商务地产多了还是少了？

　　经济论坛寻找商务地产“内核”

　　本报讯“石家庄的商务地产同质化现象严重，缺乏真正适合市场需求的好项目”，在日前召开的“开元经济论坛”上，来自省会几大地产公司、投资顾问公司、设计公司的企业高管以及燕赵晚报的热心读者，纵论省会商务地产，尤其是对写字楼市场的现状以及未来发展提出了非常中肯的意见。

　　自从本报上周发布了本期“开元经济论坛”将共话“商务地产能否奏响‘欢乐颂’”后，不少业内人士在论坛留言版上“指点江山”。网名JIE的朋友留言总结了石家庄商务地产发展不成熟的几大原因，网名隐仕的一位业内人士也以《石家庄商务地产正在步入误区》发布自己的观点，论坛话题广受关注让人始料不及。在当日的论坛上，八位与会嘉宾分别从不同的角度讨论了“石家庄的写字楼究竟是饱和还是稀缺”、“今年省会商务地产的供需现状”、“商务地产开发的几大弊病”、“究竟何处是石家庄的中央商务中心区域”、“未来的商务地产还有多大发展空间？”

　　一位参会人士道出自己的心声，“信息不对称和业内沟通匮乏已经成为房地产业的两大通病，通过“开元经济论坛”能把这些房地产业内人士汇聚到一起，沟通交流，也给市民一个现场参与的机会。希望这个论坛能长期办下去。”

　　三大招数打造城市“金名片”

　　商务地产不仅是代言城市发展的一个重要指标，同时也是城市品牌形象的“名片”。如果要对城市发展设定指标体系，那么商务地产尤其写字楼则是代言城市发展的一个重要指标。这张名片如何才能印制得更加贴合人心？业内人士纷纷从不同角度给石家庄的商务地产支出三大招数。

　　支招一：杜绝“三重三轻”

　　在商务地产开发中，究竟什么才是最重要的？陈雷、高前进、刘晔、杨明义等人一致认为，在目前的商务地产开发中普遍存在本末倒置问题：重后期销售、轻前期策划；重成本核算、轻市场调研；重外型设计、轻功能研究。建议开发企业一定要重视前期调研和策划、重视品质功能，要杜绝过分注重外型设计和后期销售的现象。

　　开发商务地产项目能否获利，不仅取决于开发成本，更重要的取决于前期项目定位。项目定位的基础是市场调研，如果不能获得市场第一手资料，那么市场定位、产品定位、价格定位都是空谈。很多滞销写字楼并不是楼盘盖得不好，而是因为前期项目定位不准确。另外，策划是房地产开发的战略方针，而销售只是房地产开发的战术技巧。如果战略方针没确定，再好的战术技巧也不能保证开发项目成功。在功能布局上应充分体现“以人为本”的思想，做到舒适、便利、合理、周全，否则建筑物就是有再漂亮的外表，也只不过是中看不中用。

　　石家庄展韬房地产投资顾问公司总经理郭冬认为，商务地产几大病症的罪魁祸首在于市场信息不对称，供应和需求两者脱节。石家庄的商务需求排到全国前十名，为什么出现空置率？就因为目前中小型公司不太注重公司形象，企业素质相对比较低，加上供方市场开发的盲目性，没有进行科学的评估。他建议开发商一定要对写字楼的潜在客户以及开发趋势做深入分析。

　　支招二：以人为本，细分市场

　　陈雷认为目前的石家庄商务地产并不是因为消费需求而产生的，真正的消费需求群体及地理位置基本被目前的开发企业所摒弃了。它现在的业态与形式是开发商在唱独角戏的情况下产生出来的，带有非常强烈的主观因素。

　　高前进则认为，现在石家庄的商务楼遍地开花，已经从市中心逐渐盖到二环以外，这来源于早期市场的不规范。但商务不可能是包罗万象的，所以一定要抓住主流客户，更讲究市场细分。另外，开发商还有责任为客户配备各类配套的办公设施，这才能算是起步的商务地产，也才能卖得更好。刘晔则认为，写字楼的需求首要解决的是客户问题。开发企业一定要明确，谁是你的客户？所有人都是你的客户，这肯定不对，写字楼不是稀缺产品，市场一定要细分。虽然很难预测今年的市场，但可以肯定的是消费者已经越来越关注产品本身的品质，希望开发商也能关注。另外，写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，从趋势上来说，写字楼是有市场空间的。但短期市场供求有个周期，有小波动，这个波动就是供求失衡。

　　还有嘉宾认为，商务地产是投资大风险大收益大的地产类型，需要很大的市场调研和客户细分，无论是做高端还是中低端，都要针对市场开发产品才能做好。目前的市场中，高端商务地产还是不够，具备区域性优势的写字楼，还不是特别多，还应该加强针对性开发。

　　支招三：规划先行，政府配套

　　在商务地产如何才能良性发展上，刘晔提出在规划上要下硬功夫。商务发展要跟城市容量相匹配，假如规划跟不上开发，对一个城市来说，既形不成完善的商务环境和集聚效应，也形不成完整的城市形象和面貌。因此，政府部门、开发商都应该冷静、慎重地考虑。商务设施的建设不是凭空制造的，必须与城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系，必须有相当强大的产业支持。政府相关规划部门应该对写字楼的远期或者近期的发展需求总量有一个科学、客观的预测，做好合理的规划和布局。随着将来民营经济的发展，小公司逐渐做大，将形成一定的市场需求规模。所以在开发中，还要根据石家庄的经济发展状况，在设计里面要体现可持续性与前瞻性，在产品细节设计上增强变通功能，给客户留出足够的适应性。

