中国经济论坛：住房公积金有多少盼望可以期待

　　编者按：为了记录中国经济发展变革，就当前热门经济话题提供讨论平台，人民网和《中国经济周刊》联合主办“中国经济论坛”。我们将每周推出一篇经济界专家学者重量级访谈文章；每月在人民网组织一期论坛访谈节目，邀请经济界权威的专家学者、政府部门的工作人员以及企业家就当前热门经济话题与网友积极、客观地与展开讨论。

　　4月6日，建设部发布了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（下称《意见》）。《意见》中关于“城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金”的规定引来社会关注。有了贷款的支撑，对大多数人来说，就可以花明天的钱购置一套住房了。《意见》会让“居者有其屋”的愿望变为现实吗？

　　现场报道：住房公积金看上去很美

　　4月12日，在北京市朝阳区东四建行分理处营业大厅，办理公积金贷款购房排队的人稀稀拉拉总共不到10人，与别的业务比起来显得有些冷清。“工作不是很忙，因为北京购房者很多是外地的，多采用商业贷款购房的方式”。办理公积金贷款的银行工作人员态度友好地告诉《中国经济周刊》记者。

　　家住北京市朝阳区富华小区的张先生是用住房公积金买的房，在谈起采用公积金贷款购房的经过时，颇多感慨，“我用公积金贷款一波三折，还差点没买成房。”张先生告诉记者，他买的是经济适用房，3800元/平方米。他在房屋销售处和销售人员讲要采用公积金贷款。房子销售总价近38万，首付9万元，贷款29万，25年还清。“可销售人员算了我的公积金数额后，说根据我的住房公积金数额计算，收入太低，贷不了这么多，也贷不了这么长的年限，建议我采用商业贷款。而我积蓄不多，又不能采用商业贷款。正在左右为难时，销售人员突然问我的公积金是‘国管’还是‘市管’，如果是‘国管’，按照条件就可以办理”。张先生风趣地告诉记者，他没有料到，公积金贷款购房还存在“国管”和“市管”的待遇差别。“幸亏我在中直机关工作，否则还买不成房呢”。

　　关于“国管”和“市管”的区别，一位银行业人士对记者说，这种做法可以理解，因为公积金贷款也不能不考虑风险。公积金“国管”和“市管”的待遇不同，就是因为前者比后者信用程度高。

　　“这是历史问题。在《住房公积金管理条例》公布以后，去年成立了北京住房公积金管理中心，以前的几家中心现在都成了北京的分中心了。这两年不断统一政策，中直机关和市属单位的贷款比例政策正在逐步趋同。”北京住房公积金管理中心总经济师李持缨告诉记者。

　　那么，对低收入者来说，住房公积金究竟能帮他们多大的忙？

　　按理说，公积金贷款比商业贷款低1个百分点，公积金贷款应该成为居民买房的首选，但记者随机采访了几位市民，却有市民说，“手续麻烦，贷款金额小，懒得去费那个心”。

　　“公积金对低收入者可以说是杯水车薪。因为现在住房公积金的缴存仍然带有很强的‘单位所有制’的特色，根据单位效益的好坏存在很大的差别；像我们单位这样的‘清水衙门’，3年积存下来的住房公积金还不到1万元，即使全部取出来也解决不了多大问题。”张先生直言，“住房公积金更多体现的是一种象征意义和身份符号。”

　　值得关注的是，目前住房公积金的管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的，建设部刚刚发布的《意见》，让农民工、城镇个体工商户、自由职业人员都有了买房的希望。随着住房公积金社会覆盖面的扩大，办理公积金贷款的银行窗口今后还会如此冷清吗？住房公积金能彻底实现老百姓“居者有其屋”的愿望吗？

　　对话：住房公积金：人人有房不是梦？

　　主持人：王红茹

　　嘉宾：

　　文林峰

　　建设部政策研究中心

　　住宅与房地产业研究处副处长

　　李持缨

　　北京住房公积金管理中心总经济师

　　况伟大

　　中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室博士

　　公积金完全解决百姓住房？

　　主持人：有一种观点认为，实行住房公积金有意义，但力量不大，买不起房的还是买不起房，有变相为老百姓理财的意味。实施住房公积金能实现让老百姓居者有其屋，彻底解决老百姓的住房问题吗？这个规定的推出有什么实际意义？

