调控不是打压楼市，稳定不会房价下跌

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　　今年的全国“两会”期间，房价问题成了人大代表、政协委员热议的话题，控制房价过快上涨一时成为人们的普遍呼声。很快，央行提高了个人住房贷款利率，在继续实行下限管理的同时，将商业性房贷的优惠利率回归到同期贷款的基准利率，同时也提高了公积金贷款的利率。紧接着，国务院办公厅又发出了《关于切实稳定住房价格的通知》，把稳定住房价格问题上升到政治高度。受到各种预期的影响，社会舆论对南京楼市的看法也莫衷一是，有人认为南京在控制房价上没有太多的作为；还有不少人甚至认为，国务院的“八条意见”就是要“单纯地打压楼市”，要房价下跌，因此南京房价必然要下跌。受这些舆论的影响，许多市民放弃了购房打算，进入观望状态，等房价下跌了再去买房。社会对国家政策的理解到底准不准确？南京楼市的现状到底如何？房价到底是涨是跌？有购房愿望的市民，到底是该选择尽早入市，还是选择等待观望？这些问题，不仅各界普遍关注，也在困扰着每一位南京人。本月20日，10多位房地产专家、本地知名开发企业老总聚首本报，共同举行了一场“新政下的南京地产”研讨会。就上述问题，大家畅所欲言，共同商讨，最终达成一个共识：经过多年来的连续调控，南京楼市的现状是供销基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定，总体上呈健康发展的趋势。参加本次研讨会的专家、地产界老总分别是：东南大学房地产研究所所长李启明教授、栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉、南京朗诗置业股份有限公司总经理田明、南京长发房地产开发有限责任公司总经理吴建平、南京天地房地产开发有限责任公司总经理郑东辉、江苏汇鸿房地产开发有限公司总经理王伯平、江苏中住房地产开发有限公司总经理袁人牛、浙江名城南京钱塘房地产开发有限公司总经理姜荣、南京华光房地产开发公司副总经理宋晨阳、亚东建发集团副总裁刘成刚、南京新景祥房地产投资顾问有限公司副总经理龚子桂。

　　南京楼市总体健康

　　“和很多舆论的观点相反，我认为，南京房价肯定不会降。因为，经过多年来的努力，南京目前的楼市总体上还是健康的，可以概括为供需基本平衡，结构基本合理、价格基本稳定。”栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉女士如是说。从近几年的情况看，南京土地的供应量比较大，楼市从过去的供不应求，发展到供需基本平衡，供略大于需。市房产部门的统计数据表明，从今年4月到今年3月的一年时间里，全市的供销比为1．27：1。这个比例与去年全年基本持平，呈供销略大于求的格局，而且各季度供销走势基本平稳。特别是今年一季度，南京商品住宅的供应和销售均呈理性化发展趋势，市民购房也比较理性，供需总量也持续稳定。一季度全市商品住宅的供应量为111万平方米，同比下降38．5％。这个供应量下降的原因，主要是面临春交会和“五一”黄金周，部分开发商调整营销策略，推迟了楼盘上市节奏。从销售情况看，一季度全市商品住宅实现销售143．2平方米，同比下降11．9％。但河西、城北、仙林三个板块，一季度的销售量分别同比增长11％、67％、39．9％。住宅供销结构也得到了合理调整。由于“一疏散，三集中”的城市规划逐步落实，加上市场、政策等因素的双重引导，全市住宅供应和销售开始向“一城三区”集中。一季度，“一城三区”住宅供应量和销售量，均占到全市总量的67％。其中，销售比重比去年全年上升了10％。从不同价位的房屋供应情况看，今年一季度，全市经济适用房、中低价商品房（<4000元／平方米）、高价位商品住宅（7000元／平方米以上）的供应面积，分别占供应总量的21．2％、40．5％、6．5％。而且，中低价商品住宅的上市面积，占全部可售面积的61．7％。住宅供应的户型结构也趋向合理，其中江南八区100平方米以下、100—120平方米的户型，分别占全部上市量的28．9％、23．4％，两者合计52．3％，基本能够满足普通购房者需求。此外，140平方米以上的“舒适型”户型，占上市总量的22％。商品住宅的平均价格涨幅趋缓。新增上市量加上去年结转至今年的存量，一季度全市商品住宅的供应总量达330万平方米。因为供应比较充裕，购房者的选择面较广，也在一定程度上抑制全市住宅价格的上涨势头。据统计，除去政策性住房，今年一季度全市的住宅价格为4235元／平方米（去年均价为4284元／平方米），比去年全年涨幅有所放缓；而与去年第四季度相比，更是下降了6．8％。从刚刚结束的3天春交会情况看，市民购房也不再盲目求大了。根据统计，3天春交会现场成交的405套住宅，成交的总面积为4．5万平方米，平均每套的面积也就111．1平方米。而根据市房产部门曾经做过的统计，去年市民所购买的住宅，平均每套面积是117平方米，比2003年下降了8平方米。那么，今年春交会上的套均成交面积，则又比去年下降了将近6平方米。“我觉得，近年来南京的房价还是比较稳定的。如果硬要说过高，那也仅仅是局部性的。”南京华光房地产开发公司副总经理宋晨阳表示，“而要解决这个问题，购房人就要转变观念，不要老是把购房目光盯在房价过高的主城区。”就以华光地产的开发项目银河湾所在的麒麟镇地区来说，这里的房价基本在每平方米三千五六百元，但不少人认为这里交通不太好。其实，从中山门开车到这里也就十几分钟时间，白水桥立交在十运会前通车后，交通将更为方便。“我觉得现在的楼市才是正常的状态，而像前几年供不应求才很不正常，因为市场经济的本质就是过剩经济。”南京新景祥房地产投资顾问有限公司副总经理龚子桂说。如果供应量相对大于需求，市场就会很稳定，包括房价也会很稳定。但现在的问题是，部分收入较低的购房人过分强调住在市中心，可市中心的房价比较高；郊区的房价较低，可又不想去住。这就是所谓“南京房价过高”的由来。

