博鳌论坛：中国房地产发展前景

　　主持人：

　　博鳌亚洲论坛秘书长龙永图

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹

　　特邀嘉宾：

　　华远集团董事长任志强

　　万通集团董事长冯仑

　　首创置业股份有限公司董事长刘晓光

　　融创集团董事长孙宏斌主持人：女士们、先生们大家晚上好。中国房地产发展前景专题研讨会现在开始。我介绍一下今天的两位主持人，一位是博鳌亚洲论坛秘书长龙永图先生，另外一位是SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生。我们的四位演讲嘉宾分别是华远集团董事长任志强先生，万通集团董事局主席冯仑先生，首创置业集团董事长刘晓光先生，融创集团董事长孙宏斌先生。

　　龙永图：欢迎大家来参加我们的博鳌亚洲房地产论坛，非常感谢！今晚人这样多，也表现了大家对房地产这样一个话题很关注。我们这次之所以搞这个房地产论坛，主要是我们觉得博鳌亚洲论坛很长一段时间讲的都是很宏观方面的事，为了使博鳌亚洲论坛这样一个所谓贵族化的，所谓高层次的论坛能够走到老百姓当中去，让老百姓觉得博鳌亚洲论坛说的也是贴近他们的事情，所以今年我们设计了一个汽车论坛，一个房地产论坛。因为这两个话题，老百姓听得懂，也很关心。虽然房地产的事情涉及到方方面面的问题，包括宏观经济政策、贷款、利率等等，但是不管怎么样，老百姓是最关心的这些事的，我去讲过，很长一段时间从发达国家过去到今年，一个房地产，一个汽车要推动中国经济发展20年，从现在算起，所以今后20年房地产、汽车产业都是我们中国最关注的产业，不仅老百姓关注，政府也关注，因为它们是推动中国经济持续发展的两个重要的轨迹，所以这里确实是很重要的。所以我们才搞这个论坛，让老百姓开始对博鳌亚洲论坛也有所关注。

　　这是当时我们设计这两个论坛的初衷，今天我们请到潘石屹，还有其他几位房地产大佬，来谈谈房地产的形势。我虽然是外行，但是我们今天坐在这里听一听，能插上话的我就插两句，插不上话的就当听众，有什么问题就大家一起讨论。现在我们请潘石屹先生来主持会议。

　　潘石屹：谢谢大家都来捧场，今天的安排是这样，龙永图秘书长是主导演，我是副导演，副导演就是负责喊开始、喊停的，演讲的这四位就是演员，这四位演员一个比一个能说，所以我在中午专门把四个人召集起来开了一个会，要求他们最多一个人单独发言不超过五分钟，如果超过五分钟就不让他们说了，最重要的是希望在座的各位观众要积极参与，他们如果讲的好，可以鼓掌、可以叫好；如果讲的不好，觉得像个草台班子，大家可以鼓倒掌。

　　除了手机不开以外，必要的时候可以尖叫，如果是我们讲的不好了，龙部长看到方向错了的话，就喊停了。我们这四位嘉宾中，最能说的是冯主席，我把他放到最后讲。最不能说的是我们的孙总，去年也是在博鳌，他刚说一句话，后面的话还没说出来，就被王石说他吹牛，这一肚子气憋到今天，所以今天第一个就让我们孙总先发言，发言时间五分钟，鼓掌。

　　孙宏斌：房地产这块的观点都说烂了，说不出什么新鲜的了。基本上这些已经共识的就不说了，比如中央出的政策有没有用？有一点用；有没有大用？没大用。这个主要的共识我们今天就不说了。房价会不会涨？肯定会涨！为什么，因为供求关系摆在那；对房地产开发商好不好，当然好，对大城市好，对小城市也好。所有这些东西，都是有共识的，我就不多说了。

　　我想说两点，第一点就是党中央出的政策都特别好。为什么？因为党中央永远不会错，因为它的判断跟我们不一样，他有政治，有民生，有稳定，有社会，所以他的政策一定是对的，那我们怎么办？只有政策一出来，我们就赶紧变。在这种情况下我们怎么调？我就一个判断，不管中央出什么政策，我觉得市场经济这条路是永远不会往回走的，所以，不管怎么调，将来一定是市场在起作用，一定是供求关系在起作用。供应量是偏少，需求在增加，所以这个房市判断起来非常简单。这是我说的第一点。

　　第二点，现在很多人都谈论房地产，外国、中国的官员，外国、中国的学者都在说，开发商也没少说，那我们最应该听谁的，我认为最应该听我的，有两个原因：一个是，我觉得学者他们基本上是胡扯，有的说中国房地产会有泡沫破裂，你看他们的报告，他们的理由是中国加息了，美国加息了，油价涨了，汇率又变了等等，这个是有影响，刺激只是那么一点点，因为他们永远不知道中国的需求是多少。但我知道，为什么？因为我们在中国有900多家连锁店，我们天天看得到需求量。