　　文林峰：住房公积金由单位和职工共同缴存，单位缴存部分相当于单位给职工发放的住房工资，提高了职工工资中的住房消费含量，成为住房分配货币化的一种重要形式。职工在买房时，可以提取住房公积金作为首付款，还可以申请住房公积金贷款，这就大大提高了职工买房的支付能力，把职工潜在的住房需求转化为现实的住房需求。

　　另外，住房公积金转变了职工的住房观念，为国有企业改革创造了条件。在福利住房体制下，职工的住房问题全部由单位负责解决，这使国家和企业背上了沉重的包袱，又使职工群众产生了“等、靠、要”的住房观念。住房公积金制度明确了国家、单位和职工在住房问题上的责任，最大限度地调动了职工个人解决住房问题的积极性。当然，住房公积金只是住房保障体系中的一个重要组成部分，它主要是为了帮助有一定支付能力的职工购买住房，一个住房制度不可能解决所有的问题，对于买不起住房的城镇居民，国家还有相应的住房补贴、经济适用住房以及廉租住房等政策来解决这部分群体的住房问题。但如果没有住房公积金，会有更多的职工解决不了住房问题，可能需要政府保障的面也会更大，政府负担越重，解决城镇居民住房的进程越缓慢。

　　李持缨：住房问题是否解决得好，最关键和最本质的因素是经济发展。改革开放以来，我国在住房上遇到很大的问题，主要有这些原因：经济还在发展过程中；历史欠账比较多；中国正好处在城市化进程快速发展阶段，人口大量向城市集中，对住房的需求很大，因此，住房问题归根到底，肯定是通过经济的发展去解决。但在这个过程中，如果有好的模式设计，肯定有利于经济的良性发展。公积金的建立是一个良性的制度设计。自公积金制度在全国建立以来，无论从融资的角度，还是从干预消费集中资金投向住房，都起到了积极作用。

　　况伟大：住房公积金只是从需求方面来增强居民的支付能力。实际上，房价还受供给影响。因此，仅仅关注收入的增加，而不关注房价的上涨，甚至供给的变化，是难以解决居民住房问题的。我们不仅要关注收入的绝对增长，还要关注房价收入比的增长。实际上，尽管居民的收入以及住房公积金在逐年增加，但从近几年中国的房价收入比，特别是从大城市和沿海城市的房价收入比的变化来看，房价收入比较收入增长更快，所以居民的住房购买力实际下降了。更何况住房公积金仅仅占收入的一个较小的比例。因此，尽管住房公积金能够增加居民的支付能力，但不能从根本上解决居民的住房问题。

　　公积金定位中低收入者？

　　主持人：目前，不管是穷人还是富人都可以用公积金去买房。住房公积金到底适用的群体是谁？从目前看推出住房公积金要解决什么问题？

　　文林峰：任何一个国家，包括发达国家，都不可能单纯依靠市场来解决所有人的住房问题，如美国虽然没有住房公积金制度，但有相应的住房金融制度，包括对低收入家庭的贷款贴息政策和对低收入者提供低租金的住房等，另外，像德国的住房储蓄银行，日本的住房金融公库等都与住房公积金异曲同工，发挥着政策性住房金融的作用。住房公积金面对的是所有缴纳住房公积金的广大职工，虽然收入有高有低，但面对的还是工薪阶层，即中低收入阶层。刚刚出台的《意见》，第一次明确提出了有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，这是在城镇化进程中，在非公经济迅速发展的大背景下，扩大公积金覆盖面，使更多的社会群体享用公积金的优惠政策。

　　李持缨：现在有一种质疑，认为住房公积金由于是免税的，贷款是低息的，所以应向穷人倾斜，而富人怎么也能贷得了款？我认为，一个国家、一个城市的住房公积金制度设计，主要应该定位在城市中位住房水平。正常的、普遍的住房都应该是公积金支持的对象，不能只解决最低收入的问题。公积金应该是面向最广大的群体，一个城市符合中等收入或者中位的合理的住房需求，都应该是公积金的支持对象。而对社会上的非常低收入的困难人群，应该通过其他渠道比如财税部门、供应体制等来解决。