　　政府调控楼市有作为

　　南京朗诗置业股份有限公司总经理田明说：“就我们南京的市场来看，我认为总体是健康的。其理由首先就是，南京的投资者并不多，这与上海、杭州等地有很大的区别。据我初步估计投资者只占购房总人数的10％，南京的购房者投资意识不是很强，大部分还是买来自住的。”“南京楼市的健康发展，其实与本地政府的多年宏观调控密切相关。”栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉女士认为。她说，从土地出让来看，南京近些年来，每年都在有计划地加大土地的上市量，并且从2000年开始就进行了公开的招标拍卖。为解决中低收入家庭的住房困难，先是建设解困房、安居房，近些年又开始有计划地建设经济适用房、中低价商品房和廉租住房。去年底，房产部门又开通了网上房地产，打造透明楼市，让楼市公开透明。到目前为止的现实证明，这些措施的实施，对于规范市场、调节住房供应结构、抑制房价过快上涨势头等，都已起到了明显的作用。亚东建发集团副总裁刘成刚表示，老百姓需要的是住得起的房子。目前买房子的人主要有三种人，一是改善自己居住条件的，有切身的居住需要的；二是用于投资的；三是因为拆迁而不得不买房的。而从目前的一系列新政来讲，宏观调控也好，加息也好，发出“国八条”也好，所要控制的是炒房投机行为，对真正想买房自己居住的并不反对，而是提倡的。而南京已经做到的，就是去年出台抑制投机炒房的政策，通过市场监控，让投机炒期房者没有可趁之机。“我对南京楼市有信心，就是因为南京楼市的购房主力是南京的市民，没有过度炒作的行为，不像上海购房人中存在大量的外国人；第二个原因就是南京这个城市本身就比较坚强，南京人比较理性、比较低调。”他说。当然，政府尽管在稳定楼市方面已经有所作为，但还有不少方面仍须进一步抓好。与会专家、老总还提出了许多建议。东南大学房地产研究所所长李启明教授说：“其中包括这几个方面：一是加强产业发展的引导，包括引导开发商开发节能住宅等；二是进一步改善土地供应结构，包括供应的数量、供应的价格、供应的区域、供应的结构、供应的时机等；三是进一步解决好低收入家庭的居住问题；四是区域的配套建设要加快，以扩大市民的第一居所半径；五是加强市场的监控，进一步规范好市场。“江苏中住房地产开发有限公司总经理袁人牛建议，对于关系到国计民生的房地产行业来说，政府进行宏观调控确实很有必要。但是，调控应尽可能多地采用市场的方式来解决；而房地产的地域特征非常明显，所以政府更要力求结合本地的实际情况，采取相应的调控办法，而不是照搬人家的东西。对于做好“一城三区”的配套设施，专家、老总也寄予了厚望。南京天地房地产开发有限责任公司总经理郑东辉说，对于这些区域的配套建设，应该尽快跟上。今年，江北楼市销售很火。试想，如果没有长江三桥、过江隧道等交通设施的开通或开工，人们不愿到江北买房，南京房价肯定不能得到平抑。

