河西要建四大商业中心

　　本报记者　潘祥海

　　“河西将开发超过200万平方米的商业，规划四大商业中心！”南京市房产局副局长郭宏定昨日在2005中国商业地产（南京）发展峰会上的一句豪言让四座皆惊。虽然近年来南京住宅类地产市场发展非常迅猛，但商业地产却相形见拙，最繁华的新街口商圈尚有“四大死角”，更有位于新街口中心位置的盘古亚泰惨淡经营的案例。新街口尚且如此，河西能规划出四大商业中心？尽管闻者隐隐担心，但还是很振奋。

　　商贸业迅猛发展是催化剂

　　灵感源于南京经济持续增长的势头和南京商贸业的快速增长。据介绍，南京是长江三角洲的重要的城市，承南接北的区位优势，对周围的地区有很大辐射的地位，都市圈有广阔的市场，近几年来一直保持较快的发展势头，全市拥有5000平方米以上的商业有410个。2000平方米以上商业网点总面积接近500万平方米，拥有苏宁电器、苏果超市、五星电器三个全国连锁前20强的企业。以及中央集团、新百集团、金鹰集团国内知名的企业，去年实现销售的零售总额711亿，在江苏居第一，在长三角仅位于上海是第二。

　　商贸业迅猛发展的势头使南京房产、规划等部门对商业地产充满了憧憬。据郭宏定副局长介绍，目前南京的规划除了两个市级的商业的中心，有27个地区级的中心。

　　从2004年开始有一个专业化和市场化的转变，商业地产到了一个整合的阶段。同时有三个特点：一个是商业地产是国家对房地产进行宏观调控的影响；国家宏观调控的影响对租赁、销售都有不同程度的影响，商业地产主要的供应的区域呈现着多元化的发展的趋势，对南京来看，特别是随着河西大型商圈的出现，对大型商圈的管理和市场定位成为河西CBD需要解决的重要的问题。

　　商业地产上市量激增

　　2002年到2004年南京市商业地产总量占153万平方米，其中04年一年的商业地产上市量就达84.35万平方米，是最近几年最多的一年。上市量大约占南京新房上市量的8％左右。供应区域，以城中、江宁和河西形成三个主要区域，其他的板块也有供应，但是总体量比较少。比方说城中地区有70万平方米，占了绝对的大头。商业地产的经营的模式就是说一般是有销售、出租、租赁等几种方式。其中以租售方式居多。这样可以比较快的收回投资。但是它不能发挥统一经营的优势。应该说随着南京商业地产的专业化，租赁的比例会有所提高，出售的比例可能会有所降低。

　　据目前南京市场的客群的分析，投资和自主经营不确定的情况下，应该说投资是占多数，购买商铺占投资的是65.8％，比较来说是不多的。对投资的这些客户来说最关心的是资产的增值，这是商业需求的分析，哪些人来购买商业地产。据统计，高知人群比较多，IT产业的人大约占了26.8％，国有企业26.8％。对销售情况来看，2004年的销售有大幅度的增长，销售43.37万平方米，差不多是上市量的一半。特别是城中和河西交易量相对比较大。

　　错位发展河西商业地产

　　河西新城区主要是高档次，多功能的商业的中心，特别是对于新街口与老的商业中心的补充，河西将发展成一个新的商圈。鼓励、适度的设置百货专卖店、网点，同时设置家具建材店，农贸市场区，将形成的河西区的布局图。有两百多万平方米的非住宅，主要是商业和写字楼结合的地方。河西规划是四大商业中心，包括紫金广场、国际贸易中心，宋都大厦，中泰广场。这也是一个挑战，特别是商业的地产，需要在高水平的统一的规划的情况下，进行差异的定位。

　　《江南时报》 (2005年04月17日 第十三版)