　　观众插话：你能讲一下真实的需求吗？

　　孙宏斌：我举天津的例子，我估计天津今年所有老百姓的有效需求是1300万平米。今年有效供应只有800万平米。这是一个基本点。我们有900个连锁店天天在看到老百姓的需求量，供应量一直是少的，这是调控的功劳，我们就不说了。还第二个原因，因为专家发表观点，总是怎么邪乎怎么说，怎么跟别人不一样怎么说，怎么与众不同怎么说，所以媒体也看谁说的邪乎听谁的，而我们是投资这个行业的，我们的判断比他们要认真的多也谨慎的多。所以以后大的趋势我觉得还是应该听我的。

　　任志强：我们这次博鳌论坛的主题是“亚洲的新角色”，我想了半天我们亚洲的新角色是什么，我搞不清楚，但我知道中国的新角色就是房地产。今天说亚洲最后希望成为什么，第一个是引擎。我想中国未来的20、30年，就像龙秘书长说房地产就是引擎，如果要把引擎弄没了，这飞机就从空中掉下来了，没有引擎是不行的。

　　底下有人说什么是需求，很简单，花钱就是需求。有的人不需要把这个房子非得给自己住，我愿意把它当花摆在那儿看，你管得着吗？我的钱我自己说了算。

　　我们主要讲讲我们要解决的问题是什么，今天的主题是中国房地产未来的发展，如果再有20年，我们盖的房子如果满足不了未来老百姓的需求，那就是没完成任务。中国20年能不能把房子盖到让人均居住面积达到35平米，这是我们党中央提出的目标。党中央提出的小康目标你们到网上查，居住指标就是到2020年，人均35平米。现在我们全国年存量都算上是140亿平方米，这就表示我们最少还得盖200亿平方米才能达得到。而200亿平方米在未来15年就意味着每年要盖将近20亿平方米才够，而我们现在每年最多也就盖3、4亿多平方米。所以我们每年递增30％根本就满足不了这个要求。反过来说，既然满足不了这个需求。我们举两个最简单例子，第一个，铁矿石，大家知道涨了70％，你怎么不说把铁矿石价格降下来？你降下来试试，它不给你。第二个石油涨价。解决石油涨价靠什么，第一个提出我们增产，如果不增产，石油价格永远降不下来。最近国务院出台了文件，这个文件具体内容媒体都不宣传，就使劲吹，要把房价压下来。而文件写的是大起大落都要防止，没有告诉你要把房价压下去，所以你别老在报纸上说，希望把房价降了以后，老百姓就买房了。没这事，党中央没这么说，国务院没这么说，你们不要误导老百姓。

　　所以房价不会像你们想象那样，像报纸、媒体上说的，会要把这个房价摁下去，摁不下去的。如果要摁下去的话，政府就不会说防止房价大起大落。这是很清楚的事情，文件上白纸黑字写着的。

　　我们再说一个，我们现在采取的宏观调控，但用了哪些宏观调控措施，你们看看房地产哪个是宏观措施？我们目前出台的所有政策都是微观措施，而且这些微观措施都是违法的，为什么？第一个是地方政府一些人涉及了税收，我们的税法只有国家税务总局才能定税，地方无权定税，而有些地方却出台了一些税法，这个违法了宪法。第二，市场经济一个最基本的条件是降低交易环节的成本，降低交易的复杂性，简化交易。我们下面在座有位马云，天天作的事情就是创造一个平台让大家在网上交易，就是为了大大的降低成本，才能提高效率，增加利率，创造财富。而我们现在的交易是拼命的用一些复杂的程序，让成本增加，让交易的过程复杂化，让交易越来越麻烦，这不是与市场经济背道而驰吗？如果我们一方面去讲发展市场经济，而另一方面都用的一些违反市场经济最基本原则的一些做法，这个市场好不了，最后的结果是一定被市场所冲破了，你拦不住了。

　　有一个最基本的原则，人富了以后一定要住房子，人富了以后一定要进城。不是说我们政府想不想让它城市化，而是当中国人民富起来以后，他一定要从农村搬到城市去，这个结果是任何政策都挡不住的，所以我们房地产市场在这个浪潮之下，一定会出现供不应求，而现在社会的主要矛盾是房地产供不应求而引起的。

　　潘石屹：在座的一定觉得任总是天不怕，地不怕的。其实只有一个人他怕，这个人就是刘总。因为刘总原来是北京市计委的，以前任总所有的立项都要得到刘总批准以后他才能开发。当年刘总不给任总批文，任总就背着一个军挎包在刘总办公室门口等批文，一等就是好几天，所以下面我们请刘总来批判任总的观点。

　　刘晓光：我不批判，当然我今天也是来助威的，他们俩敢想敢说，我不敢说，因为我要面对两种机制。

　　我也想发表几个观点，第一个观点，住房消费需求是最实实在在的需求，如果破坏了这个需求，对内需来讲，将来的问题会非常大。因为我一直在想一个问题，欧洲人用几百年解决的问题，中国也想用二、三十年的时间解决掉，或者实践掉，这个需求是很真实的。

