南京房价到底有没有“发烧”

　　【金陵晚报报道】编者按：最近，关于房价的话题热得发烫：上海房价最高每平米超过了8万，国务院出台了一系列措施平抑房价，长三角城市房价集体“发烧”等，作为普通老百姓，常常被各种各样的分析、信息搅得头昏目眩，难以作出自己的判断。那么，南京的房价到底有没有发烧呢？我们手里攒着的那点家底到底能不能在现在出手买房呢？本报特地走访了一批专家和业内人士，从解剖上海和南京两地楼市的特点入手，全面解读南京房地产现状，奉献给读者一个尽量真实客观的分析报告。

　　南京市房产局副局长、新闻发言人郭宏定：房价涨幅控制在全国均线以下

　　金陵晚报记者程富建昨天，南京市委宣传部与南京市房产局联合召开“房地产市场情况通报会”。在分析了近几年南京市房地产市场发展的整体情况，以及引起房价上涨的若干因素之后，南京市房产局副局长、市房产局新闻发言人郭宏定表示，本月南京市将出台一系列“力度很大的”政策来调控市场，稳定房价。今年南京市的房价涨幅一定要控制在全国平均水平之下。南京房价涨幅趋缓郭局长介绍说，近几年南京市楼市的总体特征是房价稳中有升。“但是，从去年五六月份开始，由于国家宏观调控逐渐显现威力，南京市的房价涨幅明显趋缓。比如，今年一季度与去年第四季度相比，房价涨幅下降了2．8％。”郭宏定说，在市场供需方面，2003年全市的供销比为0．8∶1，而去年的供销比为1．2∶1，消费者期待已久的买方市场终于到来。同时，住宅产品的市场供应结构也开始走向理性。统计资料显示，2003年市场上住宅的平均面积是127平方米，而去年是117平方米。“房价不会大起，也不会大落”谈到房价，南京人总觉得“太高、高得离谱”。对此，郭宏定表示颇有同感。但是他同时提醒，当你看到某一个有关房价的数字时，要看“统计范围”和“统计口径”。不能用江南八区的房价作为整个南京市的均价，也不能把滞后的统计局抽样调查的房价等同于房产局的即时交易房价。有人把“房价收入比”作为衡量区域地产是否有泡沫的标准。前不久，南京还有媒体依据所谓“4－6倍国际惯例”，认为南京房地产“有问题”，因为南京的房价收入比“高达七点几比一”。但是，作为回应，中国房地产住宅研究会常务副会长包宗华早就撰文指出，“4～6倍的房价收入比既不是国际惯例，更不是衡量泡沫的标准”。郭宏定认为，无论是拿统计口径和范围不一致的房价做例证，还是拿国外的“房价收入比”做证据，无非是想证明近几年南京的房价“正在大起”，于是，有人误认为，此次国务院办公厅出台的《关于切实稳住住房价格的通知》意欲打压房价。事实上，这个通知还有另一层意思，就是不能让房价“大落”。根据南京目前的房地产市场走势，楼市是健康平稳的，既不会出现购房者担心的“大起”，也不会出现市场担忧的“大落”。“找不到房价下跌的理由”在被问及“房价存在多大下降空间”时，这位学者型的副局长显得十分为难，犹豫了片刻，他坦然表示，“我实在找不到房价下跌的理由。比较来看，从1995年到2003年，美国、澳大利亚、英国和中国房价上涨的幅度分别是：51％、83％、123％和37％。中国的房价涨幅最低。”“拿美国来说，在最近的40年里，其房价仅有两次下降，而且都是出现在全国经济萧条时期。所以，不管是从国际房地产发展经验，还是中国目前的发展形势来看，房价都没有下跌的理由。”郭宏定说，“相反，随着土地、钢材等原材料，以及住房产品品质的提高，房价缓慢上涨依然存在一定的空间。”“南京与上海不具可比性”郭宏定认为，简单拿上海的情况“套”南京的房地产市场是不对的。并不是有专家说上海有泡沫了、房价畸形了，南京就一定有这样的状况。“南京与上海的房地产市场有着本质的区别，南京楼市与上海楼市不具有可比性。”“这种不可比性是由两个城市的经济发展状况和城市地位决定的。上海是中国经济的中心，上海是世界的上海，支撑上海房地产市场的不仅有国内的购买力，更有很多海外的购买力。而南京，虽然也是一个中心城市、省会城市，但其经济地位终究不能与上海相比。南京的房地产市场中最主要的消费力还是南京人。”郭宏定分析说。此外，南京房地产发展起步本来就比上海“慢了一拍”，加之上海人的投资意识比南京人要强一些，这就使得南京的房地产市场看上去显得更加“温和”。

