追问房价之二：价格谁说了算？(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月15日18:26 滇池晨报

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↑昆明风之铃市场研究有限公司总经理石远

　　一套市场价为30万的房子是如何计算出来的呢？土地成本＋建安成本＋开发商利润＋管理成本＋财务成本等得出了市场的标价，而其中前三项是房价的决定性因素。在其他因素不变的情况之下，只要一项的成本上涨，就有可能导致房价上涨。而在目前不管土地还是建材都是“涨”声一片的情况下，那么———

↑云南大学经济学院财税金融系主任郭树华教授

　　土地：“粮票”告急

　　2003年国土资源部发布的地价动态监测报告显示，全国各大城市地价总体水平为每平方米1166元，比2002年增加92元，而2004年全国各大城市的综合地价水平为每平方米1198元，与2003年相比增长6．08％，继续呈现平稳上涨的势头。其中住宅用地平均地价为每平方米1166元，与2003年相比增长8．94％；商业用地平均地价为每平方米1988元，与2003年相比增长6．67％；工业用地平均地价为每平方米481元，与2003年相比增长1．92％，并且预测2005年土地供应与需求之间的矛盾将依然存在，这在客观上会带动土地价格的上涨。

　　那昆明的现实情况又是什么样的呢？

　　2002年昆明开始实行土地储备和土地公开交易制度，住宅用地Ⅰ级基准地价为2670元／平方米（178万元／亩）；Ⅱ级基准地价2057元／平方米（137万元／亩）；最低级别Ⅵ级的基准地价只有458元／平方米（31万元／亩）。商业用地的最高基准地价是5873元／平方米（392万元／亩）；综合用地的最高基准地价4186元／平方米（279万元／亩）。位于北市区的银河片区起价在2003年刚推出时为60万元，2004年已经上升到69万元。主城区新闻路卢家营一宗面积仅有5亩起价为400余万的地块，截止挂牌时间，报价已经涨到507万元。因报价竞买激烈，由挂牌报价转入现场竞价，最终经过13轮的激烈竞价，以800余万元高出底价一倍多的“身价”成交。爆出昆明楼市的一大新闻。

　　“抛开一些因素，简单来说，土地成本一般占到房价的25％，市中心一般占到1／3由于昆明开发商前几年对土地储备的忽视，2004年便成为昆明开发商土地资源告急的一年，其中不乏有实力的品牌开发商。特别是限容政策的出台，土地就更会值钱，土地价格高了，开发商要保质保量，肯定就要把这一部分转嫁到消费者身上，就表现在房价上。”云南大学经济学院财税金融系主任郭树华教授说。

　　据业内人士介绍，土地一般占到整个成本的35％，市中心可能会占到50％。1997、1998年时市区的地价最高，最高的已经达到了700多万／亩，2001年城区土地价值开始回落，到现在也没有恢复到当年的水平，现在城区土地的价格基本都维持在270—300万／亩，能上400万就很少。一位房地产商说：“我想地价再回到97、98年的水平是不太可能的了。以前那么高的地价都能承受，更何况现在呢。”

↑深圳至祥置业有限公司副总经理周曼

　　利润：居高不下

　　《2003年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》显示房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％至40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。国际上房地产开发商的平均利润一般在5％左右，高的也只有6％至8％，远低于我国目前房地产开发企业的平均利润率。

　　2005年中国青年报报道，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。这与人们对房地产行业暴利的印象相吻合。前不久，由广州市委主办的《共鸣》杂志评选了2004年十大暴利行业，房地产“荣膺”十大暴利行业之首，且是连续三届获此“殊荣”。

　　面对外界对房地产描绘的如此形象，有本土房地产商回应：“其实昆明房地产总体的利润不像北京、上海那么大，整体水平也就保持在毛利20％左右。那么大的资金投入，承担那么大的风险，有这些利润也是在情理之中的事情。”但也有不同意见者。“有句话说：房地产行业是暴利的孤岛。”昆明风之铃市场研究有限公司的总经理石远非常坦率地对记者说。“一般来说，销售毛利润率较高、投资回报周期较短、及自有资金比例占项目总投资比例不高、通过预售的方式快速回笼资金及利润，是实现行业高额利润的主要原因。很多项目工程处于基础阶段，开发商就已经实现的销售资金的大部份回笼，这在其他行业是做不到的。而房地产行业的很多开发商在创业阶段拥有的自有资金是非常有限的，为什么经过几年的项目运作，能够成为拥有上亿资产了的家底？这很很能说明这个问题。

　　建安成本：“涨”声不断

　　2003年全国钢材价格从2002年的2700元／吨，上涨到3900元／吨，其中螺纹钢的价格平均上涨1330元／吨，线材钢平均上涨1321元／吨，价格涨幅在50％以上。同2003年全年建筑钢材价格相比，2004年除五、六月份出现超低价外，均远远高于上年价格。据冶金价格信息中心显示，2004年全年钢材平均价格比上年同期上涨了25％以上。不仅是钢铁、水泥市场也一改多年来的疲软局面，从2003年9月下旬起，水泥价格已经从年初200多一吨，涨到400多一吨，最高突破500元大关。

　　国内市场紧紧牵动着昆明市场的神经。2003年初昆明钢材售大致为2300元／吨，而到2003年底，钢材价格达到4300—4600元／吨，价格几乎暴涨一倍，仅钢材价格对房价的影响，每平米成本上升达130元—160元；另外由于煤炭价格猛涨等原因，2004年水泥价格也较去年同期上涨40％左右；墙砖、地板及其它建筑型材如今价格也比2004年同期上涨10％以上。总体来说，仅建筑原材料涨价原因，商品房平均成本上升超过200元／ｍ2。

　　云南大学经济学院郭树华教授说：“2005年建材价格可能有些回落，但总体上还是会保持在高位运行。新经济周期的影响、原材料供应不足、流通环节的成本消耗都是出现这种局面的原因。”

　　“建材价格的持续上涨，牵动了地产老总的神经，也牵动着我们广大市民的神经。建材价格的上涨对房价传导作用在2005年将显现，但如果将这种影响控制在3％—5％左右，房价就不会有太明显的上涨。”郭教授补充道。

　　而深圳至祥置业有限公司副总经理周曼则依旧把成本价格与楼盘供应量相连，提出不同看法。她认为就她所获得的信息而言，今年全市推出商业物业的面积约100万平米，住宅报建的总面积也突破了1000万平米大关。这么大的规模要由人口仅300万，经济在全国排名27位的昆明来消化恐怕有相当的难度。基于此，尽管在建材、研发和营销各方面的成本都在上升，房价仍然难有飙升的可能。今年昆明地产界有很多言论依然是房价“涨声”不断，而实际上在宏观收紧的政策形势下，2005年是昆明房地产一个过渡性的阶段，是市场的规范和调整期。在这个阶段，昆明的地产发展将是平缓发展的，或者说这种房价的发展趋势并不像传言中所说的那么挺拔。

　　曾佳／文田鸿／图（滇池晨报·都市名流）