　　况伟大：从中国的住房公积金制度来看，住房公积金的受众群体是广泛的。我认为，既然住房公积金的目的是为解决居民的住房问题，受众群体就应主要是中低收入者，特别是那些需要政府出钱资助的居民。美国等一些国家没有住房公积金，但居民仍能安居乐业，而且这些国家还有其他的住房制度来解决居民的住房问题，例如，住房保障制度等。

　　公积金能赢利？

　　主持人：设立住房公积金的最初定位是非赢利性的，是为老百姓解决住房服务，但有人认为，现在的住房公积金管理中心并未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，偏离了设定宗旨，如何从制度上约束和完善，以保证管理中心的“纯洁性”，真正达到为老百姓服务的目的？

　　文林峰：现在的住房公积金管理中心，依然是以不以赢利为目的独立的事业单位，至于个别单位出现的违法违纪行为，不能抹杀整个住房公积金管理制度。目前，住房公积金实行的收支两条线，即公积金赢余部分全部上交财政，住房公积金管理中心的日常开支由财政按计划拨款。根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。只有当职工购买、建造、翻建、大修自住住房，才可使用，任何单位和个人不得挪作他用。目前，从全国来看，绝大多数住房公积金管理中心都是按国家规定规范运作的。

　　李持缨：首先声明，我们北京的住房公积金管理中心这么多年来一直是在坚决贯彻不以赢利为目的的独立的事业单位为宗旨，从来就没有偏离过。北京住房公积金管理中心，实行的是收支两条线，费用和管理成本在编制预算以后，由管委会和财政批准，我们的收入和赢利状况是不挂钩的。北京住房公积金管理中心之所以体现赢利，是资金运用安全而且高效。如果说大家存款的钱，一天到晚都趴在银行里，很可能是倒挂的，银行给你的利息都不足以向老百姓支付的利息。现在最主要的运用就是住房公积金贷款，只有把钱贷出去，而且是安全地贷出去，才能享受到国家在利率设定中的利差。所以，在安全高效地运用情况下，北京住房公积金管理中心每年都有不少的利润，但这些利润我们全部上缴财政，由财政做风险基金和增值基金等。

　　况伟大：住房公积金作为一项公共基金，合作基金要真正实现其“非赢利性”和全心全意为老百姓服务的目的，必须引入住房合作社的基本原则（罗虚代尔原则）和基本制度。也就是说，要从目前住房公积金管理中心制度，向住房合作社制度转变。

　　公积金可否投资

　　主持人：到2004年底，全国已累计归集公积金总额近7000多亿元，发放个人住房消费贷款3000多亿元，还剩4000多亿元，这决不是小数。资金放着不用就不能发挥其保值、增值作用，但如果用做投资，就存在一定的风险。如何处理好资金的投资收益和社会保障作用？

　　文林峰：住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。当前，面对最低收入家庭的廉租住房，其资金来源主要是依靠住房公积金增值收益，随着各级政府在住房保障中作用的加强，廉租住房资金将以财政公共支出为主。但在目前各地财政收入普遍紧张的情况下，住房公积金增值收益对于解决最低收入家庭住房问题，缓解社会矛盾发挥了重要作用。

　　李持缨：理论上讲，在中国目前阶段，公积金在住房上使用的比例还是很高的。如果说大家交存的这个钱总没有用，就意味着这个城市没有住房需求，也说明公积金的制度设计可能有问题：也许公积金不必交这么高比例，大家交得太多了。目前，公积金在北京的使用率非常高，达到了95%。从这个角度来讲，公积金作为政府的基金，首先的目的是用于住房消费的融通，包括公积金建立的比例设计等各个方面，应该是跟消费对应的，不应存在大量资金用于投资的可能；如果真的有大量基金不用，要么是这个城市的住房已经解决得很好了，要么是管理机构没有尽责，没有去支持老百姓购房的需求。

