到底需要多大商业面积？

　　南北福兴里，一个曾经的繁华商业区。随着历史的变迁与老区拆迁，这里的一切都已成为过去。不过，昨天上午，南北福兴里再次成为人们关注的焦点———八方专家、代表聚集一起，“听证”一个现代而时尚的“南北福兴里国际广场商业项目”，探求其未来的发展方向。

　　规划前景

　　面向中高层，打造时尚、休闲、特色商业区街

　　在将近15万平方米的新区内，有近5万平方米为商业面积。那么，开发建设部门又将怎样利用？记者昨天从听证会上获悉，该商业广场将本着与其他商业中心“错位经营”的宗旨，将其建设成面向中产、白领阶层以及国内外商旅人士、休闲、娱乐、集大量高档、时尚、名优特商品为一体的现代购物街区，力图在商品和经营上再上一个层次。

　　在这个庞大的未来商业群中，除了建设拥有1324个停车位的停车场外，还将有知名的大型百货、下沉广场以及“世界时尚名品店铺”，而且有高端餐饮、休闲演艺中心、商务俱乐部等场所。尤其是“CEPA”一条街，将集纳以销售服装、服饰、国际名优化妆品等为主题的名品专卖店。据分析，以上高中端定位来自“不断增长的高端消费客群”，来自“周边高收入阶层居住区”。而开发商以及当地政府部门的预期回报则是：“仅直接就业岗位就大约有3000个；成熟期时，年可实现销售额10亿元，年上缴利税6000万元。”

　　专家提问

　　5万平方米商业面积需要多大购买力来支撑？

　　对南北福兴里美好的未来，主管部门以及土地开发商似乎充满信心。他们当然希望新南北福兴里令人耳目一新，并以一个“完整的商业形象”呈现给广大的消费者以及子孙后代们。不过，现实激烈甚至可以说是“残酷”的市场竞争，不得不令这座城市的人们提出一个又一个大大的问号。

　　南北福兴里处于青泥洼商圈与西安路商圈的交界处，距离只有两公里。周边不远就有北京华联、大世界家居、沃尔玛奥林匹克店以及百盛长春路店等多个大型商业项目。目前该地区现有的居住人口只有11.5万人，周边的商业功能完全可以满足其购买生活必需品的需要。为此昨天有专家提出，在这样一个近15万平方米的总建筑面积中，是否有必要拿出5万多平方米的面积用于商业建设。

　　从近年来的新区规划来看，商业与住宅的规划面积比例大体上是1∶3。与会专家昨天对此提出质疑：“1∶3的依据从何而来？根据我市现有的商业状况，这个比例有必要进行重新调整或灵活制定。”

　　善意支招

　　形成特色店铺商业集群，营造文化与情感消费氛围

　　有专家昨天直言不讳地提出，新区建设应该压缩商业面积，增加住宅面积。大百货项目更是不合时宜。

　　不搞大型百货，不建大型购物中心，南北福兴里到底应建什么商业？专家昨天提出，大连商业到了走出“以单纯吸纳人流，靠卖产品”为主的传统商业模式之时。已经开业的大型商业都在喊“经营名品”，但名品到底有多少？又有多少人来购买名品？这还是一个未知数。因此，建议南北福兴里商业在营造文化消费、情感消费与商务消费上下工夫。借鉴上海淮海路的一些特色，增加街区特色专卖、专业店，从而形成特色商业集群。

　　当地的居民代表也提出，南北福兴里商业规划一定要汲取天津街改造的沉痛教训，根据我市现有的实际收入水平和消费拉动不足的实际状况理性规划，不可一味紧盯高端消费。