　　本报记者连线上海《房地产时报》新闻部主任、资深房地产专家梁志超——上海楼市组合拳已起作用

　　金陵晚报记者程富建在眼下全社会对住房价格的大讨论中，上海无疑是处于“关注风暴”的中心。——300套房子竟有1800人预订，上海市中心楼盘两年狂升200％！上海当地媒体对目前房地产市场是如何看待的呢？昨天，记者连线上海《房地产时报》新闻部主任、资深房地产专家梁志超先生，请他就此发表评论。梁志超认为，对大多数工薪阶层来说，目前的高房价确实是他们感到最无奈的。虽然宏观政策对市场的影响暂时尚未体现出来，但是4月3日新华社评论员的文章不可不读。文章提出“有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实使过高的住房价格得以回归”，这是国家通讯社就房价作出的又一次清晰的表述。“房价不能完全由市场来自发调节，政府应该发挥应有的调控作用。为此，上海打出规范楼市秩序的‘组合拳’，有效平抑了房地产价格过快上涨和过度投机性购房。”但是，梁志超并不认为舆论和政策关注房价就是为了打压房价。“而是为了让过高的房价得到理性的回归。”实际上，从上海市今年以来二手房市场运行情况不难看出，房价涨幅速度已经开始放缓。“挤压房地产市场泡沫从二级市场开始拉开大幕”。上个月，上海二手房指数比2月份上升58点，环比增长3．6％。3月上旬二手房市场依旧活跃，中下旬调控政策效应得到体现，房价涨幅速度放缓，市场观望气氛较浓。该市从3月下旬开始，部分地区交易量有所萎缩，二手房转手速度减缓，买卖双方进入观望期。

　　东大房地产研究所所长李启明：南京楼市不在“国八条”整治之列

　　金陵晚报记者刘欣东南大学建设与房地产研究所正在承担一项由政府委托的课题研究——“房地产政策调控仿真模拟”——探讨某项房地产政策是否应该执行，执行力度应该有多大，执行效果将会对房价产生多大的影响。为此，记者昨天前往东大请教了研究所所长，博士生导师李启明教授。如果以西药收效神速但副作用大，中药重在调理为例，来打个并不恰当的比喻，记者理解李启明教授的观点更倾向于用中药。一、南京“症状”比上海轻上海是长三角的龙头城市，它的房价上涨幅度过快，原因在于旺盛的投资需求、大量涌入的国际热钱、外省及境外人士购房，这些都给当地老百姓购房带来了沉重的压力。李启明教授对南京市场现状形成的基本判断有四点：1、供大于求的局面今年内不会改变，这形成了市场本身对房价涨速过快的抑制；2、种种迹象表明，南京房价的上涨速度从去年下半年开始就趋向缓慢；3、南京楼市中的投资炒作比例肯定比上海低，据调查，南京的国际游资、外地购房、投资购房现象并不明显；4、开发商纷纷主动促销，普及优惠活动，这是开发商自发做出的市场反应，说明房价自身难以过快增长。通过以上四个判断，可以诊断出南京楼市“发烧”的程度到底严重不严重。而包括“国八条”在内的政策“组合拳”，恰恰是针对上海等房价涨幅过快的城市，南京很有可能不在此列。二、请给“观察期”李启明教授认为，南京应不应该出台像上海一样严厉的打压房价政策，国家下的猛药在南京可行不可行，还需要观察。观察期的时间长短，将主要取决于上海等其他城市执行政府严力打压房价政策的效果好不好。同时，也要考察南京楼市在这段时间内还将发生怎样的变化。三、“药方”并非直接抑价南京解决房价问题的途径有四个：1、解决中低收入阶层市民住房。南京的中低收入人群到底数量有多大，应该摸一下底，不能盲目织大网捕小鱼。另外，廉租房制度尚未建立起来，中低价商品房销售不畅，经济适用房的量有反映说不够。2、完善区域配套。江宁、江北、河西新城区的生活配套和产业配套亟须完善。只有将房价低廉的新城区建设为能让老百姓安居乐业的第一居所，平均房价自然能降下来。3、引导消费者改变居住观念。配套完善之后，老百姓仍然坚持认为在市中心住好怎么办？这就需要政府给出信号来引导。4、加大普通商品房供应量，形成普通商品房的价格形成机制和调控机制。现在供应住宅用地的时候，用地性质只对居住用地和商业、办公用地做出区分。今后应该在供地、选址时就把用于开发普通商品房的土地明确下来，以避免居住用地纷纷被开发成高档楼盘。

