李启明：新政下的南京地产将越走越平稳

　　对于当前的南京楼市状况，社会众说纷纭。先前本报举行的“新政下的南京地产”研讨会上，东南大学房地产研究所所长李启明教授认为：“宏观调控不等于打压市场，保持稳定也不等于房价下跌。国家采取的调控措施，既是防止房价大涨，也是防止房价大跌，根本上是为了保持房地产市场健康发展。”为此，南京日报记者对李启明教授进行了专访，他对目前新政下的南京房地产市场进行了分析并做了基本判断。

　　各种政策让楼市平稳发展

　　李启明认为：目前出台的各种政策主要是针对房地产开发的各个环节，通过各种理性的方式调控市场的供应量和需求量，从而使房价进入理性、平稳阶段，使楼市进入健康良性持续发展的状态。李启明说，目前的各种政策可以大致分为三类：第一类，中央出台的针对全国房地产市场的宏观政策。比如相关的土地政策，相关的金融政策，以及近日的“国八条”等。李启明分析：国家通过对土地的调控，有节奏地控制土地供应量，从而影响房地产市场持续供给的能力，并影响房屋价格。而在金融政策方面，提高对开发企业所持自有资金的比例来降低房地产开发公司对银行资金的依赖程度，提高地产开发公司的门槛，从而来影响房地产市场的供应量；提高房贷利率是为了影响市场的购房需求，特别是投资性需求而出台的一种比较有效的方法，它的出台在一定程度上增加了房地产开发公司的开发成本，也增加了购房者的购房成本，对市场的供应和需求都有不同程度的影响；此外，提高购房者在购房时的首付比例也是影响到了市场的需求，而实际上，这个政策对刚工作不久、没有太多积蓄的年轻人的购房需求有很大的影响。第二类，各地方政府出台的针对当地房地产市场特征的相关政策。比如为影响购房需求的降低或提高房屋契税；直接针对房地产投资者出台的购房后近期再出手房产要增收相关的转手费用；第一套房产没有还清贷款以前，再购买房产不得贷款；实行网上公开销售；控制城市的拆迁规模；调整政府对城市建设的投入资金；各种住房保障政策等等，这些政策在上海、杭州等城市已经全面实施并推广，其目的也是为了抑制投资性需求，引导房地产市场向健康良性的方向发展。第三类，还没有出台或者还没有落地的各种相关政策。比如说持续加息的政策导向、开征物业税越走越近等，这些还未真正落成实施的政策对购房者的购房心理产生很大的影响。在这些政策中，不管是哪一类政策的出台，其目的主要是针对房地产过热的城市及区域进行调整，宏观调控下出台的各种政策不是为了打压市场，只是为了调整合理的投资性需求，保持稳定，这并不等于房价下跌。国家采取的调控措施，既是防止房价大涨，也是防止房价大跌，其根本上是为了保持房地产市场健康发展。

　　南京楼市处于平稳、健康、持续发展状态

　　根据调查研究，李启明教授对南京楼市的发展状况做出了基本判断：目前，虽然上海、杭州这两个地区的楼市已经发出泡沫警报，但是南京的房地产市场还是处于平稳、健康、持续发展的理性状态。具体可以从以下十个方面来说：首先，根据科学的景气循环分析方法，我们的楼市从2001年到2004年一直处于快速发展阶段，而这个景气指数在去年达到了6年以来的高峰，这种发展势头实际上是不够理性的，让人担心的，而现在根据先行指标预测，今年将回归理性到平稳的景气指数。其次，目前南京总的楼市供应量比需求量要大，逐渐进入买方市场，这是楼市步入成熟阶段的必经之路。此外，与前几年的拆迁量比较，从去年开始南京的拆迁规模就得到了明显的控制，整个市场的刚性需求得到了控制，因此整个楼市的供应量也得到了相应的控制。第四，从南京的土地市场情况来看，由于土地资源的稀缺性，土地价格作为房价的重要构成不会下跌，这也成为房价平稳发展的重要因素。第五，政府对城市建设的资金投入和该城市的重要事件也对楼市产生很大的影响。今年，全国人民都瞩目的十运会将在我市拉开帷幕，而随着这个体育盛会的到来，投资高达300个亿的河西新城区的开发建设也将到达高潮，这对我市的房地产市场是一个很大的促进。第六，政府对中低价商品房、经济适用房的建设相比前两年有一定的减少。第七，开发商本身对价格已经有了理性的认识，定价也愈加合理。第八，目前南京出现的投资比例虽然有一定程度的上升，但还是处于合理的区域。第九，市民的购房行为也十分理性，消费者不再盲目购房、冲动购房，他们往往会通过一段时间的考察和观望再做最终决定。最后，市场的需求、潜在需求在城市化进程的刺激下愈加突显。而且，从目前我市的人均占有建筑面积只有24．5平方米来看，距离人均占有28—30平方米的小康标准还有差距，所以这方面的需求会保持平稳的增长。

　　市民购房消费应合理引导

　　李启明教授表示：目前南京楼市处于三个基本合理、两个较好匹配的良好发展局面，即房地产市场的供求总量基本平衡、房地产结构基本优化、房地产价格基本稳定、房地产开发投资实现与全国固定投资增幅较好匹配，以及房地产产业发展与南京城市建设较好匹配。目前，在新政的影响以及社会舆论的误导下，一部分购房人的观望心理越来越重。所以，李启明教授告诉记者：在目前的楼市状况下，我们需要对产业有正确的引导，要关注弱势群体，完善区域的相关配套，进行市场监控，规范土地供应。各家房地产开发公司已经在政府调控的指挥棒下变得稳定下来，开发过程中的行为趋于规范，并主动回馈社会，他们的定价也在大家可以接受的合理区域中，所以我们要加强对市民的购房消费进行合理引导，从一个行业的角度来看，使房地产行业成为一个真正意义上的支柱性产业，产业的整体形象得到提升，转变该行业的经济增长方式，从一个市场角度来看，使房地产市场得到健康、稳定、可持续的发展，优势企业、品牌企业、强势企业得到快速发展，产品的科技含量、文化含量都能满足购房者的需求。　南京日报记者高喜玲(编辑　丹妮)