南昌房地产健康有序发展(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月27日00:44 大江网-江西日报

　　———南昌市房管局局长白波专访

　　关键词：南昌房价

　　记者

　　：今年“两会”以来，房价问题引起大家的普遍关注，南昌的房价如何？

　　白波

　　：2004年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2457元／m2，较上年上涨2．89％，其中商品住房预销售均价为2259元／m2，较上年上涨6．78％。市区商品房预销售均价为2807元／m2，较上年上涨3．13％，其中商品住房预销售均价为2611元／m2，较上年上涨7．11％。我们再看另外几组数据：2004年全国商品房销售均价为2722元／m2，较上年上涨14．4％，其中商品住房销售均价为2549元／m2，同比上涨15．2％。2004年全国人均可支配收入增幅为7．7％，南昌市人均可支配收入增幅为12．2％。

　　从以上数据对比分析可以看出：去年全国商品房均价的涨幅超过了全国人均可支配收入的增幅将近一倍，因而房价问题引起了普遍关注。但南昌的房价涨幅明显低于全国的房价涨幅，同时也明显低于南昌人均可支配收入的增幅。这表明南昌房价的增长是在合理和可承受的范围之内。

　　记者

　　：造成南昌市商品房价格上升的原因是什么？

　　白波

　　：近年来，南昌市房价上涨的原因主要有以下几个方面：

　　首先是市场需求旺盛

　　。一是城市化的加快和人口的增加拉动了住房的需求。去年我市新增人口近20万人，以每人10平方米计算，住房需求达200万平方米；二是城市居民改善和提高住房条件，卖旧买新、卖小买大带来的需求。去年全市二手房交易2．1万套，面积215万平方米，其中70％以上的人卖掉旧房后购买了新房；三是随着花园城市的建设，城市框架的拉大，旧城改造带来的拆迁安置的需求。这些需求都是用于解决或改善居住，是推动房地产业健康发展的有效需求。除此之外，还有一些人的投资需求和少数人的投机需求。需求的旺盛既可促进市场的活跃，又会推动房价的上涨。

　　第二是阶段性供应不足

　　。受国家土地严控政策的影响，2004年南昌市市区商品房供地仅1500余亩，只占全年供应计划的二分之一。去年全市市区新建商品房批准上市面积为265．55万平方米，其中商品住房批准上市面积212．42万平方米。而全市市区商品房和商品住房的预销售面积分别为276．91万平方米和244．82万平方米，商品房和商品住房的供求比分别为0．96∶1和0．87∶1。从去年四季度开始，我市加大了供地数量，但房地产开发的周期较长，从供地到房屋建成出售，至少需要一年半以上的时间，因而在某一个阶段可能会形成供小于求的现象，使得这个阶段的房价较快上升。

　　第三是开发成本增加

　　。一是土地实行招标挂牌拍卖后，土地成本上涨幅度较大；二是由于建材涨价带动建安成本上涨；三是楼盘品质的提高，南昌市近几年新建的楼盘，在设计、绿化、楼距、环境等各方面都有了显著提高，新技术、新材料得到了广泛运用，其总体品质和水平在全国并不逊色。品质的提升，加大了成本，优质优价。

　　第四是供应结构不尽合理

　　。2004年全市市区共预销售商品住房216．04万平方米，其中均价在2000元／m2

　　以下的只有31．85万平方米，占总量的14．7％，单套建筑面积在95平方米以下的27．80万平方米，占总量的12．9％；而均价在3000元／m2

　　以上的面积达到81．52万平方米，占总量的37．7％，单套建筑面积在150平方米以上的66．75万平方米，占总量的30．9％。2005年一季度，全市市区共预销售商品住房3472套，其中均价在3000元／m2以上的1561套，占总量的45％，而均价在2000元／m2

　　以下的只有679套，仅占总量的19．6％。

　　第五是银行加息的连锁反应

　　。银行加息后，使有些原计划明、后年购房的消费者，担心加息后购房负担会增加，从而提前实施购房计划，加剧了需求的增长。

　　另外，由于少数楼盘价格增长过快，导致局部房价的上涨

　　。有的楼盘地处市繁华中心，有的地处著名学校旁，使得一些有特殊需求的群众看好这些楼盘，不惜高价争购。还有些楼盘在产品形式上进行了创新，如推出精装修商品房，房价自然也比未装修的商品房高出了许多。

