要房子住的。这就引申到下面一个问题，以后的房价会涨还是会跌？这是很多人喜欢问我的一个问题，依我个人看是不会大涨也不会大跌，大涨有政府控制，有金融调控，大跌有购买力支撑，我相信这是不需要真正的买房人太过担心的。但这样的答案各位做房产投资的买房人一定是不满意，就如同当年家家户户听股评的时候就爱听股评家们的后市研判一样，一定要听个子丑寅卯来。对于这样的买房人我只能套一句股市的术语来吓吓人：“房市有风险，入市需谨慎”！这样总可以了吧。说实话，我觉得让上涨和下跌这样的问题把咱们真的需要买房改善质量的老百姓弄得心烦意乱实在是不对。(编辑　丹妮)