家住小区也有烦恼

　　现在，人们购买商品房时所考虑的因素，除了房子的质量及所处地段外，小区环境的好坏成了左右人们买哪所房子的重要因素。确实，一个好的小区环境，会使住户感到身心愉悦，相反地，一个管理松散、环境恶劣的小区会给人们的生活带来诸多麻烦。小区管理环境的好坏，很大程度上取决于物业公司这个“管家”的管理和协调能力，因为它是联系业主与开发公司、专业部门之间的桥梁和纽带，处理好他们之间的关系，是管理好小区的关键所在。

　　我市物业公司发展现状

　　目前我市共有1600多万平方米的住宅小区，2万平方米以上的居民小区共有243个。我市住宅小区在没有物业公司管理之前，居民小区主要通过开发公司、企业自建自管的方式来管理，没有形成一定的管理体系。从1998年以后，物业公司开始发展壮大，从“盛和”一家物业公司发展到现在的近100家物业公司，管理着我市85％的居民小区，目前，我市只有近300多万平方米的住宅小区还没有实行物业管理。物业公司托管小区后，使小区管理走向市场化、规范化，基本解决了住户的房屋维修、小区保洁、小区绿化等问题。

　　物业公司托管小区的方式有4种，一种是开发商分设子公司对开发的小区实行物业管理，这种方式在我市所占份额较大，占到一半左右；一种是直管房；一种是企事业单位自建自管房；还有一种是物业股份公司，以招标或委托的方式托管小区，现在我市大约有二三十家这样的物业股份公司。

　　至于物业公司的收费数额要根据该小区是否是达标小区来确定，现在我市达标小区在全省排第三位，达到国家标准的有7个小区，达到省级标准的有28个，达到市级标准的有61家，达标小区的收费标准由市物价部门制订。另外，有其他服务承诺的物业公司也要增加物业收费数额，如有的小区每月每平方米的收费在0．8元——1．0元，一些开放式的小区每户只收2元钱的卫生费。

　　物业与业主之间：矛盾重重

　　“我不是不想给钱，也不是没钱给，问题是这钱都花在哪儿了？”这是记者在采访中听到居民对物业管理抱怨最多的一句。住户对物业管理不满的理由真是林林总总、五花八门，居住在古塔区西门外里的一户居民说：“物业公司收物业费倒是挺勤，可他们都管啥了？顶楼的房顶，一到雨季就漏雨，每次都打补丁，可没过几天，没补的地方又漏了。楼道里什么破烂儿都放，像垒的‘鸡窝’，连过道都堵死了。”

　　住在封闭高档小区的一位住户反映，以前物业费每月每平方米收费0．3元，后来涨至每平方米0．5元。物业费涨了，可服务质量却下降了，小区门口虽然有保安看守，但却经常有外来人员出入，住户没有安全感，而且小区里停放的车辆太多，小区成了停车场，反而没有居民休息娱乐的地方了，小孩子也不敢在小区里玩耍，生怕被汽车碰到。

　　据市公用事业与房产局物业处的常处长介绍，全市的物业收缴率只有50％，房费收缴率为40％，卫生费只收上来60％，业主对物业公司服务质量的不满是物业费收缴率低的主要原因。首先需要肯定的是，物业公司是以营利为目的的企业，业主是物业公司的上帝，物业公司的责任就是为业主服务，为业主管好小区。而业主需要用钱买服务，物业公司靠收缴的物业费来保证为业主服务。二者应该说是唇齿相依，谁也离不开谁。

　　但有的用户反映，现在有不少物业公司对本身从事的行业不太了解，对物业条例也不熟悉，导致服务质量不高。而有些业主对交费认识不足，或借故不交费，资金不足的物业公司也难为无米之炊。如星汇园小区就是由于业主对物业公司管理不满，物业收缴率过低，而导致撤管。

　　物业与开发商之间：割舍不断

　　家住洛阳路一小区的住户反映，自家的塑钢窗、车库门、电子门已经损坏有半年的时间了，可每次找物业部门，都没有一个明确的说法，为此住户感到十分气愤。

　　据市公用事业与房产局物业处的常处长介绍，住户家的电子门、塑钢窗、车库门发生损坏，如果在保修期内应该由开发公司负责，所以，住户如果发现自家的电子门等设施发生损坏应该先看一下签订的协议和合同，是否在规定的保修期内，如果在保修期内发生损坏应该由开发商与厂家进行协商，负责免费维修；如果超过保修期，找到物业部门来维修，应该收取一定的维修费和成本费，这笔费用由业主承担。

　　其实，开发商与物业公司的关系应该是建和管的关系，但由于工程质量或交接费用不清等问题，导致物业公司与开发商之间往往有割舍不断的关系，如由于工程质量问题导致的地基下沉、墙皮脱落、墙皮发毛、渗水、漏水、管线形成弯曲，由于这些问题通常在住户入住半年或一年后才显现出来，所以业主常常把这些问题迁怒于物业公司，从而造成矛盾。有的开发商当初承诺建设的设施没有实现，如小区内的方砖没有铺好、监控等设施没有修建、甚至物业公司的办公室也没有预留出来等。在费用上，拖欠物业公司交接费或不把收取的部分房屋维修费交给物业公司等。

　　但有的开发商自己设立物业公司，为打造小区的品牌形象，给物业公司提供了资金保障。

　　物业与专业部门之间：协调不够

　　住户家的水管漏了，暖气不热了，煤气出现了故障，找到物业公司讨说法，可物业公司却不理不睬，导致住户与物业公司造成矛盾，这样的现象在小区管理中也是屡见不鲜。

　　据市公用事业与房产局物业处的常处长解释，住户在日常生活中经常会遇到水、电、煤气、供暖、有线发生故障，住户应找自来水总公司、供电局、供暖公司、有线电视台等专业部门来维修，至于物业公司，可以尽义务替住户与专业部门进行沟通，及时解决这些问题。

　　有规矩也要有亲情

　　其实，住户之间与物业公司说到底是主人与管家的关系，要想把小区这个家管理好，双方要建立亲情关系，互相理解和体谅，只有这样才能解决矛盾。一些小区的物业公司已经先行一步，实行人性化的亲情管理，并取得了不错的成效，如住户可以凭房证，让物业人员统一购买秋储大白菜、酸菜；有的住户家有婚事或丧事，物业公司派车或献上花篮，帮助住户料理相关事宜；有的物业公司无偿地为业主接送孩子上下学，为老人购买火车票、飞机票等；还有的物业公司利用自己的办公室为老年人开辟出娱乐场所。物业公司像对待亲人一样为业主服务，同样换来的是业主对他们工作的支持和理解，有好几年没有交物业费的住户，含着泪把物业费补交上，并理解地说：“物业公司的工作真是挺不容易的。”过年了，住户给物业公司送去饺子、水果等，还有条件好的住户，把私家车送给物业公司用。据统计，通过人性化的管理，去年，我市多收上300多万元的房费。

　　另外，有的物业公司为提高服务质量，还经常搞问卷调查，与住户常沟通，弥补工作中的不足，如有的物业公司对楼道、墙壁、楼梯扶手天天保洁，让住户给予监督；采用触摸屏保证保安人员上岗次数，24小时巡逻；保洁员统一着装等，形成长期工作机制。

　　作者：记者　李晓林

　　（来源：锦州晚报）