　　关键词：市场分析

　　记者

　　：南昌作为“十省会城市房地产信息协作网”的成员，与协作网内其他城市横向比较情况怎样？

　　白波

　　：这十个省会城市包括成都、武汉、南京、石家庄、济南、郑州、西安、南昌、太原、合肥。2004年这十个省会城市房地产市场的主要指标横向比较：南昌的人均GDP增幅排第2位，人均可支配收入增幅排第3位，我市存量住房的交易量和增幅在十个省会城市中均排在第4位，南昌市房地产投资增幅在十个省会城市中排第5位，但我市的商品房的价格和涨幅均排在第9位，这表明我市经济增长的速度和居民收入水平提高的幅度明显大于房价的上涨幅度。在十个省会城市中我市的经济发展和居民收入的提高幅度名列前茅，而商品房价格及其涨幅明显靠后。由此可见，南昌的房地产市场的发展是持续和稳健的，房屋价格和上涨幅度也是理性和健康的。

　　看一个地区或城市的楼市和房价，不能以点概面、以偏概全，要全面地看，通盘地看，同时要与全国和同类城市的情况进行分析比较，才能得出科学、正确的结论。

　　南昌作为一个省会城市、区域中心城市，各个收入阶层的人都有，随着招商引资力度加大，投资环境日益改善，来昌投资创业的外商越来越多，一些白领阶层、高收入阶层也在增多，市场上应该有一些高、精、尖的住房以满足高收入阶层的需求，但不宜过多，不宜过度。应重点建设面向广大群众的中低价位的普通商品住房。形成商品房、二手房、经济适用住房、廉租住房档次齐全、品种丰富、价格合理、适销对路的住房供应体系，以满足各个收入阶层的住房消费需求。

　　记者

　　：去年以来国家加大了宏观调控的力度，今年一季度南昌房地产情况如何？

　　白波

　　：国家加大宏观调控的力度，紧缩“银根”，紧缩“地根”，目的是落实科学发展观，挤压房地产市场的水分，防范泡沫。

　　2005年一季度，从供应方面看，全市完成房地产投资金额13．94亿元，同比增长0．2％，其中住房投资金额9．49亿元，同比增长2．77％。商品房新开工面积71．68万m2，同比下降22．7％，其中住宅新开工面积57．15万m2，同比增长1．96％。商品房竣工面积达13．81万m2，同比下降33．9％，其中住宅竣工面积12．68万m2，同比下降24．7％。全市市区新建商品房批准上市面积61．42万平方米，较上年同期下降32．3％，其中商品住宅批准上市面积56．26万平方米，同比下降26．3％。竣工面积、上市面积降幅达30％左右，表明近期供应量减少。投资金额、新开工面积略有增长，意味着从年底开始供应量将有所增长。

　　从需求方面看，全市（含四县）商品房交易面积达77．65万平方米，同比下降12．72％，其中商品住房交易面积70．21万平方米，同比下降11．8％；市区完成商品房交易面积47．96万平方米，同比下降28．7％，其中商品住宅交易面积42．04万平方米，同比下降28．75％。需求呈下降趋势，市区的降幅大于四县。但市区需求的降幅与供应的降幅基本同步，表明市场不易出现大的震荡。

　　存量房交易方面，今年一季度，南昌市（含四县）完成存量房交易面积47．89万平方米，同比下降16．5％，其中存量住房交易面积41．06万平方米，同比下降4．18％。一季度全市市区完成存量房交易面积35．37万平方米，同比下降16．65％，其中完成存量住房交易面积29．87万平方米，同比下降2．33％。存量房需求也在下降，但住宅降幅很小，意味着存量非住宅需求降幅较大。

　　从房价看，2005年一季度，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2555元／m2，较上年同期上涨5．6％，其中商品住宅预销售均价为2364元／m2，较上年同期上涨5．9％；一季度南昌市市区商品房预销售均价为3029元／m2，较上年同期上涨7．8％，其中商品住宅预销售均价为2871元／m2，同比上涨9．1％。今年1－2月份全国商品房均价涨幅超过15％；一季度全国35个大中城市房屋均价同比上涨9．8％；今年一季度南昌市人均可支配收入增长35％。从以上数据对比，南昌一季度房价仍低于全国房价涨幅，并远低于全市人均收入的增幅。

　　一季度我市房地产主要数据表明：一、在国家宏观调控政策下，我市房地产市场得以有效调控，增幅有所下降或有所减缓，这表明国家宏观调控政策落实有力，收效明显。二、经过连续几年的快速发展，我市房地产业进入盘整期，有利于今后进一步持续、健稳发展。三、在供应阶段性不足的情况下，需求适度放缓，对于挤压水分和防止房价大起大落是有利的。