　　开发商要练好“内功”

　　近一段时期，由于媒体对国家政策的理解不尽相同，特别是对国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，有的甚至是错误地进行“解读”，从而导致社会对楼市的迷茫。这进而又导致一部分购房人不敢入市，选择在市场外观望、等待。“其实，中央要调控的，是部分楼市过热、房价上涨过快的地区。‘国八条’也不是要打压楼市，而是既防止房价大涨，又防止房价大跌。”陈兴汉说。显然，有的媒体在这方面的宣传是有偏差的。对此，李启明也表示：“国家宏观调控不等于打压房价，要求房价稳定也不等于要房价下跌。”浙江名城南京钱塘房地产开发有限公司总经理姜荣坦言：“对于开发商来说，保持房价的稳定也有好处。因为市场健康一点、稳定一点，开发商承担风险的能力就会强一些。”他还认为，今年南京局部地区的商品房上市量过大，也不能说明整个南京的楼市就有问题。关键的问题是，媒体要把这些信息准确地告诉购房人，而不能片面地去“解释”。国务院的八条意见中，有一条就是引导市民合理消费。而对于怎样引导，也成为昨天研讨会上的一个热门话题。对此，专家、老总们急切地呼吁，舆论应该引导市民合理地购房消费。专家、老总们认为，在新政的影响以及社会舆论的误导下，一部分购房人的观望心理越来越重。而观望对老百姓并没有太多的好处，因为南京的房价涨幅尽管变小了，但还是在涨，越是迟买，越是要付出更多的成本。所以，对于有能力、又用于自己居住的人来说，购房还是宜早不宜迟。专家、老总们还呼吁，市民购房时也要理性、量力而行，不能盲目超前消费。亚东建发集团副总裁刘成刚说：“我曾到过日本考察。就是比较富裕的日本市民住房面积也不是很大，平均只有八九十个平方米。其实房子面积过大，对土地资源也是一种浪费。”所以，舆论不能总是强调购房人要把目光盯在市中心，而应该引导他们根据实际情况，可以到房价较低的郊区购买。当然，政府对于这些区域的交通、生活等设施，甚至包括就业在内的配套，也应该尽快跟上。

　　媒体要负起正确引导舆论的责任

　　楼市发展到今天，已经进入了供略大于需的状态，房价也进入了缓涨期。这种情况意味着，楼市竞争将越来越激烈。“前几年，人们关注的问题是房屋的质量问题，而现在关心的焦点却转移到了房价上。虽然今后房价的走势是由市场来定的，但面对现实，我坚持认为，现在的市场正好迎来了一个用产品说话的时代。”南京长发房地产开发有限责任公司董事长吴建平说，“只有认认真真地把产品做好，抓住最合适的市场定位，就会赢得市场的认可。这样的产品在政府出台一些宏观政策的情况下，尽管市场有所调整和波动，也不会受到影响。”吴建平认为，现在正是开发商要练好内功的时候了。如果各家开发公司的房地产开发，能够做到像制造工业产品那样，按一定的规格严格对待，就一定能占领市场，被广大购房者接受。其实不光吴建平，本次研讨会上的所有专家、老总们都一致认为，在一系列新政的作用下，开发商不能盲目乐观，一定要练好“内功”。特别是房价的缓涨，必然带来市场竞争的加剧，这对于楼盘开发的品质提出了更高的要求。“去年一轮的宏观调控开始的时候，我们就说楼市开始重新洗牌了。其实，发生在开发企业中真正的洗牌进程，现在才刚刚开始。”江苏汇鸿房地产开发有限公司总经理王伯平如是说。他表示，竞争的加剧，板块市场的分化，楼市结构的调整，必然要求开发企业提高企业的核心竞争力，属于同一类的产品要有差异。否则，市场就难以接受。“楼盘开发要从过去的在‘外延’上创新，转向在‘内涵’上创新。”南京朗诗置业股份有限公司总经理田明说。他表示，过去楼盘开发的所谓创新，仅仅是形式上的改良，如在小区里建花坛，开会所，挖水池，铺上大理石等等，特别是在概念上的炒作很厉害。现在，开发商应该在提高住宅的品质上多下功夫，努力把房子建得更好些，提高性价比。因为只要是好的产品，不怕卖不掉，总是会有人买的。他说：“这一点，谁先做到了，谁就能抢得先机。”　南京日报记者　高喜玲　刘晓昕　邓珍芝　侯锦阳　实习记者　蔡芳(编辑　丹妮)