地产精英为“调整和应对”楼市"支招"

　　昨天下午，由本报发起创办的中国长三角房地产发展论坛春季论坛开幕。来自北京、上海、杭州和南京的一些知名地产专家以“调整和应对”为主题，探讨长三角房地产市场的发展方向。针对目前房地产市场存在的问题，专家们各抒己见，对如何调控房地产市场发表了各自的精彩观点。

　　消除暴利和财富效应

　　浙江大学不动产研究中心主任、博导贾生华教授认为目前浙江楼市存在三大困境：其一，低收入家庭住不起房；其二，房地产投资出现超额利润，大量社会资源向房地产业集聚。真正的地产品牌企业拿不到地来开发，反倒是做服装的、搞化工的来盖房子，“劣币驱逐良币”的现象越来越普遍；其三，集体的财富效应引发房地产泡沫，炒房热浪汹涌澎湃。供给被快速“收藏”，需求不断地被“复制”，永远得不到满足，买了一套还想买第二套。对此，政府应当建立适应房地产市场特点和规律的市场制度，通过管制和调控，克服市场失灵的现象。在保障低收入者的基本居住需求的基础上，调节房地产增值部分的收益分配，让优秀的企业得到好的收益，同时老百姓的炒房所得也不能全部归其所有，必须消除房地产业的暴利和财富效应，否则长期的房价上涨趋势将破坏房地产市场的机制和功能。

　　引导投资，压制投机

　　上海财大工商管理学院副院长、博导姚玲珍教授认为，投资和投机要加以区别，很多国家都提倡投资，限制投机。根据发达国家的经验，区分二者的标准就是持有物业的期限，一般持有物业5年以上再售出的是投资，五年以内卖出去的就是投机。投资就按所得税标准来征税；投机则应当课之以重税，像西欧一些国家的投机征税标准达到增值部分的50％以上。我们国家现在基本上是投资、投机不分。上海今年出台了一个政策，房屋在一年之内买进又卖出要征收营业税，但是标准很低的，10万元的增值部分只收数千元，因此对投机的抑制作用很小。与此同时，我们也没有对炒房收入征收所得税，而钱放在银行里却要收利息税。现在大多数人在上海买房子都是投机行为，这一点应当引起重视。

　　房子要让老百姓消费得起

　　南京浙商投资有限公司总经理张国安认为，当前楼市存在着四种主要矛盾：一是长三角地区房价涨幅远远超过了老百姓可支配收入增长的幅度；二是楼市结构不合理，一些人住着占地五六亩的别墅，而相当多的市民却连100平方米的住房都买不起；三是开发商对房价预期较高，透支了房屋的升值空间；四是“圈地”现象严重，像南京的闲置地块至少可供开发5年以上。张总表示，为了解决以上矛盾，中央出台了一系列政策，如3月份的再次加息以及稳定房地产市场的八项规定。作为开发商，除了在国家宏观调控政策下维护市场的稳定外，还要多建一些主流物业楼盘，即建造符合城市规划而且老百姓又能消费得起的楼盘，在城乡接合部做开发是一个不错的选择，因为这里未来的交通配套等设施会得到较大改善。同时，开发商还应在建筑品质上多下功夫，要使自己的楼盘成为城市文化的传承者，而不是几年之后便成为旧城改造的对象。

　　房产税开征应谨慎

　　南大不动产研究中心主任、博导高波教授将矛头指向了房产税。他解释说，目前的土地出让金是由开发商一次性缴纳，然后摊在房屋成本里卖给消费者，而征收房产税时将实行土地年租制，变为购房人按年交租。高教授分析认为实行年租制主要可能考虑到按现在的土地出让方式，二三十年后可能无地可卖，而按年收租将平衡政府的财政收入；其次是考虑到目前房价过高，扣除土地成本后，房价将“平易近人”。高教授觉得这种观点是不正确的：首先从政府角度来看，平衡财政收入可有多种方式；其次，从消费者角度看，除了每个月要缴纳月供外，还要支付土地的租金，而且地租随着土地的升值还会增加，消费者的长期负担不可小视。马祚波　陆艳