　　综上所述，从我市房地产主要指标来看，南昌的房地产市场稳健运行，商品房价格稳中略升，总体呈现健康、持续的发展态势。

　　关键词：住房保障

　　记者

　　：南昌市在加强住房保障方面做了哪些工作？

　　白波

　　：住房保障有两大块，一块是经济适用住房，解决中、低收入家庭的住房问题；一块是廉租住房，解决最低收入家庭住房困难。

　　经济适用住房是政策性商品房，购买对象有严格的政策规定，国家建设部、发改委、国土资源部、人民银行下发的《经济适用住房管理办法》明确规定，具有当地城镇户口、无房或住房面积低于规定标准的住房困难户，中、低收入家庭，只有同时符合上述条件的家庭才能购买，一个家庭只能购买一套。在单位已分配了公有住房，或已按房改政策购买了公有住房，且已达到规定面积标准的家庭，按政策规定不能再购买经济适用住房。

　　南昌市委、市政府对经济适用房的建设十分重视，从1998至今，全市已有2万余户家庭购买了经济适用住房，较好地满足了中低收入家庭的住房需求。今后我市每年将兴建50～60万平方米的经济适用住房，占每年房地产开发总量的15～20％。市政府正在按上级有关文件的要求，结合南昌实际情况，积极制定南昌市经济适用住房的建设、销售、管理办法。

　　廉租住房关系到最低收入群众的住房问题，南昌市委、市政府对此高度重视并大力推进。2003年以来，先后出台了《南昌市城市廉租房制度实施细则》、《南昌市廉租住房收购、出租、管理办法》等8个相关文件，市财政和各级民政、公安、房管部门、各街办、社区和有关单位都大力配合，积极支持，使我市廉租住房制度不断健全和完善。

　　记者

　　：南昌实施廉租住房制度的思路是什么？

　　白波

　　：目前我市实施廉租住房制度的基本思路是“以租金减免和租金配租为主，实物配租为辅，试点起步、逐步推开”。主要有以下三种形式：

　　一是公有住房的租金减免

　　。按有关房改政策的要求，公有住房的租金应逐年提高，最后与市场价接轨。目前南昌执行的是每月每平方米使用面积2．00元（砖混、框架结构房屋），这在全国处于中等偏下的水平。但对于困难职工和优抚对象，我市按各自情况分别给予相应的减免优惠。截止到2004年底，已对5000余户困难家庭实行了租金减免，每年减免租金300余万元。

　　二是对“双困”家庭实行廉租住房租金配租

　　。主要是针对没有租住公有住房的“双困”户，即具有我市城市户口、享受最低生活保障待遇，且人均住房使用面积低于7平方米的生活困难、住房困难的家庭，由政府“买单”，提供廉租住房补贴，对人均使用面积7平方米以下，补足到10平方米，每人每平方米补贴10元。“双困”家庭领取补贴后，再通过市场落实房源，改善住房条件。截止到今年3月底，全市共批准廉租住房租金配租1500余户，实际配租1450余户，共发放配租租金316万元。

　　三是对“双困”家庭中的特殊困难家庭实行廉租住房实物配租

　　。廉租家庭领取租金补贴后，通过市场寻找房源。由于有的房主单方违约或随意上涨租金，致使一些廉租家庭经常搬迁换房，这尤其给孤寡老人和重残家庭带来极大不便。为此，市房管局成立了专门的管理机构———南昌市廉租住房经营管理中心。市政府专门筹资3000万元从市场上收购一批小户型的二手住房，用于对特困家庭实行实物配租。

　　记者

　　：南昌出台了实物配租的创新做法，创新在哪里？

　　白波

　　：第一，充分利用了现有的小户型房源，盘活了现有资源；第二，在一定程度上可调控二手房市场；第三，有利于这些特困户生活和就业的稳定。在具体实施过程中，市房管局参照每个街办特困家庭的数量，在本街办范围内收购相应的二手房，用于该街办的实物配租对象。从而保证了这些特困家庭们居住在原来的环境内，极大地方便了他们的生活、就业和子女上学问题。去年年底，我市收购了一批二手住房，平均面积50平方米，市房管局对这批住房进行了简易装修，使之焕然一新。今年春节前，30户首批实物配租的廉租家庭高高兴兴地从省委常委、南昌市委书记余欣荣、市长李豆罗等领导手中领取了钥匙，喜迁新居。今后我们还将对符合条件的特困家庭分期分批地实行实物配租。这些做法深受广大廉租家庭的欢迎，他们由衷地感谢党和政府对他们这些困难群体的关心和厚爱。同时也受到建设部有关领导的充分肯定和好评。