　　A饱和还是稀缺？

　　省会的写字楼供应究竟多了还是少了？

　　海天投资顾问公司的高前进总经理认为，即将上市的同质化的、不能满足客户需求的产品太多了，真正适合市场需求的项目太少了。河北开元地产的营销总监陈雷也认为，这两年商务地产比较热，从数量上大家都在说已经过剩了，消化不了这么多产品。但其实这种饱和主要体现在同质化项目的饱和上，中端项目扎堆，但真正好的项目其实并不多。在经济发展的现阶段来看，有针对性的、定位比较明确的项目有些不够。具有区域性优势的写字楼目前并不是特别过剩，以后还应该有针对性地开发。具体到开发企业，投资商务楼应该慎重，看时间地段和未来客户，最关键是定位要准，前期调研一定要细致，定位准了后期销售才能有保障。

　　现场参加论坛的晚报读者杨明义先生则认为，多与少是相对而言的，石家庄的商务地产盲目追求“三高”。盲目追求高标准，目前石家庄在建的商务楼几乎是清一色的5A级，殊不知商业地产是在夹缝中生存，高端市场被星级酒店占据，低端市场被住宅公寓占据。商务楼建设标准再高也高不过星级酒店，市场价格再便宜也低不过住宅公寓。市场需求量是呈金字塔型，结果是市场的供应量呈现倒金字塔型，恰与市场需求相违背。假如开发企业能多为这部分目标客户考虑，中低端产品还是很有市场的。

　　B CBD不是喊出来的

　　今年，石家庄写字楼几个高端大盘先后等待“出嫁”，仅中山路这一地带就聚集了以“先天下”为首的4个项目，广安大街以“财富商业中心”为首的3个项目，地带激烈的竞争局面由此拉开。对于博物馆广安大街附近是否就是省会的CBD中心，业内人士见仁见智。

　　河北九易营造设计有限公司总经理刘晔先生认为，CBD概念炒得有些过度了，和北京目前有多个CBD相比，石家庄可能只有具备这样商务办公优势的区域。他认为，CBD的建设还要根据GDP来决定，是不是CBD中心，还要看区域综合开发是否有集聚效应。

　　《中国房地产报》记者马晓峰认为，各区域都有各区域的优势，CBD不是喊出来的，是有几个必须的构成条件。目前博物馆区域周边具备的商务潜能是其他区域所不能比拟的，从政府的配套设施、文化的积淀等具有比较集中的商务优势。

　　面对CBD“口水战”，陈雷认为，“CBD不是某个部门或什么人制定规划出来的，也不是某个号称地标式建筑物能决定的，而是这个城市几十年、上百年的城市历史文化基础、城市的功能、城市发展历程逐渐沉淀决定的。很多包罗万象的功能决定了它的‘心脏’地位。但石家庄的CBD商务圈还显得十分稚嫩，有一段很长的路要走。”

　　价格高门槛是发热还是跳水

　　今年市场推出的新楼盘大多都是5A级标准，面对写字楼市场将集中放量的局面，先天下、中华商务中心、君创国际商务花园等项目将面临“大考”，高端写字楼价格是否将成为一道阻断客户需求的高门槛？

　　“高端写字楼价格过高，超出客户承受能力肯定是阻碍市场上扬的瓶颈。”高前进认为，商务地产的定价有三个参照，现在最通行的是类比，同区域的产品卖到5000元平方米，我也就必须卖到5000元平方米以上。其实除了成本决定法，最关键的是消费者通过研究产品的心理预期值。所以去年随便盖个楼就敢卖到5000元平方米的现象今年将逐渐退烧，写字楼价格将逐渐理性回落。

　　陈雷则“反弹琵琶”指出，客户选址不能单纯以价格为依据，性价比对企业来说有至关重要的意义，高端写字楼的品质和市中心商圈位置的机会最大化所带来的价值是无形的。其次，许多公司办公选址还应关注产业链、产业集群和产业地带，看其是否能给企业带来延伸性和扩展性。他建议，各个企业根据自身的业务特点圈定合适地段的写字楼，中小型企业如若能与行业龙头老大比肩为邻，行业聚集性可以为这些中小企业提供一种浓厚的产业氛围，为它们带来巨大的拉动效应，这是高端写字楼附加值的特性。

　　D止步调整还是昂首阔步

　　“现在政府还是鼓励商务地产发展的，但在具体的产品类型上，政府很难作出明确引导，只能是通过规划有个大致控制。”面对商务地产发展过热的说法，市规划局总工程师张雅林非常乐观地认为，商务地产将有个光明的未来，以住宅为主的开发将逐渐转向商务地产，像SOHO等小型家庭办公应该说是城市进化的一个体现。但对于商务地产的发展，政府很难作出明确细化的引导。在最新的城市发展规划中，制定了一些相应的规定，比如，一环内尽量以办公、写字楼、商务功能为主，适度控制住宅开发比率，以此疏解城市功能。另外，由于石家庄的城市单中心功能太强了，以后将向东南区、高新区发展，在控制一定的开发比例基础上，预留一部分商务地产用地，同时欢迎将部分住宅用地转化为商务用地。