张鸿雁谈江北楼市“四新”主义的构建

　　新闻提示：

　　苏宁·天华百润占地4000多亩，规划总建筑面积360万平方米；苏宁·威尼斯水城占地4500亩，规划建筑面积450万平方米；明发·滨江新城占地1600亩，建筑面积160万平方米；华欧国际友好城规划总建筑面积230万平方米……这些都是位于江北的百万平方米以上的大楼盘。可以说，如今的江北已然成了超级大盘的云集地，无疑，这肯定有利于江北新城区的崛起。那么，在专家的视野里，江北和江北楼市是什么样的？昨天，南京大学公共管理学院副院长、南京市城市科学研究中心主任张鸿雁教授接受南京日报记者专访，在发表见解的同时，还提出不少关于江北楼盘建设的新建议。

　　南京正面临“城市空间重组”的新机遇

　　谈起江北的发展，张教授就直接谈到了“城市空间重组”这个概念。张教授认为，南京的城市发展受制于传统样态的阻碍。长期以来，南京一直是沿江一侧发展，侧重长江以南区域的发展，可以说，这是一个偏重的城市格局。在这样一个格局里，既要安排工业产业布局，又要有文化布局，还要有居住空间布局，兼顾安排好这些布局，整个南京城的构成就显得很不合理。城区人口密度过大，势必导致环境质量比较差，甚至还会影响到一定区域的就业空间。从目前的情况来看，一些居住空间的结构体系在某些方面并不适宜人居，这主要表现在：（1）某些区域拥挤过度，商业布局不充分、不合理；（2）交通堵塞的现状空前严重；（3）几年前，一些产业因“退二进三”的进程外移到当时的郊区。而近几年来，因城市发展过快，郊区与城区之间的距离缩短了。好多在几年前已经外移到郊区的产业，现在看来又身处城内了，这样一来，势必面临着二次“退二进三”的格局。张教授认为，城市要发展，生活质量必须提高，这就必须在大范围内进行“城市空间重组”，而我市大面积“空间重组”主攻方向就在江北，这与上海当年搞浦东开发是一个道理，发展的内在力量，不在于产业结构的调整，而在于空间的重组。张教授告诉记者，“全世界国际化大都市都是跨江、跨河而治的。比如，德国的莱茵河两岸城市，巴黎的塞纳河，纽约、东京、汉城等莫不如此。以中国来说，上海人以前都说‘宁愿浦西一张床，不要浦东一间房’，但现在上海跨江发展了，几座大桥与江底隧道沟通了两岸，上海的发展就一日千里。浦东的开发，使浦西的空间可以进行充分重组和调整，同时可以进行产业调整，甚至可以进行生态环境的调整，随之而来的，就是广场、绿地、花园多了，浦西发展得更好了。”张鸿雁说，城市要跨江发展是一条国际成功经验。在我国之所以长期没有得到重视，除了资金困难外，主要原因还是认识不足。张教授认为，沿长江两岸的平衡发展，已成为南京城市整体战略的一个核心内容。据了解，我市“十五”规划已把空间重组和布局列入了城市发展的规划之中。张教授说，这在我市历史上是史无前例的，这说明政府也认识到了“城市空间重组”的重要性，并将其提上日程。

　　南京正在构建一个整合的大交通体系

　　3月底，南京长江过江隧道开工，预计将在2009年完工。隧道建成后，驱车从此处过江只需5分钟，市民开车无论从主城区哪个角落，从快速内环上过江隧道至江北，只需10分钟。在今年初的省人大会议上，市长蒋宏坤作出承诺，桥北的两个收费站铁定外移，目前各项工作正在紧锣密鼓地进行，影响江北发展的交通瓶颈即将全面打开。浦口区政府还透露，伴随着长江三桥竣工通车日程的日益临近，长江三桥开发区最新方案已经敲定，即由长江三桥北引桥至京沪高速之间的80平方公里范围，它将成为浦口区最大的产业基地，并将带动当地的高档住宅开发。近日，从城建部门又传出消息，我市还将再建长江四桥和五桥。四桥将设计6车道高速公路，计划于2006年开工建设，2010年建成通车，四桥和三桥将使南京二环高速成为完整的环行高速。五桥位于梅子洲，设计也是6车道高速公路，计划于2010年开工建设，2014年建成通车。五桥和二桥将使一环高速成为完整的环行高速。另外，还将在龙潭建设过江隧道、6车道高速公路，计划于2014年开工建设，2017年建成通车，龙潭过江隧道的建成将极大方便解决南京三环高等级公路的过江难题……张教授指出，上述大交通体系的构建蓝图，给南京城市的整体空间画出一个很好的远景规划。建成后的跨江大交通格局，势必给整个南京带来大发展，它会使得江北在整个空间环境上更适合人居。张教授认为，种种迹象表明，政府正在努力构建能促进江南、江北均衡发展的交通空间。而从目前的总体布局来看，二桥已经显现了它的功能，三桥也正逐渐表现其区位特色。近年来，八卦洲旅游业和餐饮业的发展，正是二桥通车带来的。“江北有占地8000公倾、森林覆盖率达80％的老山森林公园，拥有得天独厚的自然生态环境，一旦在南京建立起一个整合的交通体系，在整个城市结构上，江北的老山森林公园就能与城东的中山陵遥相呼应，届时，紫金山将成为一座‘城中山’，老山森林公园也将成为一座‘城中公园’。甚至，现在的长江大桥也将成为一座城中桥，起到沟通南北城区的作用。”张教授给记者规划出这样一幅蓝图。