　　记者

　　：南昌市在廉租房的管理上是如何操作的？

　　白波

　　：作为政府实施廉租住房制度的主要职能部门，市房管局制定了“量力而行、尽力而为、轮候配租、定期复核、动态管理、长效服务”24字方针，进一步规范了操作程序，始终坚持公开、公平、公正原则，严格规范申请、审核、公告、复核、轮候、配租六个环节的工作。

　　“双困”家庭持相关证明向所在地房管所提出申请，由辖区房管所会同当地街办，将申请家庭的基本情况在户口所在地居委会张榜公布，同时分期分批在《南昌日报》登报公示。市房管部门根据每年的资金情况和筹集房源的数量，确定全年租金配租和实物配租的年度计划数。如已申请的符合条件的家庭户数大于本年度计划数，则采取摇号等轮候的方式确定廉租对象。

　　由于廉租家庭的情况也会不断变化，南昌市房管局会同民政、公安以及街办等有关部门每半年联合办公一次，对配租家庭的收入、人口以及住房等基本情况进行复核，实行动态管理。如情况已发生变化，不再符合廉租条件，就进行相应的调整，确保将有限的资金用于最困难的群众。去年下半年，经调查、复核，停发了20户廉租家庭租金配租。

　　记者

　　：南昌的住房保障体系受益面有多少人？

　　白波

　　：已购买经济适用住房的有2万余户，享受了廉租住房政策的有7000余户，两项相加，近3万户家庭、约10万人受益。南昌是个正在加快发展的城市，财力并不很充裕，住房保障工作能做到这个程度，应该说是很不容易的，在全国同类城市中处于领先地位。这充分体现了市委、市政府认真践行“三个代表”重要思想，努力为群众办好事、办实事。

　　关键词：住房公积金

　　记者

　　：南昌住房公积金制度建设的情况如何？

　　白波

　　：住房公积金是住房制度改革的一项重要内容，是住房分配货币化的一种形式。国务院《住房公积金管理条例》规定，各行政、事业单位、国有、集体、三资、民营企业及社会团体都必须为职工缴存住房公积金，职工个人也要同比例缴交。目前南昌是按职工工资的8％缴存（即个人缴8％，单位缴8％），有条件的单位还可适当上浮。住房公积金属于职工个人所有，既是职工的一种福利，也是职工个人的权益，存入职工个人账户，每年还要计息。职工在购买、建造、大修自住住房时可以支取，退休、调离本市时也可支取。职工购房时，如资金不够，可以申请公积金贷款。所以建立和完善住房公积金制度，可以资助职工增强购房能力，促进住房消费，推进住房建设，是利国利民的一件好事。

　　南昌市按照国务院《条例》的规定，组建了住房公积金管理委员会，其中政府方面、专家代表占1／3，工会和职工代表占1／3，单位代表占1／3，按照“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行住房公积金的管理。

　　2004年，南昌住房公积金管理中心（含两个分中心）归集公积金9．65亿元，同比增长29％；发放公积金贷款10．9亿元，同比增长54％；发放贷款户数达8283户，同比增长47％。截止2004年底，全市已有4780余个单位建立了公积金制度，48．3万职工设立了公积金个人账户，累计归集住房公积金39．5亿元，累计发放公积金贷款22．6亿元，共资助2．28万户职工圆了住房梦。住房公积金的使用率达75％，全国平均使用率为57％。我市的住房公积金覆盖面广，使用率高，管理规范，在维护职工合法权益，促进房地产市场健康发展方面发挥了积极作用，受到建设部有关领导的高度赞扬。

　　记者

　　：下一步有何打算？

　　白波

　　：今年要进一步扩大公积金制度覆盖面，重点推进非公有制组织建立公积金制度，做到应建尽建，应缴尽缴。要优化住房公积金的使用，职工在南昌市区购买住房可申请25万元公积金贷款，在南昌县、新建县和湾里区买房，可申请20万，在进贤县、安义县购房，可申请15万。购买总价30万以内的住房，公积金贷款首付2成，30万以上的首付3成。尽量支持中低收入家庭职工购买当地中、低价位的普通商品住房。由于公积金贷款的数量和范围都比较大，今后在进一步加大贷款发放的同时，要切实提高贷款质量，完善风险防范机制，规范、安全、高效地推进我市住房公积金的管理。

