刺破房地产市场的“信息泡沫”

　　近日，经济学家巴曙松接受《法制早报》采访时说，中国房地产市场的主要泡沫是一种“信息泡沫”。笔者也认为，目前，这个市场信息失真问题的确十分严重。前几天，上海市有关部门列出了14项房地产市场价格违法行为，大都是制造“信息泡沫”。如销售商品房时不公开标示价格；不标价或标价内容不全，误导消费者；公布虚假销售信息，哄抬商品房价格；使用欺诈性、误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告等等。

　　笔者还注意到，房地产业宏观上的信息也极为混乱。不同的利益主体发布的同一指标相差十分悬殊，举三个例子：一个是房价收入比，北京的开发商任志强说我国现有房价收入比为1：3．32，远远低于美国和大多数发达国家的房价收入比，刚发布的《2005年房地产蓝皮书》则披露，这一指标最高为上海，达到1∶13．1，最低的是长沙，为1∶3．98，均值为1∶5．66；第二个是地荒论，北京的开发商说，“如果等政府供应土地，开发商就饿死了”。而国土部门说，北京市仍有约5900万平方米的土地存量有待盘活，根本不存在“地荒”。第三个是房价上涨幅度，国家统计局4月4日公布的数据显示，2004年，全国商品房平均销售价格上涨14．4％，商品住宅平均销售价格上涨15．2％，而上述蓝皮书中说，2004年房价升幅为9．7％。其他的，如地价和税费占房价的比重、土地供应量、空置率、空住率、换手率等等莫不如此。

　　为什么开发商及其代言人热衷于垄断信息，甚至故意制造虚假信息？一是想成为“羊群效应”的领头羊，误导消费者，制造恐慌性需求，拉高房价，继续牟取暴利。二是左右公共政策，把市场导向有利于自己的发展方向。例如，土地出让实行“招拍挂”，马上就有人跳出来泡制“地价拉动房价论”、“地荒论”，力主恢复寻租空间巨大的协议转让制。三是为偷漏税、骗贷、转移利润等违法行为创造条件。四是逃避道义谴责和社会责任。

　　目前，房地产市场上有效的信息传递和显示机制还极不健全，主要表现为：对制造、传播虚假信息和隐藏依法应予公开的信息的行为惩罚不力；权威部门对市场上传播的一些不实信息未能及时、有针对性地澄清；政府部门的一些可控信息未能及时发布；开发商私有信息强制性披露的范围过窄。

　　为了保障房地产市场的健康发展，正确引导市场主体行为，维护各方面利益，笔者建议：第一，更加严厉地罚处制造虚假信息和非法垄断信息，扰乱市场、哄抬房价等行为，依法进行重罚、吊销执照直至诉诸刑律。第二，有关部门应更加密切地关注业内特别是对市场影响力较大的开发商、学者言论，对其不实、误导性强的观点、数据要及时澄清。第三，及时发布政府部门掌控的宏微观信息，如，宏观上的政策、法规、统计数据等，具体开发项目的开发周期、容积率、单位面积分摊的地价和税费等，开发商的资质、信誉、有无严重违法违规的不良记录等。第四，鉴于房地产市场是垄断性、信息不对称性较强的特殊市场，应扩大开发商强制性信息披露的范围，除房价、公摊面积等信息要公开外，还应强制性规定开发商向社会和购房者明示成本构成、定价依据、销售进度等信息。

　　作者：孙兴全