　　第二个观点就是政府基本政策的一贯性，比如现在的按揭控制、贷款、征税等等。我想国家是希望房地产健康发展。另一方面金融理念也应该出来，比如多元化的金融渠道，我们做基金做不了，做资产证券化也做不了，做信托也很难做等等，将来到底我们这个行业是一味的这样压下去，还是应该让它稳定健康的发展？这是我说第二个观点。

　　第三个观点，有一段外界争论任志强的问题很热闹，任总说“房子是给富人盖的”。其实任志强不是这个观点，（任志强插话：这不是我的观点，这是国务院的观点，国务院文件上写着：中高收入者买市场上的商品房，不是我发明的。）我的观点是这样，中国不论有七个阶层还是九个阶层，要满足不同阶层需要。不能够光满足其中一个阶层，也不能光满足另外一个阶层，多层次的消费需求，要多层次供给来满足。现在我觉得大家应该理解地产商的难处，整个社会的变化非常大，资金政策变了，土地政策在变，舆论导向变了，这种变化中，我们地产商怎么适应是非常非常难的问题。

　　我觉得泡沫有两个标志，一个是空置率，就是空置房占存量房的比例；一个就是过度的囤积行为。我觉得现在北京没有出现这样的行为。他们俩敢说的我不敢说，我只是发表我个人的观点。

　　潘石屹：下面的发言是最精彩的，让我们的冯主席讲话。

　　冯仑：刚才他们都像愤青一样说了很多真实的话，我觉得实际上还是要学会丧事要当喜事办，要观察到积极的一面。我的一个基本看法是整个房地产市场正在进入一个理性、健康、持续增长的阶段。

　　第一从政策面看，实际上1998年到2002年所有房地产政策都是刺激增长的政策，包括房改、银行按揭等等。从2002年以后，进入了一个调整阶段。2002年到现在的，从供给和需求方面都开始进行调整，实际上进入政策微调、细分时期。2002年以前的政策比较粗糙，2002年以后第一是政策细分，另外针对不同人群比如投资类、自住类，针对不同企业，不同信用等级，开始出现具体的调控政策，实际上是一个市场成熟的标志。

　　第二，从目前舆论方面看，现在对所有房地产市场的观点，有一个光谱效应，大概从左到右分成四段，最左边是学者、舆论、民众，这一极的观点基本上是从社会公平角度，舆论角度，谈怎么解决大家住房问题，泡沫问题等等。这里面经济学家扮演的角色应该是最滑稽的，经济学家从来都是说未来，他们越远的未来说的越对，越近的现在说的越错。因为我们从80年代开始体制改革一直到现在，按照当时他们说的观点，中国早就不存在了，早就崩溃多次了。所以经济学家关于近期的判断从来没有对的，但是他们反映了一种情绪。再往右边一点就是央行的政策，央行的政策着眼于货币供应量的一些技术上的调控，它相对来说对于其他非技术性话题的评判基本上不说（它只是说货币供应量，金融政策等等）。再右边的意见是国务院的政策，国务院的政策基本上是根据各种各样意见的选择。最后最右边就是商业、房地产商、行业机构、包括商会等等大公司这些意见，而这些意见一直都是高度冷静的，而且是非常乐观的，他们对于泡沫尤其感觉到不以为然。这一极的人认为所有泡沫的问题都是说出来的问题。

　　第二个问题是整个国内关于房地产意见是一件好事。如果各种社会利益集团对一个问题都是一个说法，这个社会的意见市场就不会发育。社会要进步，意见市场就要发育，不同的意见都应该有出口，而且都长期并存，允许争论。这是市场行业健康发展的第二个问题。

　　第三需求问题。我们做了一个RECO工作报告，这个报告测算了很多需求。我们今后20年只相当于美国20年代到40年代未来的增长，所以我们的需求对未来20到30年的发展有一个巨大的支持。这是市场健康发展的一个标志。

　　第四，大企业理性、成熟对行业的积极推动，包括万科，包括这些有规模的企业，在产业化，在资本结构的合理化方面都发挥了领头的作用。

　　第五，整个行业组织在进步，现在房地产行业的有房协、商会。大概全国有21个地方房地产商会，还有全国住宅商会，还有一个中城联盟，这样一些行业机构和组织对于政策的支持和参与，这也是这个行业进入健康持续发展的重要标志。

　　总之我现在的感觉就是房地产行业进入了一个理性健康增长的环境，当然这里面有一个大的问题，就是政府扮演的角色，我认为还是有很大的问题。大家回过头看这20年我们的证券市场非常有意思，证券市场我们有两个行业来管，入门的资格发牌照是政府管，交易的游戏规则是政府管，另外，佣金的收取还是政府管，管到最后，证券全行业都是亏损的。亏10亿都不丢人，亏20亿就成英雄了，最后就变成这样。另外一个行业就是我们现在说的娱乐行业，有一千万劳动妇女在里面工作，这一千万劳动妇女为共建和谐社会做出了巨大贡献，政府唯一的管理就是扫黄打非，而十年、二十年以后这个行业仍在“健康的发展”，因为它遵循了市场经济的最基础的游戏规则：自由选择、自主定价、自由交易。而现在房地产行业，如果政府过分干预到微观层面的游戏规则，比如说交易收多少费等等，最后就变成了过分的作为，这个作为的效果可能是负面的。所以政府作为不要过大。而现在房地产行业有这样的趋势，就快变成证券行业了，我唯一的担心就是这个，别的没有了。

