面对调控，房产投资何去何从

　　与去年以收紧“银根”、“土根”为主要方式的宏观调控不同，今年的调控目标已从控制房地产开发过热，逐渐转向抑制房地产需求过热，而首当其冲的就是投资性及投机性购房需求。政府已经意识到，正是因为有大量的市民期待从炒房中获得高额利润，而造成需求的泡沫，导致了市场的热度难减，以及房价的居高不下。今年3月，央行再次调高贷款利率，提高首付，矛头直指炒房族。上海也陆续出台了一系列针对投资（投机）的新招，如购房不满一年出售的，征收5%%的营业税和0.5%%的城建税和教育附加税，叫停转按揭等。南京市房产局负责人也在“五一”节前表示，将加大“禁炒”力度，不排除动用税收杠杆。面对一波又一波的宏观调控，房产投资该何去何从？

　　投资购房比例下降　“炒房族”日子越来越难过

　　房产作为一种生活必需品，长期以来受到老百姓的关注。同时国内的房地产又因为近10年来的迅猛发展，而成为投资客炒作的对象，投资性购房的比例一直居高不下。那么，南京的普通住宅产品究竟吸引了多少人投资？在当前宏观调控的大背景下，房地产投资行为是否受到了相应的抑制？五一期间，记者特地就此话题做了一番调查。

　　众所周知，主城区的房源由于地块的稀缺性以及交通、生活的便利，即便叫价再高都会有人“埋单”，其中投资客所占比例颇大，以去年年底在市中心开盘的几个项目为例，连开发商都宣称他们卖的房子“适合投资”，结果来买房的人中投资客占了不小的份额。此外由于受到过江隧道开工、收费站外迁等利好因素影响，江北的楼盘也成为投资客们“下注”的热门地点之一，由于房价一直不超过每平方米3000元，其上涨空间比较大，因此不少投资者开始选择在江北置业，一些地理位置较偏远楼盘的投资性购房比例也超过半数。

　　不过，在央行再次加息以及国务院出台稳定楼市的八条规定之后，新房市场上的投资性购房比例呈现出下降趋势。根据南京一家民间调查机构的统计报告显示，今年一季度该市投资性购房比例为19.1%%，比去年四季度下降了3.2%%。这份报告分析认为，从2004年下半年至今，国家和地方政府纷纷出台一系列抑制投资过热的政策，这种宏观调控的效果现在开始逐渐显现，连续两次加息使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎。因此，2005年一季度，南京投资购房比例已经下降到19.1%%，需求量约在81.4万平方米左右。

　　受市民关注的二手房市场情况同样如此，根据一家中介公司的一季度二手房购买动因分析报告显示，投资性购房比例下降明显。分析指出，今年1月份因为投资等原因希望购房的人占购房者总数的11.9%%，2月份因此原因而购房的则占7.3%%，而3月份这个比例迅速滑落到了4.1%%。分析认为，这应该是受到3月17日起实施的加息政策的影响，投资者受到了一定的打击，炒房行为有所收敛。而且这迫使一些原本打算投资的市民望而却步。从购房动机中看，为改善居住条件而购房的人群占一半以上，达54.1%%。一位从事中介行业多年的武女士告诉记者，过去从二手房的交易情况看，10套房子中有5套涉及投资购房，而目前这一比例大大减少。她认为其中一个因素是对贷款利息上调的心理预期造成的，上涨的利息超过了部分中小投资者的承受能力，只好“抛房”自救。而且有消息称，南京的房产契税有可能继续上调至4%%，这也让一些投资者“胆战心惊”。

　　有关业内人士表示，与上海、杭州等城市相比，南京的投资性购房比例明显偏小，这其实与一座城市的经济发展水平是相协调的。上海的购房人群较为国际化，海外炒家偏多；而在杭州投资的主要是温州等经济发达地区的人群。尽管南京的房产投资者也有一些，但规模并不大，“职业炒家”稀少，再加上宏观调控政策的进一步落实，南京投资客们的日子将会越来越难过。马祚波

　　单身公寓依然走俏

　　消费者多关注出租前景

　　在政府抑制投资性消费需求之时，作为投资型物业代表的单身公寓销售是否会滑坡？五一期间，记者走访了南京部分小户型项目后发现，单身公寓的看房者依然不少，与以往为了转手赚差价而多考虑其价格涨势不同，现在的购房者更关注其出租前景。