　　况伟大：住房公积金主要是为了解决居民的住房问题，所以住房公积金应以运营安全第一，不宜进行高风险的投资。对住房公积金进行投资所获得的收益应按照居民的股权进行合理分红。

　　主持人：如果用住房公积金进行投资，您认为用这部分基金的多大比例进行投资比较好？这部分公共基金的使用，应该谁说了算？

　　文林峰：根据《住房公积金管理条例》，住房委员会才有权批准购买国债。住房委员会是由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家共同组成，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金的使用应以支持个人住房消费贷款为主，一般用于投资国债的比例不超过10%，并且为了规避金融风险，应以中短期，多品种搭配的形式购买国债。

　　李持缨：我国是学新加坡住房公积金制度。新加坡的制度特点是包括养老、医疗、住房、失业，综合这几项，然后以一个固定比率提取。在几项投资中，养老会出现投资的问题，因为养老金是大家在工作时交存，到退休时才使用，理论上有一大段闲置期，这样资金会出现怎么投资、怎么保值增值的问题。而住房公积金属于提前性支付消费品，大家都有这个资金需求，可能出现的情况是大家存得不够，因为使用是提前的，不是滞后的。住房最主要的是满足大家使用，不会有太大的投资压力。

　　这部分公共基金的使用，应该谁说了算？我觉得应该由住房公积金管委会来决定。一方面因为住房公积金是政府信用做基础的基金，而同时每个人的钱，按照条例讲，又不能完全听命于政府，所以，一个地区还要成立一个住房公积金管委会，这个管委会就是一个民意代表。

　　况伟大：作为公共基金，理应有一个能够反映民意公共管理机构，来决定和监督住房公积金的使用。(《中国经济周刊》记者王红茹)

　　资料：为什么需要建立住房公积金制度

　　住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，承办房改金融业务的商业银行向缴存住房公积金的职工个人发放的政策性住房贷款，住房公积金个人住房贷款的风险有住房公积金管理中心承担。

　　1991年，在朱镕基同志的亲自主持下，上海市借鉴新加坡的成功经验，在我国率先建立了住房公积金制度。这是我国在福利住房制度向市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。现在，经过十几年的不断发展，住房公积金在推动住房制度改革，加快住房建设，帮助广大城镇居民改善住房条件，调动、扩大住房消费，促进经济增长等方面发挥了重要作用。

　　在公积金建立初期，各个地方普遍面临住房资金短缺的问题，住房供给严重不足与职工改善住房条件的强烈愿望相比，矛盾十分突出，在这种情况下，推出并迅速发展的住房公积金制度，主要以发放住房建设贷款为主，特别是单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款、住房解困贷款等，大大缓解了住房供给短缺的矛盾，迅速改善了职工群众的住房条件。1999年，国务院颁发了《住房公积金管理条例》，明确了住房公积金使用途径主要是面向广大城镇职工的个人住房消费贷款，自此以后，住房公积金充分发挥了政策性住房金融的作用。

　　北京（2005）住房公积金缴存比例和缴存上限

　　日前，北京住房公积金管理委员会下发了《关于北京 2005 住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》（京房公积金管委［2005］2号），具体内容如下：

　　一、住房公积金缴存比例：2005 住房公积金年度住房公积金缴存比例政策不变，缴存比例仍为8%，有条件的单位（北京市为“有条件的企业”）住房公积金缴存比例可以为 10% 。

　　二、住房公积金缴存额上限：

　　1 、 根据市政府 2002 年确定的原则， 2005 住房公积金年度的缴存额上限按照 2004 年职工月均工资的300%，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例确定。按照北京市统计局公布数据， 2005住房公积金年度职工住房公积金月缴存额上限是：2362 × 3 × 10% × 2 ＝ 1417 元 ( 四舍五入 ) ；

　　2 、单位职工申请突破住房公积金缴存额上限的，经批准可按相关规定缴存住房公积金；

　　3 、按照有关文件规定，符合享受优惠政策条件的企业，住房公积金缴存可不受住房公积金缴存额上限的限制；

　　4 、中共中央直属机关、中央国家机关、北京铁路分中心所管理的单位和职工仍按原有规定执行。