个人合作建房“深圳模式”可行否？

　　发起者表示：今年内一定要拍下一座烂尾楼

　　个人合作建房“深圳模式”可行否？

　　步骤：选择烂尾楼“下手”→扫尾工程→装修→分配房子

　　本报讯(记者/陶然)深圳的个人合作建房虽然在国内并非最先产生，但是很可能在全国率先破冰，在真实个案上取得成功。日前，在深圳举行的首届个人合作建房研讨会上，包括深圳合作建房发起人林立人和北京、广州、成都、重庆等地的个人合作建房发起人以及众多律师、参与者均认为，如果通过拍卖拿下现有的烂尾楼，再做扫尾工程，然后装修、分配——这样的“深圳模式”进展顺利的话，深圳完全可能在个人合作建房中率先取得成功。

　　合作模式

　　选择烂尾楼“下手”

　　深圳的个人合作建房发起人林立人表示，深圳有意合作建房者的目的和其他城市一致，就是大家都认为目前城市的房价实在太高，实在买不起。林立人表示，现在深圳确认准备参加合作建房的230多人中，有一些就是他的朋友、同事。

　　在研讨会现场，记者注意到，来自不同地方的人提出不同的个人合作建房模式，深圳更倾向于合作竞拍烂尾楼，他们设想在竞拍成功后再做扫尾工程，然后进行装修、分配。

　　据了解，林立人之所以萌生此想法，缘于去年曾参与深圳一栋烂尾楼的拍卖，后来，因为起拍价过高而流拍。据林分析，如果以个人集资形式参与烂尾楼的盘活，与市场楼价相比，可赚取30％的价差。因此，林立人想到了采取个人合作建房的方式。今年年初林立人在阿里巴巴、网易等网站发起倡议，仅仅两个月内便有200人表达了参与的意向。

　　记者采访了一些有意向的人士，一位律师说，烂尾楼的形成可能有很多原因，或许是资金链断了，或许是开发商出了事，但是并不代表楼盘本身的质量有问题。

　　具体目标

　　宝安南路的中南大厦

　　林立人表示，位于宝安南路的中南大厦是他的目标之一，按照粗略的估算，要是能够以7500万元拍下这栋总面积约1.8万平方米的建筑，那么房价约3800元/平方米，加上装修等费用，房价约在4500元/平方米。“在这个地段的商品房，4500元/平方米，如果不是合作建房，想都不敢想。”他说，在今年内，他有信心拍下一座烂尾楼。

　　即便是这样，林立人也表示，在现有的情况下，个人合作建房并不等于自己动手盖房子，要确保批地、设计、建设等各个环节的顺利进行，就离不开与专业公司的合作。

　　不过，与会者普遍认为：即使个人合作建房在法律、政策程序等方面的困难都能克服，最大的风险还是来自于合作团队自身，它涉及几百户人，众口难调，一两个人的退出都有可能导致整个合作的失败。

　　各家说法

　　倒退还是进步？

　　据了解，合作建房在深圳并非没有先例。多年来，深圳原住民以村集体组织为单位的合作建房就很常见，但纯粹以个人集资的方式运作则还没有先例。

　　“虽然个人合作建房在法律法规上并没有太多的障碍，但在市场经济体系发育如此成熟、社会分工已经非常明晰的今天，个人合作建房实际上是一种思维上的倒退。”深圳房地产研究人士半求评论说。另一位深圳地产评论界活跃人士、房地产研究所所长王锋博士持相近意见，他认为，如何获取土地这一道门坎就足以将这些“理想主义者”拦在房地产市场门外。“现在深圳的经营性房地产用地全部是采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，一块土地价格动辄上亿元，个人集资很难满足这种资金要求。”

　　广东华程律师事务所曾凡金表示，“深圳模式”针对烂尾楼“下手”，已经避开了最棘手的土地问题，而且他们采用“合作”而不是“集资”，本身已经有意识地规避了相关的风险。他认为，这种方式从法律意义上来看体现的是一种进步，因为它更好地体现了社会资源的有效配置。曾凡金表示，有些烂尾楼烂了那么久，现在大家把它盘活了，还解决了那么多人的住房问题，你能说这是一种倒退吗？

　　政府部门

　　不支持、不反对、不看好

　　据了解，目前，深圳市政府相关部门尚未给个人合作建房以正式说法。房地产市场管理部门有关人士表示，目前相关方面的态度是“不支持、不反对、不看好”，这位人士也认为，个人合作建房可操作性很难。

　　“虽然现在深圳允许个人参与土地出让，但建房首先要成立一个公司运作，因此，个人合作建房模式也可理解成一个有数百股东的项目公司。那么，公司如何运作和监管都是一个大问题。”

　　据记者了解，对于个人合作建房，目前国土房管部门还不会给予任何优惠政策。

　　链接

　　各市个人合作建房尚无成功个案

　　北京：个人合作建房团体不通过房产公司，自己联合起来买地建房，自己使用。目前已与房地产商开始接触，希望借助对方的专业水准来达到目的。

　　上海：发布了“上海家园”的想法——召集500名左右的真实参与者，共同筹集一笔资金，选择合适地块，建造适合大家购买力的房子，比市价便宜约40％。

　　广州：发起人陈清才在网上发布了个人合作建房的信息，目前响应者很少。

　　重庆：成立了“联众置业”公司，为个人合作建房者提供代建服务，希望走专业化与个人合作相结合的道路。房地产公司与集资合伙人的关系是委托与被委托，在整个合作过程中只收取一定的加工费用。

　　图：

　　在首届个人合作建房研讨会上，“深圳模式”引人瞩目。何俊 摄