一些发达国家政府的住房政策演变过程表明，政府在解决城市居民的住房问题上应发挥相当作用。在资本主义社会早期，其政府的政策是奉行自由主义，对住房市场一般不进行干预，结果导致房价攀升，城市中低收入家庭住房无着落，形成严重的社会问题。直至上世纪初，资本主义国家政府才开始重视住房问题。如美、英等国政府住房政策的着力点是帮助低收入家庭解决住房问题，建立住房社会保障机制。而对中上收入者采取灵活的政策，让他们靠房地产市场自行解决，政府主要是加大对市场进行监管，防止市场过热或出现大幅度波动。
在解决低收入家庭住房短缺问题上，西方政府的住房政策分为两个阶段，在上世纪80年代英国和美国发起政府改革运动以前，政府一般是直接投资建设低档次住房，然后提供给低收入家庭租住，或是请私营开发商代建，政府向私营开发商提供补贴。80年代以来，西方广泛开展“政府再造”、“提高效能”运动，政府干预住房市场的方式，逐步转向住房消费领域。政府在保证市场机制发挥作用的前提下，一方面为居民购买住宅提供担保或保险，为其偿还贷款本息支出提供免税待遇及其他优惠政策，另一方面发起甚至出资组建抵押贷款担保机构，为低收入家庭向银行借款提供担保。对没有能力购买住房的，政府划定低水平保障线，低于保障线的家庭，在租住房时，政府直接给承租人发放30%左右的租金补贴。在培育房屋租赁市场中，政府鼓励租售并举、合理搭配，城市居民根据家庭收入、就业等情况自由决定买房或租房。
当然，政府的住房政策要适度，否则会导致政府的“失灵”，主要因为：1、政府对低收入家庭提供的住房补贴，来源于纳税人税收，属于收入再分配，资金运用失控和不适当，容易陷入西方福利国家曾经出现和正在出现的“福利的困境”，造成新的分配的不公正。2、直接生产准公共产品的低效率问题。政府向低收入家庭提供的廉租房、经济适用住房从性质上看，属于准公共产品，理应由政府来提供。但提供不等于生产，实践证明，政府直接生产（直接投资建设）住房等公共产品的低效率。3、政府制定的住房公共政策应是高质量的，以保持房地产市场的健康发展。
以上经验，对我国完善经济适用住房和廉租住房制度具有借鉴意义。在现阶段，经济适用房政策应该以解决中低收入家庭住房问题为取向。就安徽而言，经济适用住房政策是从目前城市居民住房现状出发，参考国外解决城市居民住房问题的经验制定的，应该说，这一新的住房供给体系既符合我国的国情特点，也与世界许多国家解决中低收入家庭住房问题的住房政策相一致。安徽城乡居民收入水平低于全国平均水平，我们更应该把经济适用房制度坚持下去并不断完善。应该看到，不少城市因为“无法监管”或“监管成本过高”等原因放弃建设经济适应房，同时由于财力有限也不能实行经济适用住房补贴，这些城市的低收入和最低收入家庭的住房因缺少政府的关怀而举步维艰。尽管在经济适用房购买过程中存在一些操作上的问题，但经济适用房建设制度本身是符合社会及经济运行规律的。由于其管理体制、模式与措施尚属不断摸索阶段，一些误差和不足是难免的，经过磨合与改正，使中低收入者安居的初衷会在这一过程中逐步实现。去年以来我省不少地方出现房价涨幅过高问题，城市低收入家庭、拆迁户因为不能选购到市场价商品房，纠纷、上访不断。如果这些地方的政府能从当地经济社会发展实际、居民收入状况出发，建设一批经济适用住房，不仅可以调节市场房价、而且能够化解部分拆迁矛盾。目前社会上还有许多最低收入家庭确实买不起、租不起商品房，通过所谓的“市场游戏规则”是不可能解决这个问题的。不管哪种社会制度条件下的政府，都有责任通过直接或间接的参与方式，来帮助这些家庭获得与社会发展水平相适应、满足基本需求的住房条件，国家建立的廉租住房制度正是帮助最低收入家庭获得住房的有效途径。
（作者单位：省建设厅）李玉华