　　上海南京两地都有楼盘，金马地产老总称：两地市场不能混为一谈

　　金陵晚报记者马潇清南京的房地产市场到底有没有泡沫？南京的房价需要不需要被打压？开发商自有一番体会。河西的金马郦城是进军奥体的首批楼盘之一，北京金卓越发房地产经纪有限公司南京分公司总经理任小红安家上海，虽然身在南京做项目，但对上海的楼市也时刻关注着。任小红认为，上海、南京两地的房地产市场拥有完全不同的市场特征。从经济学的角度看，上海房地产竞争更充分，不乏长期投资者与短期投机者。因为有了很高一部分比例的投资甚至是投机，所以房价的确有泡沫。“南京的房地产仅是初级的阶段。绝大多数的自主型需求决定了这是一个健康的市场。”任小红在南京开发的项目已经销售过半，这就是她对南京地产业的定位。“既然两者的特征截然不同，又岂能混为一谈呢？”她对时下南京地产也将受到类似上海一样的冲击表示不理解，对南京的地产行情持乐观的看法。家在上海、自己的地产投资也在上海，公司在上海有众多项目。上海的房地产与任小红有着千丝万缕的联系。她清醒地认识到上海的房地产已经在高位运行，确实需要宏观调控去应急。她给记者举例说：“过年之后的上海房价一下子被拉高了很大一截，这种超级大涨在国内是从来没有出现过的。因此，政府立即出台了一系列的政策进行宏观调控，最近立马反映出滞涨的态势。”这个例子说明什么呢？她开始剖析：上海的地产市场有炒作的成分，房价有泡沫的成分，高位运行已经有危机。任小红觉得南京的房地产市场与上海最大的不同就是：南京市场上都是以自住需求为主，投资或是投机只占到了一小部分的比例，不应该称之为泡沫。她调查过，从2002—2004年，南京的地产经历了顺利的第一轮发展，到2005年由于供求比例发生逆转，新盘放量迅速，南京市场已出现自我盘整。譬如，除了城中的地块具有稀缺性，房价上扬比较顺利之外，河西、江宁等板快的楼盘供应量已经开始超越市民购买的有效需求，房价根本涨不动了。市场有效的自我调节就能控制泡沫的产生，因为里面投机的比例太小。“南京的房地产市场是健康的，我目前还是这个观点。”任小红语气坚定，现在出现的各种现象根本不足以要打击南京地产、打压房价。相反，现在的市场变得分化、楼盘的品质差异明显化，对好的楼盘、好的开发商是值得庆幸的事情。

　　一季度房价涨幅只及去年1／3　专家认为，房价涨幅的大幅回落说明南京房价趋稳

　　金陵晚报记者包敬静记者昨天从权威部门了解到，与去年同期相比，今年一季度南京商品房价格上涨了5％，而去年一季度相比前年同期的涨幅约在15％左右，房价涨幅出现明显回落。南京房地产市场发展研究中心主任胡光辉预测认为，今年南京房价仍逐步趋稳，全年房价不会下降，但涨幅不会超过10％。根据最新统计，一季度商品房供应面积约170万平方米，与去年同期相比减少了15．35％，其中商品住宅上市138．86万平方米，同比回落了23．01％。而从销售情况看，一季度全市商品房共卖出了136．81万平方米，同比下降了27．51％，其中商品住宅120．35万平方米，同比下降了25．94％。楼市供应量、销售量同时减少并不意味着房价必然走低。记者昨天从权威渠道探得，一季度南京房价相比去年同期涨了5％。记者查阅以往资料发现，去年一季度相比前年同期的涨幅为15％左右。业内人士认为，商品房供应量减少，说明目前开发商已开始有意调整营销策略与步伐，而销售回落则反映出目前购房者理性程度增加，房价涨幅的大幅回落也说明了这一点。昨天，胡光辉告诉记者，经过2004年下半年国家紧缩银根、土根，以及银行加息，和南京政府推出的禁炒令和网上房地产等政策，今年一季度南京房价呈现出了平稳发展的态势。胡光辉分析，一季度南京楼市稳健增长的态势表现在以下方面：一是房价涨幅不高不低，购房者信心开始重新建立。开发商开始有节奏地控制上市量，如开发一栋就销售一栋，而不是盲目大量推出；中长期投资的购房者大大增加，粗略估计短线投资的购房者骤减将近20％。二是楼市供应基本合理，从即将拉开帷幕的房展会看，以往只是江宁或河西等楼盘上市量大，现在江北、城东、城南、仙林等板块都均匀地上市；从价格供应看，从每平米2000元的中低价房到1．5万元的高价盘都有，但均价5000元／平方米以下的楼盘占绝大多数。针对目前楼市的现状，胡光辉给记者作出预测，目前全国房价涨幅趋缓，长三角房地产发展较为平稳，虽然南京楼市出现供、销均回落的现象，但从可售量及潜在需求来分析，南京今年房价绝对不会下跌，但也不会再出现暴涨，涨幅将不会超过10％。

　　编后语

　　综合本版各类业内人士和专家们的分析，不难得出以下结论：随着社会发展和生活水平的提高，房产价格持续提高是一种经济规律，全世界都是如此；南京楼市房价目前虽然仍在上涨，但涨幅趋缓。总体来看，处于理性健康的范畴之内。国内以上海为代表的少数城市出现了房价上涨过快的现象，由于南京楼市与这些地方的经济和社会发展特征不同，楼市也具有不同的特征，不能因此断言南京楼市也出现了泡沫。南京市有关政府主管部门正在采取一系列有力措施，抑制房价大起大落，确保南京楼市健康平稳持续发展。(编辑　草非)