政策“组合拳”击不退楼市“高烧”

　　在全国房价一片喊“跌”的呼声中，春季的省会楼市销售行情却逆市上扬，一派阳光灿烂。记者近日在省会几个项目的开盘现场发现，除了商品房认购现场上演“合家欢”外，就连商业地产和产权商铺也打破去年的寒冰“春暖花开”。一边是省会市民大多对宏观政策连续打出的“组合拳”反应迟钝，一边是房价翻着跟头上涨。为什么新盘认购如此火爆？市场反应为何未受加息影响？未来房价走势如何？

　　火火火：新盘认购排长队

　　“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。从4月15日到18日，四五个楼盘先后开盘或开始内部认购。4月16日，心海假日二期项目广场前，前来咨询看房、登记的购房者排起一条长长的队伍。据介绍，这次推出的八栋七层带电梯住宅共452套房子，到16日当天已经内部认购了397套，市民的认购热情使得开发商不得不临时加建6栋楼。在售楼现场，一位客户不无遗憾地说，认购当天自己早早就来排队，没想到还是没抢到号，只能再等后期加建的了。

　　面对客户高涨的认购热情，省会几家地产咨询机构普遍认为，定位为高尚私家住宅的心海假日二期内部认购如此火爆，除了得益于项目一期打出的品牌效应外，更多的是项目“筑巢”式建筑布局、多层电梯入户、层层都设私家花园的设计理念带给购房者的全新感受。

　　其实，这种客户抢购商品房的现象，早在3月20日新休门·燕赵财富中心开始VIP客户内部认购的第一天就曾经出现过。面对这种百姓购房热情的延续，资深地产营销人士张雨霞分析说，老百姓对宏观政策的误解对市场起到了反作用力，大家都认为再不买的话房价就会涨得更高了，利率就会调得更高了，就想先占上再说，这种追涨心态直接导致了楼市的抢房风。

　　热热热：产权商铺“高烧”不退

　　住宅市场出现购买热潮，商业地产也似乎看到了春天的希望。4月10日，新华集贸商圈内第一个升级改造项目“金亿城商业广场”，一天内就被客户内部预订了70多，这个数字这些天还在不断攀升。4月18日开盘的中华商务广场也来了个开门红，据透露，从3月份项目开始搞内部认购，目前已交付定金的达到1万平方米，另外还有15万平方米已经达成了签约意向。

　　为什么去年最令销售公司挠头的商业地产和产权商铺也接连“发高烧”？在金亿城一气定了三个铺位的商户戴先生这样给记者算了一笔账，现在在新华集贸的服装城租一个10平方米的铺位，租金和费税加起来一年近8万元，按照金亿城19800元平方米的均价，买10平方米才20万元。商户相当于以目前市场23年的租金就可以购买一套拥有40年永久产权的铺位。几位结伴来认购的南方客户也纷纷表示，除了看好项目的地理位置和硬件配套，这种40年产权式商铺在省会还是先例，只要将来能有70—80的客户自己经营，金亿城很有希望成长为河北服装批发的航空母舰。

　　分析金亿城被商户追捧的原因，该项目开发商杜军认为，以新华集贸几万经营者的规模，仅仅更新经营场所已达不到市场要求，原来是附属功能的办公和简单居住已成为必不可少的配套。所以总投资2亿元的金亿城商业广场一改过去商业地产的开发思路，从商业广场到写字楼再到公寓，全方位满足商家要求。而随着市场的升级换代，这种产权商铺还将继续烧把火。

　　难难难：楼市缘何南辕北辙

　　从省会近期亮相的楼盘销售情况看，多数项目的销售未受宏观调控和加息的直接影响。对此，业内人士分析认为，央行提高房地产贷款利息，政策意图是非常明显的，即增加房地产市场上投机性购房需求的成本，抑制房价的过快增长。但石家庄的房地产市场相对比较健康，房价一直在稳步上涨，目前的价位在全国都属于低水平。以2004年第四季度的统计数字为例，石家庄的商品房价格上涨的幅度为全国倒数第八位，平均每年上涨528，所以会出现对宏观调控不敏感的迟钝反应。“政策挤压的是房地产的泡沫，对真正的住房需求并不会产生多大影响。”几位楼盘项目负责人纷纷表示，由于房贷加息幅度不大，购买中高档楼盘的消费者基本都有成熟理性的消费心理，对于银行金融政策的变动有一定预见，适应能力也强，不会因此影响其购房决策。真正对客户发生影响的是付款方式以及首付款比率的选择上。以前客户选择银行按揭的特别多，一次性付款的客户大约只占到10　20。在心海假日2期已经内部认购的397人中就有40的人选择了一次性付款，还有许多客户选择了60 的首付。

　　展望

　　后市房价：稳中有升

　　心海假日3000元 平方米，中华商务广场6000元平方米，金亿城商业广场19800元平方米，和少数高端购房者眼都不眨一下就接受了上述房价不同，大多数市民普遍担忧房价继续走高。那么未来的房价有没有可能上涨呢？几位业内资深人士一致认为，在2008年前省会楼市价格不会跌。由于今年的供应量比较大，价格不会像去年涨得那么厉害，会相对平稳些。未来省会楼市将继续稳中有升，但上升空间不会太大。房价除了由价值决定外，更受供求关系影响。虽然土地资源的不可再生性和可开发用地的减少，建筑原材料价格的上涨，以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势。但和发达地区相比，石家庄缺乏对周边区域的足够凝聚力，这对楼市需求会有个抑制作用；另外，作为平原城市，省会东西南北都有土地拓展空间，只要土地供应量不会缩减，房子就不会成为紧俏商品，房价上涨空间就不会太大。所以老百姓买房子大可不必急着一哄而上加入抢房潮中。具体到今年的热点区域，资深人士认为，省会东南区域的涨幅空间不会太大，西北、西南将成为后起之秀，上涨幅度甚至可能超过东南开发区。建议买房者除了考虑选择大品牌公司外，还可以选择走“低开高走”销售策略的小区。另外，还要尽量选择买一期的房子，这样性价比通常最高，房价上涨空间也大。本报记者陈霞