追问房价之三：需求热度难降？(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月15日18:26 滇池晨报

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春天机构销售总监薛良

对城市发展的热情关注，也从一个侧面反映了房地产市场的热度

排号购房的队列里不乏老者的身影

　　如果说2004年的昆明房地产是杯速溶咖啡，搅和搅和就可以喝得有滋有味的话，那么2005年的昆明房地产，恐怕就要变成一壶工夫茶，不仅茶要有讲究，水要有火候，倒茶人的心态、举止和文化素养也都会影响到茶水的风味。

　　大盘蓄势待发

　　2005年对于昆明的房地产来说无疑进入了一个大盘时代，一场由省内、省外各家地产商联手上演的“造城”运动正蓄势待发：

　　由昆明万达房地产有限公司投资建设的滇池卫城签约用地数千亩；由世博兴云地产规划建设的昆明世博城，预计占地5000余亩；由世纪金源集团投资的“昆明世纪城”，占地面积3680亩，总建筑面积400万平方米；由昆明星耀体育运动城有限公司投资的昆明体育运动城，占地2200亩……

　　昆明地产商似乎正在论证“没有做不到，只有想不到”的神话，某地产公司内部刊物更是以大篇文章预测05年昆明将有130多个盘上市，总面积将达到1000多万平方米，如此多的供应量将导致个盘销售放缓，全线飘红的局面将一去不复返。对此，星耀集团的总裁颜语却有着不同的看法：“1000多万平方米是所有报建项目的总建筑面积，并不是今年就要上市的新盘面积，据我所知，有的开发商的土地并没有完全到手，所以今年新上市的楼盘总面积不会超过500万平方米，而且在这500万平方米的预期上市中，也并不全是住宅，还有商业地产项目、旅游开发项目。即便真有这么多新盘要上市，也不可能是一次性全部投向市场，像昆明体育运动城，建筑规模达200万平方米，但今年投放市场的只有50万平方米，所以所谓的大盘实际上是分期开发，这样的开发对市场冲击不会太集中。”

　　“大盘时代对于昆明的房地产发展来说是不是一个好的开始，我持保留态度。”昆明风之铃市场研究有限公司的总经理石远针对大盘的市场冲击提出不同意见：“不管是不是分期开发，但在同一时间里总会有大量的新盘面市，这种集中式的开发模式肯定会使供需结构失衡。昆明的房地产市场本来是本土企业之间的竞争，这是一种完全竞争，但外地实力企业的到来，使这种竞争变成不完全竞争，也就是出现了主角、配角，难说最后会出现几个企业垄断市场的局面。大盘的住宅销售价格对于昆明房价来说有些像弹簧。如果其价格低于昆明其他楼盘的平均价格，则会拉低整体平均房价，反之则会拉高平均房价。现在的大盘基本处于建设阶段，少数几个已经公布价格的楼盘并不能全面代表昆明大盘的总体价格。所以，大盘的出现究竟会导致昆明房价上升或下降尚处于观望之中。”

　　炒房风险利润一肩挑

　　“炒房”的传言似乎随着多组公布的数据而渐行渐远。来自昆明市有关部门的调查报告也显示，目前，昆明的购房仍以满足自我需求为主，投资需求虽然占一定比重，但还没有成为左右市场的主导力量。去年以来一直在做炒房调查的昆明市房产交易中心，同样没有发现团体的炒房者。但开盘日即清盘日，个人住房贷款利率的上调丝毫没有影响昆明楼市的火爆，又让人不免有几分疑惑，炒房在昆明究竟是怎样的一种情况呢？

　　“我不同意炒房这种说法。”昆明君悦房产代理公司企划总监何群明对于“炒房”的字眼很不满意。“‘炒’字让人一听就有投机的嫌疑在里面，实际上我把这种行为更多地理解成一种投资行为。中国人为数不多的几个投资项目中，炒股票现在市场不景气、炒外汇很多人不熟悉、炒期货是少数人的专利。有了闲钱怎么办？唯一的渠道就是投资房产，有的投资回报率达到了8％，这不是比吃银行利息划算得多吗？高回报往往伴随着高风险，而且房价也不是炒家单方面因素决定的，一块没有升值空间的土地，任凭你怎么炒也不会背离它原有的价值太多。为什么现在那么多人的来昆明投资，就是因为昆明现在存在着刚性需求——新城区的改造，旧城区的拆迁。”

　　“其实昆明很少有人有投资房产的意识，也就是大多数人所说的‘炒房者’很少。其实，投资房产是利用供求关系，在承担大风险的基础上获得大收益，是正常的投资取向。一旦昆明的房价背离了价值太多，供求关系自然会起调节作用。”

　　采访中，一位到某写字楼销售部咨询的张女士告诉记者，她现在手头上有三套房子，自己住一套，其余两套正在出租。她还想咨询一下市中心写字楼的具体情况，因为她觉得限制容积率的政策会让城中心的地价上升，写字楼大多位于市中心，升值空间很大。“我还听说盘龙区政府计划搬迁到穿金路上，我有一套房子正在那儿，肯定会大大地升值，这更加深了我投资的决心。”张女士笑着说。

　　自建房水月镜花

　　集资建房除了在遥远的北京闹得沸沸扬扬，在昆明似乎也不平静：某媒体报道了数百人在网贴的号召下聚集茶室共商自建房大计的新闻后，记者就仔细浏览了本地相关房地产网页，但几乎没有发现这类帖子的后续。所有的消息似乎都局限在了那一次的茶室之约，剩下的就只是种种的猜测。

　　对于昆明自建房的可能性有多大，春天机构的销售总监薛良很肯定地回答说：“不可能”。“在昆明集资建房首先遇到的问题就是土地，你要集资建房你就必须去土地储备机构买土地，能不能买到土地，这首先就是个问号。走正常程序，拿土地要按照市场规律办，拍卖价格必定不便宜。二是建安成本，一个成熟的房地产公司得到原材料的渠道非常的畅通，作为个人你能比房地产公司拿到的价格更低吗？还有就是操作成本，一个上规模的房地产公司肯定比你单打独斗更能节约成本。同时，集资建房相应的税收你逃不掉。如果这些你都不能保证，那你从什么地方降低成本，拿到比市场更低的房价？好，就算是房子建好，你有了一套成本为30万元，但市场价是50万元的房子，在这时你就可能有了想法：我如果把这套房子卖出去，就可以轻轻松松净赚20万。如果所有的人都这么想，也就重新回到了原有的起点——市场上买不到低于市场正常价格的房子，利润驱动之下集资者又成了卖房者。所以不管在什么地方，以什么方式集资建房，到最后只会有一个结果，那就是像于凌罡一样被成熟的房地产公司所收购。”

　　昆明风之铃市场研究有限公司的总经理石远也表达了同样的看法，他说：“老百姓集资建房就是对目前房地产现状的不满表现出来的一种反抗。但这种反抗是非常脆弱的，是不可能实现的。当组织内部出现分歧时，很难调和，首先对发起人的道德水准和综合经营管理能力带来严峻挑战。”

　　曾佳／文田鸿／图（滇池晨报·都市名流）