房子已抵押：买卖要银行允许吗？（以案说法）

　　房价飞涨：卖方反悔不交房

　　2004年8月25日，经江苏省太仓市一家房产中介牵线，黄明将“阳光花苑”的住房及车库以43．8万元价格卖给王建，二人签订了协议约定：先付9000元，当月底支付25万元。余款于同年9月18日前支付，付款时同时办理交房手续，违约金为房屋成交价的20％。

　　王建按约支付9000元后，积极筹备第二笔付款。此时，太仓房价飞涨，黄明觉得这笔买卖太不划算，欲想反悔。虽经中介方多次催促，黄明仍搬出种种借口推托，不肯到场交易。9月15日，黄明发短信给王建，表示因自己房子尚未落实，该房不能卖了。接短信后王建即发函给黄明要求履约。9月29日双方到了中介公司，黄明提出加价，王建不同意。交易再次流产。此后黄明再次发短信表示房子不卖，只能赔偿其2000元损失。

　　无奈王建只得诉至法院，要求与黄明解除合同，并返还已付的9000元以及承担违约金8．76万元。

　　房产抵押：买卖效力生疑云

　　庭审中，双方围绕该房屋买卖合同是否有效及由此产生的责任承担问题展开了激烈辩论，双方各执一词互不相让。

　　原告王建主张该合同合法有效，签约后原告积极筹款，但被告不愿履行合同，导致原告起诉至法院要求解除合同，被告应承担合同约定的违约责任，按合同约定的成交价20％支付违约金8．76万元。

　　被告黄明则认为，该卖房合同已经抵押给了银行，买卖未经银行许可。按照《担保法》的有关规定，合同约定的标的物已经抵押，双方订立的转让协议应取得抵押权人同意。故此合同应按无效合同处理，预付款应返回，被告仅对原告造成的实际损失承担赔偿责任。

　　法院判决：抵押不影响卖房

　　法院经审理认为，《担保法》对抵押物转让所设定的限制目的在于保护抵押权人的权益。具体到本案中原、被告双方所签订的协议，如果双方严格按协议履行不会对抵押权人即贷款行造成任何损失（被告在拿到原告两笔购房款25．9万元后，完全可以还清银行12万元贷款，同时取出房产证）。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款之规定，从保护交易，维护稳定的经济秩序出发，并未认定转让抵押物的行为一律无效。本案双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不存在合同无效的情形，应认定有效。

　　合同依法成立生效后，双方均应遵循诚实信用的原则，认真履行合同，现被告拒绝履行，原告行使法定解除权，应予支持。原告主张违约金，在双方有约定的情况下，应按约定处理，对原告要求被告返还预付款9000元，在解除合同的情况下，该款应予返还。

　　太仓市人民法院于日前依法作出判决：解除原告王建与被告黄明于2004年8月25日签订的房屋买卖合同；被告黄明于本判决生效之日起十日内支付原告王建违约金8．76万元、返还首期购房款9000元，合计9．66万元。

　　法官点评：

　　抵押权设定的目的在于保护抵押权人的优先受偿权。抵押权设立之后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，并不侵害抵押权人的利益，禁止抵押物转让并无法律依据。

　　债务人不能依约履行债务时，抵押权人有权依法以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在此情况下，受让人因抵押权人实现权利所受到的损失可向抵押人主张赔偿。

　　综上，在未通知抵押权人的情形下，转让抵押物只需具备合同生效的一般要件，该合同即为有效。本案中，虽未通知抵押权人转让抵押物，但不影响抵押权人的优先受偿权，不违反法律的禁止性规定，故该合同应认为有效。

　　《人民日报》 (2005年04月20日 第十四版)