政府为何要“点刹车”——对我市整顿、规范房地产市场的思考

　　2005年春天，深圳房地产业出现了一系列的新变化。

　　一方面，体现综合指标因素的商品房交易价格，出现三年多来罕见的上涨“异动”。统计表明，前两月的平均商品房交易价格涨幅同比超8％，特区外的一些区域涨幅甚至接近三成，而自2002年以来，深圳的商品房价格涨幅一直保持在5％左右的理性增长。“异动”之下，“买不起房”和“买不到房”的传言一时间在社会上不胫而走，市场不稳定因素开始膨胀。

　　另方面，自4月1日起，市国土房产管理部门连续出台措施，打击房地产业的虚假广告，禁止违规认筹及炒楼行为。行政干预政策出台时效之密、整顿力度之大，在市场调节机制较成熟的深圳房地产历史上，亦属罕见。

　　更多人关注的是：作为深圳经济社会发展重要产业之一的房地产，政府为何在这时“点刹车”？房地产市场的隐患还有哪些？在整顿、规范、调控中，房地产行业将如何保持健康稳定发展？

　　适时调控

　　市场调节局部失灵需要及时“点刹车”

　　对现阶段房地产市场的种种异常现象，存在一些不同的看法。

　　有人认为，相比内地一些城市几年商品房交易价格翻番的失控局面，深圳的房地产泡沫还很小。一种观点是，关外少数区域涨幅过快，与加快城市化进程及特区内外较大的差价有关。还有人乐观地评判，深圳市场自我调节机制较成熟，会形成价格抑制机制等等。

　　这些分析，初听有一定道理，细究实则不然。记者采访了多名政府官员、有关专家、开发商、中介机构，他们比较一致的看法是，深圳的房地产已出现市场调节局部失灵，需要在一些重点环节进行调控，“点刹车”势在必行。

　　市场调节局部失灵，主要表现在四个方面。表现一，价格上涨出现“虚火”苗头。政府网站深圳国土房产网最新预警报告指出，去年以来深圳市部分热点片区房价上涨较快，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。特区外个别片区，比上年底上涨600－700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘开盘定价就在万元以上，个别楼盘边售边涨，一两个月就涨了600元左右。“市中心区的高档写字楼，一平米销售价格也就1万多元，现在部分住宅楼盘价格超过商务楼盘价格，这是不正常的。”一位业内人士如是分析。

　　除了全市商品房平均交易价格上涨异常外，一些重点区域的变化尤需警惕。今年前两个月，特区外某些片区出现了近三成的涨幅。专家指出，特区外的经营性房地产用地供应充足，为什么还会出现涨幅过快呢？不是供求关系发生了变化，供小于求导致价格上升，而是在一些环节出现了问题。

　　表现二，二手楼交易扩张中存在较大隐患。

　　今年头两个月，二手楼交易价格上升了10％。专家指出，去年以来，我市虽然房地产信贷规模得到有效控制，仍存在不少风险。其中，急剧增长的二手楼按揭业务风险加大。有关统计表明，去年全年二手楼个人住房按揭贷款余额比上年末增长122％，不良率也在随之增加，金融风险面临从一手楼市场向二手楼市场转移的趋势。

　　表现三：市场信息不对称。

　　一方面，开发商及中介商专业水平较高，往往在信息的获取、整理及发布方面具有绝对优势，而消费者则处于明显劣势，这为市场发展埋下许多隐患。

　　表现四：“炒楼认筹”等市场违规行为有蔓延之势。

　　从对有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别新盘认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”。还有相当一部分楼盘销售情况表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明就里的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。

　　对此，市国土资源与房产管理局负责人接受采访时指出，深圳房地产市场还存在不少薄弱环节，近几年，房地产投诉数量居高不下，主要集中在某些开发企业违规开发、面积缩水、货不对板、广告虚假、合同欺诈、中介混杂、延迟办理《房地产证》等方面。

　　这位负责人进一步指明调控的意义，“这些违规行为，损害了购房者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。如果我们不予以重视，将危害房地产市场的健康发展，损害全市人民的根本利益。”

　　组合调控“点刹车”非打击市场而是发展市场

　　4月8日，市政府出台打击市场违规政策后一个星期，深圳房地产沙龙在威尼斯酒店举行。

　　与会的几十家开发商与中介商代表在讨论中，一方面呼吁要珍惜来之不易的大好局面，共同规范市场，同时又有人疑虑：行政措施“重拳出击”，会不会打击市场发展？

　　记者采访中发现，这一担心是多余的。

　　业内人士指出，最近出台的一系列调控市场行为可谓“组合拳”，与有关土地供应政策、信贷政策等是互相配合、有序进行的。“点刹车”并非打击市场，只是打击市场违规行为，更深层次的意义，正是规范市场、保护市场、发展市场。