　　关键词：消费理念

　　记者

　　：现在提倡超前消费，您对此有何看法？

　　白波

　　：在市场经济条件下的超前消费，“花明天的钱，圆今天的梦”已为群众所接受。这对启动消费市场、促进经济发展是有利的。南昌市目前采取按揭方式购房的已达66％，这都属超前消费一族。但超前消费应量力而行，不可过度超前、盲目超前。欧美国家25～35岁的人基本上是租房住，40岁以上的人是买房的主流，当然也是贷款买房居多。因为到这个年龄工作较稳定，生活较安定，收入较高。而我国目前在年轻人中买房的居多，有的还是买新房、买好房，都想一步到位。结果造成每月收入大部分要还银行的月供款，压力很大，甚至捉襟见肘。如购买一套30万的住房，首付6万，贷款24万，按揭20年，每月还款1600多元，这对刚参加工作不久的年轻人而言，是一笔不小的开支。一般来说，每月还贷额以不超过家庭月收入50％为宜。

　　从另一方面看，当前住宅产业的发展日新月异，今天看来是先进和时尚的，若干年后也许就落后了。要跟上时代和潮流，就难免要换房。与其一步到位，负重消费，不如换个理念，分步到位，轻松消费。也就是说梯级消费、梯级改善、量力而行。经济条件一般的，先租房；经济有所改善的，买二手房；经济条件好转再买新房。

　　消费理念是否理性、成熟，也是一个地区或城市房地产市场能否健康、持续发展的重要因素。

　　关键词：宏观调控

　　记者

　　：南昌房地产业近几年的快速、稳健发展引人瞩目，被建设部领导誉之为“南昌模式”，其原因是什么？

　　白波

　　：首先，近几年来，南昌市委、市政府围绕省委、省政府“做好两篇文章”的总体要求，全力把南昌打造成现代制造业的重要基地和区域经济的中心城市，建设成风景优美、适宜居住的现代文明花园英雄城市。南昌的投资环境越来越好，居住环境越来越美，南昌的吸引力、辐射力越来越大。南昌的快速发展，人们收入水平的逐步提高，必然会推动房地产业的快速发展。房地产业具有关联性强、产业链长、附加值大、就业率高的特点，房地产业的发展又相应会带动其他相关产业的发展，从而产生互相促进、互为因果的效果。

　　南昌市委、市政府提出了“垄断一级市场、调控二级市场、激活三级市场，全面繁荣房地产市场”这一正确的指导思想，大力实施宏观调控，我市对房地产市场的运行每月有报表、每季有分析、每年都有宏观调控的相应措施出台，从而保证了我市房地产市场没有出现大的偏差，保持了快速、有序、持续、健康的发展态势。

　　南昌是省会城市，省委、省政府以及省建设厅等省直部门对我市房地产业发展也十分关心和重视，及时给予指导、帮助和支持，这些都是我市房地产市场能稳健发展的重要原因。

　　记者

　　：您南昌市房地产发展还存在哪些不足？

　　白波

　　：去年南昌房地产市场在总体健康平稳发展的同时，也显现以下问题：首先是供应总量略为偏紧，二是供应结构不尽合理，三是一些板块和少数楼盘价格上涨过快过高，这既有地块供应量过少的原因，也有个别开发商、代理商蓄意炒作的问题。

　　记者

　　：南昌今后在实施宏观调控方面将有何举措？

　　白波

　　：现在中央提出要加强和改善宏观调控，下决心遏制房地产投机行为，抑制房价过快上涨，我们要坚决抓好贯彻落实。

　　房地产是不动产，房地产市场存在较大的地域差异性。一些地区房地产市场经过多年的快速发展，一些投资和投机性需求没有很好地控制，导致房价过快上涨。而有些地区房地产市场才刚刚启动，南昌与沿海发达城市相比，经济还相对欠发达，房地产市场的发展也相对滞后。发展是硬道理，南昌房地产市场保持适度的发展态势是必要的，但是对存在的问题和不足，必须引起高度重视。

　　今后南昌市要进一步运用经济、行政和法律手段，坚决贯彻落实国家宏观调控的政策，结合南昌的实际情况，增加普通商品住宅用地供应量；调整和改善住房供应结构，加大中低价位普通商品住房、经济适用住房建设力度；规范房地产市场秩序，抑制投机炒房行为；强化住房保障职能，引导居民理性消费。努力实现三个基本：供应总量基本平衡、供应结构基本合理、住房价格基本稳定。

(本报记者姚文滨大江网-江西日报)