　　潘石屹：现在上半场已经结束了，四位嘉宾都发表了各自观点，总导演让我继续指挥，下面请大家提问，提的问题越尖锐越好，最好是批判的。

　　记者：各位朋友好，我是上海电视台记者，今天来参加这个论坛的嘉宾有一半是穿着大会发的衣服，可能为了显示平民意识，那各位将来在行动上是不是会多为我们的平民百姓，穷人多造一些房子？谢谢！

　　任志强：我们从来跟着党走，党说给富人盖房子我们就给富人盖房子，党要说给穷人盖房子，我们就给穷人盖房子。我第一个先说媒体现在说的老百姓意义很模糊，江泽民是不是百姓？我们在座的是不是老百姓？老百姓只在中国古文化里针对皇权而成立，比如说皇帝姓朱，朱姓是一姓，别的姓都是老百姓，共产党掌权以后，除了共字以外，剩下的都是老百姓。你不能再说老百姓里头分张姓是一姓，李姓是一姓，剩下的都是老百姓，这样就说不清楚了，所以我们在座的都是老百姓。我们给富人盖房子也叫给老百姓盖房子。国务院的18号文件、23号文件虽然清楚的告诉你：低收入者用经济适用房解决居住问题。我们不盖经济适用房是因为我们是开发商，现在是政府把商品房和经济适用房混在一起，只有少数开发商在做经济适用房，大部分是国有企业，不得不背这个包袱，哪怕亏本了也要干。全世界都是把社会保障体系穷人住房问题和中等以上收入阶层的住房问题分开处理的，所以我们盖的就是上头那些，有人盖下面那些，你不能让所有的人盖下面这些，那中国的房子就没法要了，城市也没法要了。

　　到目前为止，80年代以前盖房子，在全国总量里头不超过13％，剩下的都是80年代以后盖的，算不算新房子？因为80年代盖的房子到现在不过才20年，如果老百姓住的这些80年代的房子都不能要了，那就是说中国的GDP不管你今年增长100％，中国永远是一个穷国，因为永远没有沉淀，永远是一个建了就拆，拆了以后再重建，所以老说解决穷人住房问题原因就在这。其实2000年最后一次全国人口普查中，调查的结果是8平米以下的低收入家庭里不超过9％，要解决住房问题这就是现状，1978年我们是房管阶段，大概人均住房面积是3.6平米，比49年解放初期还低，但现在为止，我们人均已经超过20平米，这种情况下，各个城市里人均指标低于6平米、低于8平米的几乎没有。也就是说，我们现在发展阶段不是房管阶段，你不要认为穷人没房子住，有可能穷人住的房子比你住的还好。

　　比如中国银行买了我开发的10万平米房子，里头有140个司机，这140个司机都是属低收入家庭，但是住的房子可能比你高收入家庭住的房子还好，在北京最核心区里头，我们盖的最好的房子，这就是穷人住的。

　　冯仑：商人一定是要现实一点的，我们拿地，现在北京市四环以内，拆迁、补偿等加起来等，拍卖以后的价格已经到了很高的价格，成本可能就7000，所以我卖8000，是卖给富人还是卖给穷人的？所以很现实，根据我的成本条件决定了我们的房子销售给谁。

　　第二个，新加坡有一系列的政策和体制，如果我们政府有这种低价土地，开发成本较低，我相信开发商也愿意把成本降下来卖给收入比较低的人。

　　记者：我们中国现在是能源消耗的大国，建筑能源也是占中国总能源消耗中占很大一个比重，我想问一下在座各位老总对于中国房地产开发商在节能方面你们有什么样的责任？

　　冯仑：今天我们发言节约时间也就是节约能源，我们能做的事情实际上只有一件事，就是跟远大这样的公司合作，把远大极度节约能源的理想在我们的实践中解决。

　　潘石屹：你这是在给远大做广告了。

　　任志强：前几天我们中城联盟专门和远大签了一个合作合同，就是利用它的一些技术来和各大城市发展商进行合作。再一个我们过去的税收里头对节能免费的，所以那个时候节能设施是比较多的，但是取消了固定资产税收之后，对节能是不免费的。作为我们来说，虽然我们总量节能设施只占7％，但是我们的节能设施可能比社会上的一般的设施节能50—60％是有可能的，大家可能不了解，其实发展商都在做节能，你说的那些问题是不太好的发展商，或者是不太成熟的发展商，大部分是非常注重节能问题的。

　　听众：我是从温州来的，我想请问“导演”对温州的所谓炒房团的看法。第二个问题请问龙秘书长，你怎么看待温州炒房现象？和股票有什么样的差别？

　　潘石屹：我觉得市场就是你拿着钱去买东西，不要一定问你的身份。我们去商店买东西，不能说你是温州人就不卖你吧？丑化温州炒房团是一种很不市场化的作法。只要这个人购买房子不违法，不偷税漏税，商人就会卖给他，这个交易就是合法的。一定要说你是温州人就不能卖给你这是一种歧视。

　　龙永图：有钱买东西是天经地义的，你买房的时候交了税也无可非议，所以对温州炒房有意见，是嫉妒温州人的钱多。就像当年，北京人最怕东北人，说东北虎下山。因为东北是老工业基地，那个时候工资比较高，到了北京就到处买肉，把北京的肉买光了，这是一个道理。以温州人现在有了钱去买房，也是天经地义的，是无可非议的。

　　听众：我想问四位开发商，你们真正统一的意见是今后的房价是涨还跌？第二个你们之间能不能说说你们这个房价高低是需求决定的，还是成本决定的？是大家有买房的需求，抬高了房价，还是政府提供的土地成本太高了，所以房价高。

　　孙宏斌：我特别不愿意跟他们意见一致，因为市场经济就是一个大家不一样的时候才有钱挣，都觉得一致的时候钱就赚的少了。

　　第二个问题，我觉得是需要决定的。

　　冯仑：第二个问题不一定，过去拆迁一户可能就需要20万，现在变成了30万、40万，最高到上百万。过去拆迁房拆一平米最便宜的2000多块钱，现在有的2万5千块，拆迁成本也导致了地价升高。还有，过去是协议拿地，现在是拍卖拿地。成本也是不断的上涨，对于房价也是不断的上涨。

　　任志强：我们几个人的意见可能不一致，但是有一点是一致的，就是房子一定还会往上涨。成本决定的不是房价，而是决定你的产品的购买对象。比如这个地成本高了，我要卖一个高价房子，我就要做一个能承受高价位房子的销售对象的产品，而不是盖一个要求很低的房子，这样肯定卖不出好价钱来的。最简单的你们去北京的国贸转一圈，那一层都是名牌店，比如一个LV的包，可能卖一万八，你换一个牌子看看就卖一万六，再换一个牌子可能就四千，你说这是需求还是成本？我一双鞋成本四百，我可以卖八千，你爱买不买，没人求你，我们的房子如果没人买的话，我们怎么能标那么高的价和卖那么高的价，你说是需求还是成本？这问题得问你自己，因为是你掏钱买我们的东西，这个问题不能问我们，因为我们觉得这东西卖一万，能卖得出来就一定是有需求。要想卖三万就卖不出去，我就得降价，这个道理很简单。所以我认为我们一致的意见就是房价还得涨，什么原因可能各自有认识的不同。

　　孙宏斌：我觉得现在对党的政策有一个误解，就是老说要让房价降下来，但是政府文件从来没说让房价降下来，我们说降的是涨幅，而不是房价，房价肯定要涨，就是涨幅别太高。

　　听众：我想请在座的五位房地产商分析一下目前的房地产市场，特别是北京的房地产市场是否虚高？第二个请在座的五位用一句话评价一下自己所开发的房子的价值；第三个问题，我想请一位房地产开发商预测一下2008年也就是奥运会以后，北京的房地产是否会下降？是否目前是虚高的？

　　冯仑：北京的房地产什么叫虚高？你们老用“虚高”这个词，我不太理解这个虚高。房价涨了就涨了，跌了就跌了，股票涨的时候是不是虚高？油价涨了是不是虚高？油价里面有没有投资者？有没有投机者？所以你们说油价现在虚高，虚高你们还买？我觉得这个讨论就叫虚讨论。

　　北京这几年的平均房价涨幅都很低，在全国统一涨幅涨的时候，北京从全国第一的房价，现在跌到第五了。北京的涨幅一季度是6%，全国是9%点多，现在也跌到第6位了，马上要跌到全国前十之外了。说到2008年，不要以为2008年是一个坎，到08年以后还得接着往上涨，不可能往下掉，土地的供应基本没有了，现在我们一季度提供了80多公顷的土地里头，大部分都是五环、六环、丰台什么的。北京老说有一万公顷土地供应量，确实是有，郊区县这种地多得是，可能一万公顷里面郊区县占了八千公顷，二环以内的只占了一百公顷，北京市郊区县有的是地，你去住吗？我们从来不认为有虚高，从我个人来说，我们到现在为止，没有一个统一数字证明它是虚高。

　　很多观点我们在这里没有时间说，我们《RECO报告》已经挂在网上了，有6万多字，这《RECO报告》已经把相关的问题告诉你了，你回去以后好好看一看就知道了。

　　听众：我们居住在亚运村的时候有一个小区，安惠北里,已经开发了近十年，还有30％是空置的。

　　任志强：你说的那个房子我不清楚，我承认全国统计数字上有九千万平米的空置房，叫我个人来说，其中有五千万应该炸掉，这些房子太破了，就像我们现在认为80年代盖的房子不能住一样，比如北京典型的“前三门”，大家拼命的在讨论如何把“前三门”炸掉，如何盖新的房，因为这些房子没有设计厅，卫生间只有1平米，0.9平米。这种房子前五年市场低潮的时候卖不出去，现在市场高潮了，它也一样卖不出去，因为新盖的房子都比它们好得多，不要以为这种房子空置就代表整个市场，它的房子已经落后了。就像时装一样，时装两个月以后就降价了，五个月换季的时候更加拼命的降价。而房子而无法拼命降价的。

　　吴鹰：我总的感觉是在座的都说房价要涨，好像是让在座的所有人都赶紧买房，我提点不同意见,一,对冯主席的观点，第一我觉得你举的那个例子不太合适，比如中国有一千万的妇女从事娱乐行业，这和房地产不一样,因为从来没有人到银行贷款，去做那种消费,所以它不会引发金融风险。第二，我们作IT行业有点心理不太平衡，我们的这个行业因为竞争，我们的价格一直是往下降，我们只有用技术进步使成本不断下降，照你们说的你们是一直往上升的，永远不会下降，永远那么火，我提一个问题上海模式和北京模式，上海和去年相比房价翻一倍，北京近几年7—8％左右，你们看是哪一种是更健康的成长？

　　冯仑：这个关于劳动妇女的问题，我觉得还是没有讲清楚，劳动妇女可能不去贷款，但夜总会的修建我知道大部分都是贷款。这个问题就不要说了。两个问题，第一个问题，房地产这个行业价格大家为什么一直都这么乐观，而在IT其他方面是价格一直在改。这里头有两个行业的不同，因为电子行业、IT行业，特别是消费电子行业，大部分都变成了大众消费品，这种行业本身就是靠规模不断的扩大，靠成本不断的降低，然后靠单位消费价格下降来推动它的成长。房地产这个行业非常的唯一性，每一个项目跟每一个项目不一样。另外现在市场集中度非常低，万科去年做了一万八千套房子，只占全国1％。在这种情况下，房地产这个行业根据国际上的比较经验来看，基本上是和宏观经济面成正相关，只会不断进步，整个房价肯定是缓慢的上升。我们统计美国100年来房价像股票一样的，跌可能性比较少。像日本有过,但是跌最多的是商用不动产这个部分，房地产当中价格波动风险最大的是商用不动产，而不是普通住宅，我们今天讨论的是普通住宅，普通住宅从全世界看，缓慢增长一定是一个趋势，而商业不动产随着经济周期，像日本这种情况，可能会有大起大落。

　　第二个问题，所谓心理不平衡，实际上过去十几、二十年，普通住宅的技术含量，特别是性价比改善非常大。92、93年在北京买房，某个高档花园卖1万2，那个1万2和今天1万2的房子附加价值完全不一样，技术也不一样，这个价格包含了技术进步，品质提高，服务改善这样一些因素，对消费者来说，也是一个更大实惠，这方面我觉得跟其他行业是没有区别的。

　　任志强：我插一句，前一段时间是我们不平衡，现在轮到你不平衡了，因为过去你那个行业技术含量太高，开始你利润率是100％，1000％，我们很不平衡，因为我们亏损，我们是从没利润开始，随着房价往上涨开始有利润了，而你的利润从1000到800了，或者到600了，你开始不平衡了，再大规模生产过程中，到400了，你还不平衡，这是重大的一个差别。

　　第二个，我们本来盖的房子在三环之外是郊外的，在郊外的房子是很便宜的，但是现在盖到五环了，三环就变成城里了，房子自然就涨了。

　　你最后的一个问题，上海那种做法我们也不赞成，最好的方法是就是北京这种慢慢往上涨着，因为北京这个地方比较官僚，所以不会有大起，也不会有大落，因此这个官僚地方是最安全的。

　　龙永图：我们刚才都听到房地产开发商的一些意见，我注意到胡祖六先生，就是香港高盛的董事总经理，他是从投资银行和经济全局的角度来看中国房地产，因为局内人讨论发现形势很难改，希望胡先生从局外专家的角度看看中国的房地产，对刚才几位的高论能不能做一个评价？

　　胡祖六：我是经济学家，对房地产一窃不通。就像亚当斯密一样（经济学的开创鼻祖），他的经济学著作写的那么好，很多人以为他很聪明很会赚钱，结果他说每一个礼拜就被卖马车的商人欺骗。

　　关于房地产的问题，我想请教一下晓光，北京什么房地产值得推荐。我觉得从中长期来说，我是分享你们乐观的预测，确实工业化、城市化，中产阶级的兴起肯定会使物业、土地、不动产尤其是地产升值，这是肯定的。但是我们也看到在很多已经走过的工业化，走过城市化路程的国家里面，这个历程中，房地产经历了几次大起大落，美国29年到二战之前地产都是下降的。从70年代到80年代中期房地产也是下降的。日本房地产从93年以后也是下降的，最近才止跌。香港在91年到97年之间，你问李嘉诚也好，问新鸿基也好，任何时候问他们，回答都是香港的房产绝不会下落，但是97年之后还是掉了，我向请教一下地产各位精英，我在分享你们乐观态度的同时，我们有没有风险，没有风险的理由在哪里？

　　刘晓光：你说的有一点不对，因为香港市场很小，只500多万人口，我们是一个12亿人口的市场，世界上任何国家都跟我们不可比。有这么大的市场容量不一样，我们的市场容量非常大，而且刚刚才开始。我还想说一个问题，12年前，北京的“西罗园”卖1000多人民币没人买，后来直接到5000多人民币一平米，现在8000块钱一平米我觉得也差不多，货币贬值这个因素你没有考虑。

　　任志强：你说的那个观点对，但是我记得日本在金融危机或者以前泡沫最厉害时候，它的住宅对GDP的贡献仍然在12％以上，我们现在离那个水平还很远，我们是总的市场供给不足。第二个问题，我们后续需求是任何一个国家和城市都是不可替代的。因为他们的城市化的速度比我们快得多，他们再从农村再补充力量是很难的。而我们国家农村高速发展的过程中，富人越来越多，向城市挤进来的这一块是任何一个国家替代不了的，尤其是香港更不能比。第三个问题，香港在房价高增长的过程中，因为土地被加以限制之后，这个阶段是房价暴涨的过程。如果中国现在对土地高速限制可能会出现这种危险。假定中国的地方和中央政府的博弈过程中，土地还往外出的话，那这个问题就不存在了，因为只要供应土地的量上去，就不会暴涨到像香港那样不合理的程度。

　　现在是时代的需求，中国人是自己的需求最多，香港是非香港人的需求最多。我也在香港买了房，大家也知道，外来移民的速度快慢对香港有关键的影响。美国最近两年的高速增长很重要是因为外来移民的速度加快，移民量使它的的房价涨的比中国还高，这几个差别因素和中国相比有巨大差别。现在中国的人均居住面积和香港、英国、美国当时那几年下跌的过程中有一个最大的不同，就是成套率能否达到1：1。到目前为止，我把这几个地区统计了一下，凡是出现泡沫，房价高速下跌，都是成套率超过1：1，而中国现在只有0.75。这个完成0.75这个速度我估计用了10年，每年能完成增速20％就不错了，达不到1：1就可能根本不行，我们中国除了印度以外是唯一一个没有达到1：1了。中国台湾在80年代以前就达到了，日本是60年就达到1：1了。这个差距会差很多。如果这个比例达不到，就仍然会拆旧房子，建新房子。到现在为止，我们80年代以前建的破房子，成套率大概占50％。

　　孙宏斌：其实这个行业风险还是挺大，我觉得我们还是要特别小心看待供求关系，每个城市或者每个城市的每块地，像上海宝山那个地方就没问题，如果说再往下看就有两个风险：一个是政府想开了，拿出大量的供应土地，不考虑民声了，强拆，土地供应便宜的时候，这时候风险还不算大。最大的风险还是这个价格，土地供应量还是很少，但是所有的人都认为没泡沫了，所有人都认为没风险了，国外大资金全进来了，这时候中国房地产在高位运行的时候恰恰是高风险的时候。索性有专家一直说有泡沫，那些大资金都不敢投，这个时候是最安全的，就是如果说我们认为没有风险，大资金认为有风险的时候，这时候最没有风险。如果境外的资金都认为没有风险的时候，几十亿的资金在中国买地的时候，那就快完了，这是最大的风险。第一种情况几乎不会发生，我觉得中国政府不可能强拆，如果你拆迁的价格比你买旧房的价格要贵，每个城市都这样，肯定不对。所以要考虑民声。

　　冯仑：在判断的时候，讲到风险的时候，大家谈到大周期的时候都认为是乐观的，对房地产周期研究有一个特别有意思的，就是大周期和小周期是重叠的，我们今天在海南，海南是上一个泡沫结束后第二次繁荣了。但是北京、上海第一次泡沫才开始。全国的小周期非常不同，就在于这些商品的不流动性，它不是全国统一需求这个市场，而是以局部需求为主导的市场，这个时候我们做房地产的，就要在大周期比较乐观的慎重的看待小周期，从小周期来看，风险无时无刻都存在，大周期总是一个乐观的气象。这个一个因素。

　　第二个风险，去年我和张总去了北朝鲜一周，回来在北京呆了一周，然后到纽约呆了一周，这三周让我感觉过了差不多100年的感觉。最后给我一个印象，比如看电视，看到北京晚上的电视比纽约还要猛，但是白天的电视，就是我们领导视察基层干部，我们不能完全按照市场经济这一套简单解释这个事，比如房价变成政治问题这在西方是不可能的事，成了一把手责任制了，也就是说，谁要说房价涨就是坏人，市场问题被道德化，意识形态化了。这种风险我认为在中国今后一个时期对开发商是最大的风险，这个风险和小周期的整个我们面临的一个体制不确定性风险，对行业的发展有非常大的危险。

　　第三个风险是我们自身的风险，我们在高速成长的时候保持自己健康、稳定、安全、持续增长，健康是前提，一个企业的增长不以健康为条件的话，这个增长就是暴病而亡。

　　刘晓光：祖六讲的都是经济学的风险，纽约房地产40年一共有两次下跌，都是伴随经济衰退的时候下跌的，非经济衰退的前提就是我们中国现在的经济不是一个衰退期，而是一个成长期，所以在这个期间我们没有这个风险。就像冯仑说的，我们只有一个风险就是政治风险。政治风险就是大的就是国家，小的就是企业本身。这是经济学以外的。

　　听众：龙秘书长你是这台好戏的总导演，你能不能最后评价一下这些演员的表演水平？

　　龙永图：我这么多年参加过很多国际会议，从来没有觉得这个会议的气氛和互动那么好，我觉得这个会议开的很活跃，我今天早上还一直在想博鳌亚洲会议怎么能开的活跃一点。这一次开会搞成这样的互动气氛，这样活跃很难得，所以不管对他们评价，他们讲的意见，这些先都抛开，因为我不是这方面的专家，我不一定都赞成，但是这种互动，这种对讨论问题的激情非常重要。对一个问题的讨论，如果没有自己的激情是不会吸引人的。像我们的任总就是带着内心的激情来讲的，他讲的都是真话，对不对是另外一个事情。论坛要讲真话，讲假话，讲没有用的话就干脆不要讲。所以今天讨论的气氛很好，这个论坛给大家带来的欢乐比刚才的舞会都要好。

　　关于房地产的问题我觉得还可以继续深入讨论下去，确实老百姓很关心，我是赞成胡祖六先生的观点，我们中国面临两个大的转移，一个是全球产业向中国转移，这是中国参与经济全球化的一个最好机遇。第二个大的转移就是农村人口向城市的大转移，现在说要帮助农村解决“三农”问题，就农村问题解决农村问题，就农民问题解决农民问题是解决不了的。地方和国家搞了几十年，手上有了点钱，就大量的搞农业补贴，是越补越出轨，解决不了的。核心问题是把农民转移出去，转移一个农民就富一个，所以中国今后面临的大趋势是农村人向城市的大转移，如果我们成功的把农村人口转移出来，而且大转移的过程中首要的问题就是解决、创造就业机会的问题，所以我们一定要把创造就业机会放在一切政府政策目标的首位。因为你不创造就业机会他就出不来，转移出来后他就要住房子，所以如果以后我们每年转移500万到1000万的农民到城市里来，就可以看到房地产的潜力有多大，房地产绝对是一个朝阳产业。所以对房地产的问题确实要给予极大的关注，极大的关注并不是对说政府要直接干预，越干预越出轨。过去这么多年的经验证明，哪一个产业政府干预越多，哪一个产业就越落后。

　　我们汽车产业，当时是政府各个部门手上最受宠的一个儿子，我们谈判的时候，多少人给我们施加压力，汽车的行业绝对不能开放，你们看，现在保护了这么多年，越保护越出轨，最后一开放百花齐放，成了一个非常活跃的局面。当然还有一些问题，但至少整个市场启动了，老百姓开始买汽车了，所以我觉得解决房地产行业的问题还是要用市场的方式，这个话讲起来容易，但是不管它做起来有多少困难，还是要用市场的方法解决最根本的问题。

　　刚才任总讲几个事情我还是印象很深的，比如现在有很多闲置的房子50％是卖不出去的，都是破烂的房子，这样的房子就要炸掉，当然下这个决心是不容易的。要处理很多历史遗留的问题。所以房地产行业需要解决的问题确实很多，而且我们建房子的时候要考虑大多数人能住得起，买的起，但是并不是给穷人或者一般给老百姓盖的房子就是低质量的房子，盖这种低质量的房子等于是北京市在自杀。过去在西方国家一些大城市也盖了一些所谓给平民老百姓的房子，最后都变成贫民窟了，变成这个城市犯罪的根源。所以给贫民百姓盖的房子并不是低质量的房子，我们还是考虑到起码的体制问题，这些问题都很好，我们也要对这些问题很好的研究，当然我对这些问题也不是很了解，我觉得今天我也学到了很多东西。

　　总之博鳌亚洲论坛是比较严肃的，今天反正没有老外，又安排在晚上，就准备大家瞎侃，侃出什么就是什么。论坛也不一定需要做结论，但是可以激发我们对一些问题的很多思考，提供很多的解决思路，所以我代表我们潘先生对几位演讲嘉宾表示感谢，也欢迎大家的积极参与，我希望明天参加其他会的时候把今天会议的气氛带过去。谢谢大家！

　　潘石屹：谢谢大家！（供稿：soho中国）