　　5月2日上午10点多，记者来到了江东中路一家楼盘售楼处，该项目为挑高5米的单身公寓。在不到一个小时的时间内，就有四五组客户前来看房。一位陈先生告诉记者，之所以考虑购买挑高型的单身公寓，主要还是想长线投资。他表示，其实现在的楼市环境已不比前两年，想等楼盘交付之后倒卖赚差价，难度已经越来越大，所以他更多地会去考量楼盘的出租前景。而就该楼盘而言，江东中路附近有多个装饰城，有大量外地来宁经营的客商，客源应该不成问题。同时，该项目为地铁二号线的上盖物业，就是在新街口工作的白领在此租房，交通、生活也很方便。还有的看房人认为，现在买大房子投资风险太大，而单身公寓总价低，购房压力小多了，即使将来投资形势不好，用于自住也不错。冯先生在河西已有一套面积60平方米的老式房改房，现在又想再买一套挑高小公寓。他表示，如果交付后升值空间不大，或租不出去，就拿来自己住，毕竟新房子的设计、小区环境，比自己住的老小区强多了。此外，记者在其他一些单身公寓项目售楼处也看到，前来看房咨询的市民都很多，其中投资性需求仍占了不少。

　　业内人士指出，单身公寓目前依然走俏，主要与租赁市场的变化有关。现在除了正常的租赁需求外，为旅行社服务的短期出租，一些二手房中介公司的集中批量出租，周边酒店“打包”租作客房，都令单身公寓的客源更加丰富。今年“五一”黄金周前，在网上还出现了急租50套君临国际酒店式公寓的帖子，估计是旅行社或酒店用于黄金周旅游接待所用。不过，专家也认为，目前南京单身公寓的上市量较大，也比较集中，一个项目就可能有上百套小公寓投向租赁市场，将出现新的供需矛盾，预期的投资回报并不见得会成为现实，对投资人的眼光是个考验，一般说来，选择交通便利、配套完善、区位优越的项目胜算较大。王烨

　　今天，我们该如何投资

　　在政府加强抑制投资性购房消费之时，本身就具有投资属性的房地产还能否成为现今主要的投资产品，如何投资才是明智的选择？记者采访几位业内人士后发现英雄所见略同，他们一致认为短线投资没戏，长线投资正当时。

　　江苏中住房地产公司总经理袁人牛认为，首先调控政策并不是为了遏制房地产投资，相反是保护房地产投资，简单地来看，政府调控是为了稳定房价，其实就是鼓励投资。第二，中国老百姓自古以来就有求田问舍的习惯，多少年来人们有了钱都是用来买房买地，这个习惯不是轻易就能改变的。第三，遏制正常的房地产投资，将导致资金的外流，这对市场发展是不利的。从日本房地产曾经发生的教训看，资金外流将产生与房地产泡沫一样的危害，所以给资金一条正确的投资方向很重要。他认为，投资者对政府调控不应过于担心，今后投资方向应选择品牌物业。亚东建发集团副总经理刘成刚也认为，政府先后出台的政策是为打击短线投资者，而长线投资房地产不受多大影响。他还认为，根据国内外各大城市的情况，南京的别墅市场潜力巨大，投资升值空间不小。江苏汇景房地产公司总经理王伯平指出，投资房地产也到了“个股时代”，消费者可以多关注一些竞争力强的品牌物业，同时要调整心态，今后要以长线投资为主，短线获利的机会将越来越少。

　　南京大学房地产信息研究中心秘书长葛扬博士表示，投资房地产已成为富人的“游戏”。他说，目前的调控措施主要打击的是利用银行借贷来进行投资的人，那些资金雄厚、做长线的投资者所受影响不大。房源的位置、周边环境及未来的升值空间成为现今投资主要考虑的方面。目前来看，成熟的区域如新街口、鼓楼等地区，因其资源稀缺，投资前景相对最好。在这些地区住宅投资成为首选，用于出租、出售都有升值空间；写字楼也有一定投资价值，但这些地区的写字楼总量大，加之交通拥挤，相对限制其价格上涨空间；投资这些地区的商铺就要慎重了，因这些地区供应量极大，若无高明的经营者，投资商铺风险很大。从近期看，边远地区的住宅投资前景并不被看好。李宽敏