　　江北成为独立新城区的前景已依稀可见

　　针对目前江北地区大盘林立的现状，张教授认为，江北正在形成“造城运动”。在张教授眼中，江北有以下几大特点：（1）生态机制在形成。老山森林公园就像一块绿肺，其优良的生态环境，会对整个地区的发展带来很好的影响；（2）高科技产业正在形成。以高新技术开发区为代表的诸多企业，势必会带来一个完备的就业机制；（3）大盘时代所反映的小环境相对较好。江北楼盘构成的新型社区环境有特色，绿化环境比较好，生活圈子比较合理；（4）大型商业设施和消费场所将在江北出现。去年3月，建筑面积16万平方米的金盛国际家居落户桥北，是目前华东地区在建材行业单体最大的一个商场；红太阳苏果仓储超市将在年内建成开业，桥北市民即将拥有自己的大型shopmall。张教授认为，开设大型商业设施有利于提升江北的消费行为、消费质量和消费文化。江北一旦形成自身的CBD，它的发展将不再依赖于江南。而未来的郊区发展，强调的就是让郊区成为一个与城中心区持平的独立运作体系；（5）江北的教育体系也正在形成。多所知名高校的新校区都在江北；（6）旅游体系也在发展。珍珠泉、老山森林公园等，发展得都不错。（7）高档楼盘也在形成。张教授认为，江北已经具备了良好的生态环境、就业环境、教育环境和消费环境，包括高品质的消费空间，江北成为一个独立的新城区的前景已经依稀可见。

　　“江北的房价应该成为价格洼地”

　　谈到江北的房子，张教授说，目前江北的房子有以下总体特点：盘子大、构件比较完整、早期建设有设计和规划的意识，除此之外，张教授又谈了几点新的思考：（1）价格洼地。张教授认为，江北的房价应该成为价格洼地，这样才能留住购买者，才能有良好的价格空间。张教授做了一个形象的比方，水总是往洼地里流，买房者就像是水，洼地里的水多了，房价也就看涨了。（2）楼盘对景观的考虑相对比较周全。张教授例举了明发·滨江新城和威尼斯水城等，认为这些楼盘在景观设计上都考虑到了视觉和看点等，并考虑到了“大江东去浪淘尽”的文化内涵。（3）江北的很多楼盘在早期规划中，介入了比较完整的配套体系，小区周边小型的商业网点比较普及。（4）江北楼盘的整体套型和结构空间档次比较高，在某些方面甚至超过城区。以中低档的价格买房，其总体结构、套型不比江南价格偏高的房子差。近年来，江北也出现了很多高档楼盘，甚至是极品楼盘。这些楼盘能起到带动景观的效应，更能引导一个区域的居住行为方式。（5）楼盘内区的交通体系已经比较完备。

　　“建议重开轮渡以解决临时交通”

　　谈到对建设江北新城的建议，张教授想都没想就脱口而出“我建议重开轮渡。”（1）张教授认为，江北的人口数量增长很快，有关数据显示，目前江北桥头住了好几万户人，而大桥的最高流量只有2万，在上班高峰时，拥堵成为必然，虽然有关部门正在加快过江大通道的建设，但“远水解不了近渴”而重开轮渡是一个很好的解决临时交通的手段。从另一个层面上说，如今的轮渡已不单纯是一种交通工具，对于一部分人来说，他们注重的是文化内涵。乘坐轮渡将被当成一种体验，当作是一种新的生活方式，也是品位和档次的象征。（2）另外，张教授还提出，江北一定要建立独立的CBD，即商务中心区。（3）在桥北的桥头堡构建一个生态公园，为了空间美观。（4）各个楼盘相关的整体社区配套还需要谋划和指导。（5）政府对江北楼市的价格要进行总体调控。（6）江北开发要“留白”，给后人去画更美丽的图画，也就是用霍华德的“田园城市理论”，来开发江北新城区。（7）有关部门是否能考虑，将南京的大型场馆或公共文化设施建设，提前在江北开发。在采访的最后，张教授说，南京作为省会城市，“空间重组”是个不可抗拒的力量，江北将是南京城市化过程中的重点发展区域，也是长江三角洲和杭州、上海形成竞争的一个重要支点，没有江北的发展就没有南京的发展，也没有苏中、苏北的发展，完成南京的跨江发展是南京的责任，也是每个南京人的责任。　南京日报记者张璐(编辑　丹妮)