【南京日报报道】从房子拿到手，市民王小姐的烦心事就接踵而来：装修的时候发现排水管漏水，请专业人士检查后，原来用的是劣质管材，找到开发商，官样套话听了一大堆，就是没看到维修人员上门，王小姐准备一纸诉状将开发商告上法庭，不料律师一句话让王小姐傻了眼，“必须有‘两书’作为证据，才有可能胜诉。”第一次买房的王小姐连“两书”为何物都不知道，看来官司是输是赢还得让她烦上一段时间。另外，据资料显示，去年南京住宅交易6万余套，但市建委开发服务办向开发商出售的“两书”仅为3．6万多一点，这就意味着有近一半的业主今后可能像王小姐一样有得烦了。那么究竟何为“两书”？它有什么作用？怎样索取呢？记者就此问题采访了省建设厅住宅产业化促进中心主任徐建国。记者：南京这两年楼市火爆，买房人购买商品房一般对房价多少、何时交房、面积有无缩水、产权证是否能办以及能否按时办这些问题较为关心，而诸如质量保证期限、售后服务等隐性问题关注较少，对于拿房时索取“两书”的意识相当淡薄，请您介绍一下“两书”的情况？徐建国：“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是房地产开发商在销售商品房时对住房消费者提出的承诺，如发生质量和使用问题，住房消费者可持“两书”依法要求开发商保修和赔偿，如开发商拒绝保修，则由开发主管部门或法院依法强制执行。规范“两书”，对整顿房地产市场、制约开发商不当销售行为将起到很大的作用；同时，对维护买房人的合法权益也产生积极的作用。记者：“两书”中承诺的是什么内容呢？徐建国：“两书”是由国家建设部在1998年提出的。《住宅质量保证书》是开发商从法律角度向消费者承诺，保证了住宅房屋的各个部位、部件的保修期限、保修地点及保修电话。具体承诺内容是：1、地基基础和主体，在该工程合理的使用年限内，开发商负责承担保修责任；2、对住宅房屋的各部位、部件承诺保修期限：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年；供热与供冷系统保修2年；3、电气管线、给排水管道、设备安装保修2年；4、装修工程保修2年；5、房屋白蚁防治保修15年。《住宅使用说明书》是开发商告知消费者如何正确使用住宅房屋。具体内容是告知消费者您所购买的住宅房屋的小区、栋号、房间号的名称及所处的地理位置，住宅房屋的质量等级、性能等级、房屋的结构、层数，楼板的承载力、承重墙、非承重墙，电气容量，各种管线、阀门的规定，在装修和使用房屋时应注意的事项等，使消费者能正确使用住宅房屋。记者：“两书”是业主维权的主要依据。如果购房者不主动索要，很多开发商都不会把责任往身上揽，所以“两书”能否到位发放还是一个比较严峻的问题，请您谈谈目前南京楼市中“两书”发放现状。徐建国：全省去年“两书”的发放情况很不理想，有的城市发放还不到三成。南京的楼市操作相对来说还比较规范，但因为老百姓对“两书”的意识比较淡薄，没有积极主动向开发商索取，所以去年统计资料显示：发放量只占了住宅交易套数的一半。已经发放的“两书”还存在诸多问题：有的开发商担心全省统一的“两书”与自己的某些运作条例不符合，所以就擅自印刷“两书”，故意漏掉某些条款甚至漏页，来达到逃避责任的目的；有的开发商甚至只打印某些条款作为“两书”发放给业主等等。因为老百姓对“两书”的用途不是非常明确，所以很多拿到不规范“两书”、甚至没拿到的市民并没有索要“两书”的维权意识。最后的结果是，开发商每年上报的年检资料上都注明：“两书”已全部发放，这无形中埋下了很多隐患。记者：看来目前购房者的维权意识确实不强，对此您有何建议呢？徐建国：我觉得主要有三种解决办法。其一，买房子的老百姓首先要了解“两书”的内容以及其用途，积极向开发商索要，如果遭到拒绝，业主可以拒绝验房，并向有关部门投诉。这种方法相当有效，有关部门接受投诉后，可以记录在案，来年开发商的开发和经营活动将受到“连带”影响。其二，政府有关部门组织不定期的检查，一旦查出业主没有相应的“两书”，开发商将受到处罚，对其起到警示作用。其三，我省在2002年实行“两书”的统一规范发放，“两书”都有“江苏省建设厅监制”字样，市民可到江苏省住宅产业网（）上查询，以防止拿到不规范“两书”，同时，网站上还同时公布了有关“两书”文件的详细内容，为老百姓维权提供法律依据。南京日报记者 毛庆 通讯员 宁建新
新闻附件：有关“两书”的文件
1、国务院1998年7月20日第248号令《城市房地产开发经营管理条例》2、建设部1998年5月12日建房（1998）102号文件《关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知》3、省建设委员会1998年9月16日苏建房（1998）371号文件《关于转发建设部<关于印发<商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定>的通知>的通知》4、省建设厅2002年4月10日苏建房（2002）91号文件《关于加强<住宅质量保证书>》、<住宅使用说明书>和<房地产开发项目手册>规范管理的通知》5、市建设委员会1998年10月30日宁建房字（1998）834号文件《转发省建委<关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知>的通知》6、建设部2000年6月30日第80号令《房屋建设工程质量包修办法》(编辑 云翔)