　　首先，房地产业需要健康稳定发展。由于房地产业在整个国民经济中是一个基础性产业，它具有很强的“联系效应”，即具有广泛的“前向联系”和“后向联系”。

　　“前向联系”是指房地产业与吸收它的产出的部门之间的联系，如房地产业的发展会带动装修材料业、家电业、家具业等产业部门的相应发展。“后向联系”是指房地产业与向它提供投入的部门之间的联系，如房地产业的发展会带动钢铁业、建筑材料业等产业部门的相应发展。正是这种“联系效应”，使房地产业的发展比一般产业对国民经济有更强的带动作用。房地产业的这一特征，决定了它的平稳发展对整个经济的稳定发展有很大的关联度。

　　其次，组合调控的基础是依法调控。

　　市国土房管部门负责人介绍，1992年，全国人大授予深圳立法权后，深圳经济特区创造性地制定并颁布了一系列特区法规，其中土地、房地产管理方面占了很大比例，这就为特区土地管理、房地产管理的规范化、制度化、法制化奠定了基础。

　　经过近20年的发展，我市房地产市场可以说是法制比较健全，管理比较规范，市场运作有序。在市场管理中，政府依法行政、严格执法，企业依法经营、诚信守法，形成了政府与企业互动的平台。

　　第三，组合调控的特点，是遵循规律有效调控。

　　世界各国在房地产业发展的不同阶段，都会采用一些调控手段。比如在市场低迷的时候，通过减免房产交易税费，降低贷款利率等手段刺激消费；当土地价格上升、房地产投资大幅增长和房价持续飙升时，提高利率，扩大专供低收入家庭租住的住房供应等。其核心在于调节供求关系，避免市场大起大落。

　　“我们调控的手段，不是说你楼价每平米20000元，必须降到18000元，否则就处罚。这是计划经济的做法。我们的手段是通过政策导向，改变和引导供求关系，从而稳定市场。政府政策必须与市场规律结合，才能产生正面的效果。”参与制订调控政策的一名专家如是分析。

　　在这种思路指导下，深圳的调控手段体现了较强的系统性，包括：加强商品房预售管理、公开房地产供求信息、建立房地产开发企业及从业人员诚信公示及评价体系、建立房地产预警预报系统、开通房地产三级市场网上交易系统、开展问题楼盘专项整治工作等。

　　规范市场的“数道金牌”之下，深圳房地产市场出现了一些明显变化。最直观的是，深南大道等城市主干道上过去林立的违规认筹广告牌迅速撤掉，各类虚假广告大多销声匿迹。

　　紧接着，以万科、百仕达集团、荣超地产、金光华集团等为代表的许多知名开发商率先响应积极支持。深圳万科甚至在本报登公告提醒客户，全额退还认筹诚意金。其后，79家开发商又在深圳报业大厦联手，共同签订诚信承诺。

　　“挤出泡沫，才能保护市场。不规范的市场，对规范的开发商不公平，我们万科公司坚决支持政府的行动”。万科集团负责人如是说。

　　科学调控优化供应结构增加有效供给

　　采访中，许多人特别谈到，“点刹车”是短期行为，从长远看，科学调控的主要方向应是优化供应结构，增加有效供给，保持市场稳定，切实满足各种收入群体、尤其是中低入阶层的普通住房需求。

　　一位专家谈及市场调控时指出，“影响房价最主要的因素，是供求关系，其中最主要的是供给。深圳如果不增加供给，3年后房价还可能出现波动。深圳的市场问题或许不在现在，可能是在3年后。”

　　“目前市场的一个重要信号是，深圳中高档住房供应量增幅较大，而中低档住房的供应量较少，供应结构的失衡，可能带来中低收入者的普通住房消费难以满足。深圳需要优化住宅的供应结构，增加有效供给。”市房地产研究所所长王锋这样评判。

　　数据为证。前几年，深圳基本形成了高中低较合理的梯次结构。其中，每平米6000元以下的中低档房占60％。每平米4000至6000,以及每平米4000元以下的各占30％。

　　但今年第一季度，格局发生了转大的变化。

　　最新统计表明，每平米4000元以下的商品房供应大幅减少，只占到11％，减少了19％，降幅几近200％。这边降，那边却在升——统计表明，每平米8000元以上的商品房供应增加了8％。

　　专家指出，增加有效供给，要在“总量平衡、结构合理”的框架下，让更多的消费者买得起住房，深圳可以从多个方面着手。

　　首先，建立面向未来的长远住房发展规划。除了普通商品住房，要增加经济适用住房及廉租住房的比例。有专家特别指出，现在有些经济适用房面积过大，已部分丧失了其原有的功能，挤压了普通住房需求，需要进行调整。对于那些买不起房、又有住房需求的中低收入者，可借鉴香港经验，大力发展公共租赁房。

　　其次，土地供应要有适度调整。有专家指出，房子是建在土地上的，深圳在每年的新增土地供应计划，或者盘活存量土地时，可在政策导向上进行调整，增加中低档楼盘土地的实际供应量。

　　第三，用好城中村改造这步棋。深圳房价稳定，一个重要原因是特区内城中村的存在，扮演了城市廉租屋的角色。

　　专家指出，城中村在深圳城市发展及稳定房价中发挥了重要的作用。城中村改造，新建房的容积率，应该保持甚或超过现有的水平，才能满足未来中低收入者的需求，否则，改造不可能完成，对房价会产生较大的冲击。

　　作者:本报记者刘众 编辑: