政府倡议开发商自控房价

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　　从即日起到今年年底，同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内；杜绝任何单位或个人以任何形式炒作楼盘、哄抬房价。昨日，南京市房产局、物价局召集全市150家开发商，发出落实“国八条”的倡议。在倡议温和面孔的背后，南京亮出了控制房价上涨的目标。今年内同一楼盘严控涨价

　　南京市政府昨天对开发商发出的倡议也是“八条”。其中最令人关注的就是第四条和第五条：对即将开盘的普通商品房，严格按照物价主管部门核准的价格销售；对目前已经开盘的楼盘，继续依靠科技进步、降低建设成本、提高房屋性价比，严格控制房屋价格过快增长。从即日起到今年年底，同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内。

　　那么什么是“政府要求的范围”呢？南京房管局产权市场处处长张定一的解释是：和国民经济增幅一致、和市民人均收入增长一致、和老百姓心理能承受的增幅一致。记者在一份未经删节的倡议原稿上看到：该幅度被定在5%。按照南京一季度4235元/m2的全市均价计算，也就是在今年5月至12月，具体楼盘价格平均也只能涨200-300元/m2，这和原先开发商分期开盘、房价相差600-1000元/m2的做法大相径庭。明为倡议实为监管“预告”

　　也正是缘于此，这条有关房价涨幅的倡议在讨论阶段就引发了“是否用计划手段干预市场”的激烈争论，而在最终的定稿中，5%的具体数字被省去，政策研究人员表示：这是因为不同质的房子不存在可比性。就是同一个楼盘，今年内一期开盘的是11层的小高层公寓，二期却是3层的花园洋房，就不能以绝对房价来比。

　　但这依然表现了政府监管房价的决心。昨日参会的南京市物价局副局长王秀洲表示：“房价成本很复杂，但肯定能算出来！”希望开发商不要随意违规涨价。他说，本次对市场的调控先以倡议的形式露面，是想先给开发商一个信号，让他们先自律。从房价备案到现在的房价审核，其实就是实行“政府指导价”，有人认为是干预市场，但这种调控手段对调控房价来说也是必要的。

　　一季度房管部门统计显示：80%的楼盘涨幅在2%-3%，20%的楼盘涨幅在8%-39%，个别楼盘涨幅达到40%以上，经调查，其中部分是尾盘。南京房管局产权市场处处长张定一对此表示，部分楼盘第一季度就涨过了10%，再不加以控制，年涨幅还得了？

　　据悉，本次倡议虽然没有列出具体控制线，但南京房管部门将随即通过南京网上房地产对所有楼盘的价格涨幅进行跟踪，并通过媒体发布监控结果；对涨幅大的楼盘将组织物价、税务等部门联合检查，清查开发商的利润。10条禁炒措施直指开发商

　　与房价涨幅类似，规范开发商销售行为的若干措施昨天虽然也以“倡议”的形式出现，但是在会上，南京房管局产权市场处处长张定一却明确讲出了这些措施具体操作和处罚办法，整整10条：

　　首先，继续打击开发商无证销售，未领取预售许可证的楼盘，不得以任何形式收取定金、房款；不得以购房为名办理VIP卡、招收会员。

　　其次，所有楼盘在领取商品房预售许可证之后二十日内必须开盘销售，达不到销售程度的不要领取预售许可证。再次，需要在建工程抵押的楼盘必须在领取预售许可证同时提出申请，在建工程后抵押未开盘的楼盘不得开放。

　　第四，存在权利瑕疵的商品房开发商必须告知购房人，在建工程抵押的楼盘已经开始销售的，未经债权人同意，不与购房人签订商品房买卖契约、不以任何形式收取房款。

　　第五，严格预留房源的管理，从今年6月起，预留房源必须等到工程竣工后才能销售，楼盘封顶后还没卖完的房子，开发商必须先自办产权证后才能销售。第六，打击开发商内外勾结炒房，严格控制换手率，一经发现炒房的，立即停止该楼盘销售，直到建成现房、开发商办理初始登记后方可销售。

　　第七，购房合同必须通过网上打印，有严重违规的，暂停其销售。

　　第八，楼盘认购20天内必须签署正式合同，打击开发商囤积房源行为，同一套房认购换手不得超过两次，否则也要等到开发商自办产权证后才能销售。

　　第九，加强对房屋预售款的管理，设立预售款的专用账户，必须用于工程建设，开发商每月必须提供工程照片，反映实际进度，在网上公示。第十，楼盘聘请代理企业销售必须登记，销售人员持证上岗。销售代理只能收取代理服务费，不得赚取房屋差价。

　　这些监管措施无一例外地指向开发商。房管部门有关人士表示：虽然开发商运作规范了，房价不一定不涨；但开发商运作不规范，很容易引起房价非正常上涨。因此，监管市场主体开发商才是关键。自控房价涨幅“控”得住吗

　　就政府部门提出的控制具体楼盘的房价涨幅，开发商们感到了“突兀”；而对于昨日经争论后出台的“要求开发商自控房价”的笼统说法，业内人士对其实际效果又表示了忧虑。

　　近日，北京、上海、天津、广州、深圳、青岛等地都陆续根据“国八条”出台了对当地楼市房价的控制措施，大体有增加中低价房供应、对交付不满一年的商品房交易加税、对投资人提高贷款成本、控制拆迁量、公布楼市信息等，与国八条中3-8条的具体措施基本吻合，这其中究竟哪些适合南京呢？

　　有关方面认为：增加中低价商品房供应、也就是“国八条”的具体措施中的第一条“控制房价大起大落”才是调控南京楼市的关键所在。一季度统计显示：江南八区4000元/m2的商品房仅占总供应量的0.6%，4000-6000元/m2供应占24.8%，销售量却达33.3%，总量少，而且供不应求。对拉低账面房价有明显作用的中低价商品房今年至今没有一处新增工程开工。

　　南京大学房地产信息研究中心秘书长葛教授表示：江北的房子价格是便宜，但让市内普通上班族居住现实吗？除非政府能改善交通，将无效供应变成有效供应。政府应该从土地出让时，就采用各种方法限制其成为高价房。其次，南京的购房需求一直旺盛，“国八条”也提出了控制拆迁、控制房产投机等措施，南京要对房产交易加税不是不可以，但一定要和其他政策配套出台，否则房价没控制住，老百姓的负担还有可能更重。

　　据悉，一份由政府各部门拟定的控制房价的具体措施已经报送市政府，正在等待批准，而昨天的“吹风会”正是预告了南京落实“国八条”、对楼市新一轮监管的开场。快报记者孙洁