南京即将推出10条新措施整顿楼市

　　本报讯在昨天南京市房产局召开的会议上，产权市场处处长张定一表示，南京即将推出10条新措施，加强商品房销售管理，进一步规范市场。这10条新规如下：

　　一，严厉打击无证销售。未领取商品房预售许可证的项目，不得以任何形式销售，不得以任何形式收取定金、房款，不得以购房为指向办理VIP卡、招收会员。解读：日前不少开发商在未领取预售许可证前，以办理VIP卡、吸收会员等形式，变相收取定金圈定客户。取缔这一行为，主要是避免开发商打擦边球，侵害消费者的利益。

　　二，楼盘在领取商品房预售许可证之后二十日内必须开盘销售。解读：现在不少开发企业在领取预售许可证之后，一直不开盘或只拿出一小部分房源，目的是等到把房价炒上去时再将房源陆续推向市场，以赚取更大利润。这一规定旨在堵住开发商“囤积居奇”的路子，同时也可以在客观上增加市场的房源供应量，避免房价过快上涨。但是这一条款也有漏洞，比如开发商可能通过推迟领取部分房源预售许可证的办法来规避。

　　三、四，开发商要办理在建工程抵押的楼盘，在申领预售许可证的同时必须提出抵押申请，同时房屋不得开放销售；有权力瑕疵的房屋在销售时必须告知购房者，未经债权人同意，不与购房人签订商品房买卖契约，不得以任何形式收取房款。解读：举一个例子，比如某楼盘已经将在建工程抵押给银行，开发商如果要卖房子的话，必须将房子已抵押的事实告知购房者，并出具银行开出的允许其销售的证明。此举是为了保证在开发商还不起银行贷款时，消费者的利益不受损。

　　五，严格控制预留房源数量。6月1日起，开发商预留的房源必须等到房屋竣工领取房产证之后才能销售，封顶时未卖完的房子也要办理房产证后才能销售。解读：购房者在察看网上房地产页面时，会发现一些房源被开发商预留了暂不销售。其中不排除一些企业是希望控制销售节奏，分批推出房源，价格逐步往上涨。这项规定的出台将打乱开发商的销售计划，与第2条配合使用，对开发商哄抬房价有一定的遏制作用。

　　六，打击炒房行为。如发现开发商有内外勾结炒房的行为，被炒楼盘必须立即停止销售，直到可以办房产证之后才能对外销售。解读：如发现开发商有炒房行为，所售楼盘将被封盘，想自我炒作的开发商可能要掂量掂量了。

　　七，开发商在销售时必须使用从网上房地产页面上下载的买卖合同。解读：此举是为了规范管理，一方面可以方便管理部门监控房价走势，另一方面也可以防止开发商做小动作。

　　八，开发商不得通过虚拟认购囤积房源。签了认购协议之后原则上在不超过20天的时间内必须转签正式的买卖合同。一套房屋换手原则上不能超过两次，否则所换房屋要等到开发商进行初始登记办理房产证后才能再次销售。解读：这项规定是因为有开发商以虚假的名字或员工的姓名认购所售楼盘的房源，人为制造热销的假象，误导购房者，哄抬房价。目前网上房地产页面上换手率较高的楼盘中多数存在这种现象。

　　九，开发商必须设立预售款专用账户，预售房屋所得款项必须用于相关的工程建设。开发商每月提供在建工程的进展照片，在网上公示。解读：该条款是为了保护购房者利益，避免开发商将售房款挪作他用。

　　十，销售企业和销售人员必须办理备案登记。代理销售商品房，只收取代理服务费，不赚取差价。对内部人员炒卖或与他人串通炒卖房号或期房的将进行严肃处理。解读：比如有的销售公司在与开发商签订合同时，明确平均房价定在5500元／平方米，如果代理公司有本事把房价卖到6000元／平方米，那么多得的利润就归代理公司所有。在这样的合同约定下，销售公司肯定会积极地想办法将房价往上抬。而如果规定销售公司只能收取代理服务费而不得赚取差价的话，那么销售公司有可能将兴趣转移到加快销售速度上来，而不会将房价抬得过高。（李宽敏　陆艳）