政府掌握所有土地 严格限制炒卖组屋新加坡楼市很稳定(独家报道)

　　本报驻新加坡特约记者 李莹

　　新加坡老百姓认为，政府最成功的政绩之一，就是实现了“居者有其屋”。经过30多年的努力，现在新加坡人的居住条件比较好，没有贫民窟，基本实现了人人有房住。

　　普通老百姓居住的“组屋”（经济适用房），以高层住宅为主，大部分是10至20层的建筑群，分塔式和板式两种。每个组屋区都有完善的设施，超级市场、熟食中心、诊所、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全，公共交通十分便利。

　　建屋局控制土地

　　新加坡人口密度大，寸土寸金。为什么人人都能住上公寓楼呢？原因不在于政府给了多少津贴，而应归功于全方位的、行之有效的配套措施。

　　土地是国家财富之源，新加坡政府一开始就将土地牢牢地掌握在手中。在其他国家，经常因为土地价格因素造成住宅价格居高不下，普通老百姓无钱“问津”。新加坡独特的房地产运作机制成功地解决了这一难题。比如，如何保证经济适用房不超标？新加坡政府在这方面执行的完全是计划经济模式，严格控制土地供应。1960年，新加坡颁布建屋发展局法令和土地法令，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，只有国家有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，价格不受市场影响。

　　建屋局有多重职能，负责住宅发展规划、征用土地、建造组屋、对外发包或承包工程、房屋出售和出租等。建屋局并非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。建屋局的启动经费由国家通过低息贷款的方式拨给，随着业务的发展，以售房收入还清贷款并维持单位开支。由于建屋局为非营利性机构，新建住宅常常要以低价出售，有的只能出租，资金难以回收。对于建屋局的亏损部分，政府将其列入预算并给予补贴。

　　统一管理防止腐败

　　组屋工程由建屋局统一对外招标，统一管理，防止腐败滋生。建屋局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的，首先要详尽地分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地段的要求，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。通常只有在申购率超过75%后，建屋局才会开始兴建，比如，最近有两项新建组屋计划，因申购率过低不能回收成本，建屋局就取消了开发计划。

　　新加坡政府规定，不同规模的居住区需配套建设不同规模的商业及文化、卫生等福利设施，这些设施由建屋局先进行土地开发后，主要由各职能部门营建，很少出现扯皮或欠账的情况。

　　此外，建屋局还十分重视街道与景观设计，房屋建设虽为高层高密度，但住户并不会产生空间压抑感。而且，设计者把楼房顶层辟为公共活动场所，供人登高观景、进行社交活动。

　　值得借鉴的是，建屋局建立了庞大的维修服务中心，为各居住区提供24小时紧急维修服务，每5年为组屋区进行粉刷外墙和修理内部工程，同时改善设备，把它们提高到可与私人公寓相媲美的水平。

　　新加坡政府的建设方针是“避开大道，直取两厢”。住宅建设避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带。这样做，一是便于居民疏散，二是这些地区拆迁量少，地价与地基处理费用较便宜。随着地铁、快速路等交通设施的发展，住宅建设由近及远向外延伸。在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。

　　公积金制度保障购买能力

　　为了让老百姓有能力购买组屋，新加坡政府制定了公积金制度。完善的公积金制度是新加坡解决居民住房问题的主要手段。

　　所有新加坡公民和永久居留的居民，都必须上缴公积金。政府规定每个雇员每月缴纳月薪的21.5％，雇主（不论是私人机构还是国家机关）缴纳相当于雇员月薪的18.5％，合起来相当于雇员月薪的40%。这笔钱以雇员的名义存入中央公积金局，作为购房、医疗、保险和养老用。法律规定，不得将公积金挪作他用，以保障雇员拥有公积金的权利。

　　这项制度始于1955年，雇员缴纳的公积金在其月薪中的比例刚开始时仅为5％，随着收入的增加，逐步提高到21.5％，将来还有可能调整。

　　公积金制度解决了居民无力购房的难题，又为国家实现住宅商品化提供了取之不尽的住宅建设资金。这个制度是强制性的，但有其实用价值。一般新加坡人没有太多的银行存款，但每个家庭的公积金户头都有数额不小的存款。

　　政府也采取措施保障低收入家庭的住房权益。上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。

　　为了照顾低收入家庭购买组屋，政府还提供补贴：购买三房式以下住宅的低于半价出售；购买四房式住宅可降价15％出售；购买五房式住宅也有优惠。对于标准较高的公寓则按市价出售，不予优惠。购买组屋一般需一次缴足相当于售价20％的款额，余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购买的，如月收入少于800新元者，政府允许其租用组屋。

　　系列措施避免买房投资

　　为了避免有人买组屋投资用，新加坡政府采取了一系列措施，如规定所买的组屋5年内不许转让，如果实在需要5年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售；同一户人家不许买第二套组屋，不允许以投资为目的买房；如果买了公寓楼，又买了组屋，则必须住在组屋内；组屋房主买房5年内不能出租，5年后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住等。

　　由于执法严格，新加坡没有人炒卖房屋牟利。

　　《环球时报》〔20050422　第14版〕