　　商铺投资冷热不均

　　地段定位成决定因素

　　五一长假已经过去大半，南京商铺市场的销售状况让开发商们有点“郁闷”。记者昨日从江宁、城中、城南等地的多家南京在售商铺了解到，虽然开发商们采取了打折、开通看房车、高回报率等多种促销措施，但过去几天的销售情况一般，看房人数与五一前相比减少很多，“每天能有十来人就不错了”，预定或成交量也明显比不上非节日期间。据开发商们介绍，五一期间的商铺投资之所以遇冷，首先与人们的消费习惯有关，“难得有七天长假，还不出去旅游吗？特别是五一的前几天，大部分出游的人还没有回来，看房的人自然不多”。也有开发商认为是因为今年五一的天气不佳造成的，一号、四号都阴雨绵绵，所以人们不愿出门看房。

　　投资者们又是怎么想的呢？在珠江路某商铺的销售中心，记者遇到了前来咨询的许先生，许先生在机关工作多年，手上有了一定的积蓄，很想用于投资。许先生说：“我这两天已经看了好几家商铺，虽然开发商们都开出了连续几年8%%左右的高回报率，与投资住宅相比获利空间更大，很让人心动。但是商铺投资毕竟专业性较强，而且南京商铺也曾出现过开发商承诺不能兑现的现象，让人对商铺开发商的信用还存有疑虑。我想现在的投资者需要更加理性，多比较、多考察、多咨询后才能最后下决定。”

　　但据记者了解，并非所有的南京商铺销售都遇冷，珠江路上的未来城自3月28日开盘至今招商率已达99%%，左邻右里的商铺仅4号一天就售出了5套，银河国际广场的成交率也一直遥遥领先。业内人士认为，首先商铺的总价从十来万到几百万都有，让更多的人有能力来进行投资，所以投资商铺的客户群很广。其次近来国家宏观调控的力度加强，一系列房产新政的出台使得南京住宅的升值空间变小，未来南京运用税收杠杆抑制炒房的措施也即将出台，炒房很有可能就变成了房东，在这样的背景下，未来南京商铺的投资前景还是比较好的，那些地段好、定位准确、投资回报高的商铺将会成为投资者新的目标。刘莉

　　专家建言宏观调控

　　遏制投机引导投资

　　在前不久由本报主办的2005中国长三角房地产发展论坛春季论坛上，“限制过热需求”、“房产投资”也成了专家们关注的话题，一些房地产学者和开发商认为，宏观调控应区别投资与投机，对于以短期获利为目的的“炒房”投机行为，应采用利率、税收等杠杆予以控制和打击，而对于正常的房产投资行为，还是应适度引导。

　　南京天地房地产开发公司总经理郑东辉表示，当前政府在宏观调控的政策和措施上，对投资和投机有混淆和一刀切的偏向。因为房地产是种不动产，投资是其天然的属性，这是不应被否定的。在国外，有很多人拥有多处物业，下半生可以靠租金保证好的生活水平，而这种行为在我国目前都被看作是炒房。他认为，政府应该有更高明的方式，比如说用税收来加以调控，把投机者逐出市场，让投资者正常获利，而不是简单封杀。南京中浙房地产开发公司总经理张国安也认为，大家现在对炒房的人深恶痛绝，其实应分开来看。正常的投资型置业和投机是两个不同的概念，在现有情况下，有钱的人买房子出租，其实也解决了部分人的住房问题。国家不仅不应该加以限制，还应通过适当的政策手段来加以支持，因为现在很多人还买不起房子，有钱人买房子进行出租，可解决无房人的居住问题，保证了社会的稳定。

　　上海财经大学工商管理学院副院长姚玲珍教授指出，西欧国家根据持有的期限区别投资和投机，买进来持有五年以上的是投资，五年以内卖出去的就是投机。投资和投机在期限上做了划分之后，投资就按正常的来征税，投机就要征收重税，西欧一些国家的投机征税达到增值部分的50％以上。我们国家实际上是投资投机不分。从购房人的角度看，包括上海、南京、杭州在内的整个长三角地区很多人的购房目的是为了投机，“捂”在手里几个月后就倒手赚差价，这种投机炒房行为是应予控制的。上海今年出台了一个政策，一年之内买进又卖出的开始征收营业税，但由于征收的标准很低，所以对市场起到的抑制作用不大，另外对炒房收入还没有征所得税。但这些已经表明了政府对于打击房地产投机行为的重视，相信今后会有更多更有效的举措。同时也建议南京市，在研究制定限制炒房的新政时，区分投资和投机，把投机行为切实管住。王烨