楼盘指定按揭银行埋下隐患(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月26日10:04 大洋网广州日报

该由谁选择按揭银行，这是个问题。谭庆驹摄

　　新闻提示

　　在广州，有九成一手楼按揭业务是由开发商指定按揭银行的，地产界人士称之为“行规”，有人称这是为了方便消费者。

　　然而，事实可能并非如此。据业内人士透露，很多时候，开发商要想从银行获得开发楼盘的贷款，前提之一就是把楼盘的按揭业务指定给这些银行去做。

　　业内人士称，要想打破“指定按揭银行”这一行规，需要改变开发商过分依赖银行贷款融资的局面。

　　策划　关雅文　撰写　孔华

　　行内规矩

　　按揭银行由开发商说了算

　　工作了3年的楼小姐终于攒够了买房的首期款，她经过反复比较，选定了一家小银行做按揭。但楼盘销售人员告诉她，只能到××银行办按揭。楼小姐百思不得其解，为什么到哪家银行按揭要由开发商说了算呢？

　　“楼盘指定按揭银行是行规。”海珠区某楼盘售楼部的销售人员面对质问时这样解释，银行素质参差不齐，开发商事先经过筛选，购房者就可省心了。

　　这种说法是否成立呢？广州一家大型房地产中介机构的邬小姐说，购房者选择按揭银行通常希望银行网点能离家或单位近一些，最好是单位代发工资的银行，当然按揭费率低而效率又高就更好了，但开发商指定的按揭银行几乎很难满足这些需求。

　　据房地产中介业人士介绍，目前广州市除了四大国有商业银行外，还有许多中小银行都开办了住房按揭业务。但一般来说，开发商提供给购房者选择的按揭银行不会超过两个，更多时候只指定一个按揭银行。业内人士估计，广州各楼盘一手楼按揭业务九成以上都是由开发商指定银行办理的。

　　幕后原因

　　开发商获得贷款投桃报李

　　广州某房地产开发集团财务总监透露，许多楼盘之所以会指定按揭银行，事实上是因为开发商开发楼盘时向这些银行贷了款，而开发商获得这些银行贷款的前提之一，就是要把开发项目楼盘的按揭业务指定交给这些银行去做。按揭业务只不过是银行在与同业及房地产商的利益较量中获得的“战利品”。就这样，在楼盘还没盖起来的时候，其按揭银行就已经开发商“钦定”了。而在香港以及国外一些发达地区，房地产商盖楼的融资渠道比较多，并不主要依赖银行贷款，选择按揭银行的权利自然也可回到消费者手里。

　　不良后果

　　消费者难与银行平等谈判

　　近期加息引发了很多热点话题，包括银行提前还贷收取违约金、加息前申请贷款按加息后贷款利率计息等。广东消委会法律顾问李瑾律师向记者表示，从法律角度看，如果银行是按照合同条款执行这些做法的，就不属于霸王条款。借款人如果有异议，可以在签合同时向银行提出，也可以选择到别的银行办按揭。

　　但李律师坦言：“在现实中，由于大多数楼盘都指定了按揭银行，消费者根本没有其他银行可以选择。因此，无论银行的合同条款是否公平合理，消费者都必须接受。”

　　破解办法

　　开发商拓宽融资渠道

　　“这种指定按揭银行的‘行规’多年来一直无人能打破。”银行业人士表示，目前房地产业直接融资渠道仍然狭窄，房地产商依赖银行融资开发项目的局面在未来一段时间内仍将持续。而从银行角度看，住房按揭业务竞争激烈由来已久，谁也不愿意放弃开发商主动献上的按揭业务这块“肥肉”。

　　业内人士分析：“要打破个行规，就必须改变目前开发商过分依赖银行融资开发项目的局面，拓宽融资渠道。另一方面，开发商开发项目也要量力而行，及时回笼资金。”

　　业内人士还表示，目前办理房产证的主导权仍掌握在开发商手里，如果能调整这种做法，令房地产商不能对购房者融资来源进行控制，也可能有助于打破指定按揭银行的“行规”。

　　还贷之惑

　　提前还贷按原贷利率计息

　　银行再收违约金依据何在

　　贷款不满一年的借款人想提前还贷会吃“闭门羹”，一些已贷款满一年的借款人则听说，市内有银行办理提前还贷要收取违约金，他们对此颇有微词。他们认为，银行按揭合同中列明，借款人提前还贷是按原贷款期限同档次利率偿还利息，而不是按贷款实际期限同档次利率来计息。

　　例如一笔原贷款期限为10年的贷款，如果贷款1年就提前还贷，银行还是要按照贷款5年以上期限的贷款利率来计息，也就是说，借款人已为自己的提前还贷行为付出了代价，银行再收取违约金，就是双重罚款。

　　加息前申请加息后办完

　　按新利率计息是否不公

　　记者还接到多位读者投诉，称他们在3月17日加息前数个月就已向银行递交了按揭申请，有的借款人甚至早在合同上签了名，但银行迟迟未办完手续，结果拖到3月17日，银行又宣布按照提高后的利率计息，导致他们利息负担加重。

　　他们认为，银行开展按揭业务却没有承诺按揭办理手续时效，因此遇上加息需要多支付利息不应转嫁到借款人身上，而应该由银行负担。（来源：广州日报）