房屋维修基金困惑待解(图)

http://www.sina.com.cn 2005年05月10日07:49 河南报业网-大河报

维修基金带来诸多烦恼

　　5月4日、5日的一场雨，让郑州市建新西街66号院的20户顶楼居民苦恼不已。

　　据居民们反映，房子是上世纪80年代建的，1996年房改时卖给了居民个人。在办理房产手续时，居民每人交了占房款总价3％的房屋维修基金。近几年来，只要一下雨下雪，顶层住户家里就漏。为解决此事，居民四处奔走，可漏雨的事一直解决不了。居民质问：“我们交的房屋维修基金哪里去了？”

　　省会一家媒体一部门领导抱怨说，为自家楼顶漏雨一事，他找了东家找西家，就是修不成。于是他感叹，自己在新闻单位有监督曝光的便利仍旧如此，就别说其他业主了。

　　郑州中亨花园物业公司办公室负责人说，他们小区一家业主楼顶漏雨，楼顶属于公共部分，维修要动用该单元业主的房屋维修基金，该单元业主不同意，顶楼的业主只好自己掏钱维修。由此，该业主也作出一项决定：不同意修，就不能踩“我的”地盘。于是，楼下想上楼乘凉的，想安装太阳能热水器的，都被顶楼的业主拒绝了，闹得邻里不和。

　　在一些小区业主对房屋维修基金苦恼不已的时候，更大的难题也困扰着管理部门。

　　郑州市住房共用部位共用设施设备维修基金是2001年6月建立的，截至2004年年底，郑州市物业维修基金管理中心已累计为1240个商品房小区、8．3万户业主开立了维修基金专户，归集维修基金3．8亿元。为1102个房改单位开立维修基金专户，归集房改房维修基金1．9亿元。维修基金归集总额达5．7亿元。

　　郑州市物业维修基金管理中心主任张书团说，目前，这笔资金已动用1．03亿多元，主要用于单位房改房旧房的维修。但老房子几乎都是房改房，这一块都到了“养老”期，然而已交纳的维修基金仅占应该交纳的1／5，该修的得不到维修，形成恶性循环，存在大的“安居乐业”隐患。

　　从大的方面说，郑州有70多万户，开立维修基金专户的才有8．3万户。少则几年，再多也不超过十几年，房屋共用部位、共用设施设备的损坏、老化现象随时都会发生，如果现在不对维修基金来次“盘仓”，清交拖欠的维修基金，等“维修危机”爆发而维修基金又跟不上时，必将严重影响居民的生活，造成社会的不稳定。

　　开发商代收的维修基金没及时交纳，长时间滞留，也是让管理中心很头痛的事情。按规定，开发商在代收30日内向管理中心交纳，结果有的拖达1年以上，对此，存在执法难的问题。

　　关于续筹也存在不少问题。郑州物业维修基金管理中心党支部书记任振祥说，房子只要存在，维修基金就得续交，业主交的首次维修基金不足以养老。按规定，业主交纳的维修基金用够一半就不让用了，不让用，业主有现实困难，让用违法。一半维修基金用完

　　后咋办？法律条文没有规定。

　　维修基金使用程序烦琐让人乐不起来。按规定，业主要使用维修基金，就得有60％的业主签字，如果其他人不同意使用，或找不着人，凑不够60％，维修费用就批不下来。然而，没有规矩不能成方圆，这规矩一破坏又会引发很多问题。

　　”住改非””蚕食”维修基金

　　时下，在一幢幢林立的居民住宅楼内，一批又一批公司开始入驻其中。这些公司让毗邻而居的居民苦恼不已。

　　在住宅小区内开公司，房租少，能享受用水用电方面的优惠，省了不少公共设施维护成本。

　　然而，商住两用带来的最直接问题就是业主的利益得不到保障。物业公用部分的费用和维修费全部由业主平均分摊，在住宅开公司的人减少了自己的费用，却增加了其他人的费用，公司给楼宇和电梯带来的损耗远远大于普通居民住户。

　　在业主怒问住宅楼里该不该开公司、居民的利益由谁来保障的时候，物业公司也不胜其烦。某物业公司的负责人抱怨说，公共照明、公共绿地的维护，如果居民们不愿意分摊，物业公司还得做工作。尽管他们磨破了嘴皮撵这些公司，但苦于国家没有禁止在住宅楼内办公司的明文规定而不能采取强制性措施。

　　采访中，一些居民呼吁，尽快出台相关规定，为日益扰民的商住两用立个规矩，不要再让这些公司“侵吞”业主的维修基金。

　　共用设施维修费该不该由业主出？

　　2001年1月发布的《郑州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《办法》）规定，共用设施设备是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、供电线路和共用设施设备使用的房屋等。而它们的维修、改造、更新费用，均由业主交纳的维修基金来分摊，如果不够，业主还得再续交维修基金。

　　2001年1月我省通过的《河南省物业管理条例》规定，业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施设备的管理、养护、维修等，按产权归属由产权人负责。

　　对于上述规定，业主们认为自己出这笔钱有点冤。业主们说，买房时就已交了价格不菲的水、电、气、暖、通讯等的入网费、检查费，如果这些设施设备的维修、更新费用还让业主分摊，实在不合情理。

　　不少业主谈了这样的看法，物业小区内的供水、供电、供气、供暖等公共设施，是业主们花了钱的，这些单位利用业主们的设施卖其商品，理应担起管网的维修、养护责任才对。这好比坐出租车，坐车时已向车主付了费，这车费已包含了所有成本和利润，现在，有这么个规定说，消费者坐出租车除坐车付费外，出租车的大修、更换配件还得由消费者埋单，这样的规定谁会同意？

　　业主们的说法对不对呢？郑州市物业与房地产协会副会长兼秘书长武凤翔在不同场合说过这样的话：2003年5月国务院颁布的《物业管理条例》第52条明确规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任”。下位法应服从上位法，老法应服从新法，要业主为水、电、气、暖、通讯、有线电视等单位担负本该由这些企业担负责任的现状，再也不能继续下去了。

　　物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担，是一个存在争议的问题。在物业管理实践中，业主或者上述单位承担相关维修养护责任的做法都有，争议中，政府协调起来难度很大。为此，国务院出台的《物业管理条例》第52条作了明确规定。

　　然而在我省的现状是，地方法规没有更改，水电气暖等单位拿着地方法规“维权”，老百姓拿着国务院的法规却奈何不了这些企业。

　　维修基金还算业主的财产吗？

　　公共维修基金是按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》来实施的。它主要用于住宅保修期满后的小修、大修以及公共部分的更新和改造。文件明确规定：公共维修基金属业主所有，在具体进行某个项目的维修时，按照产权人拥有的面积进行分摊之用。

　　尽管《办法》解释详尽，但记者采访时听到业主们提到最多的疑问还是房屋维修基金究竟给了谁？这财产还算是业主的财产吗？

　　业主们的疑问并非没有根据。郑州市东明花园业主张先生说，开发商康明置业代收了他交的1．7万元维修基金，结果开发商给了收据而长期不给正规凭证，他怀疑开发商做了手脚。去年年底，他调查发现，开发商代收代交的房屋维修基金并没有交给郑州市物业维修基金管理中心。几位业主说，当他们得知房屋维修基金没有交给管理部门后，去找康明置业法人代表，却发现法人代表“蒸发”了。

　　房屋维修基金去向不明，公共设备维修、改造成了老大难：中央监控系统瘫痪，中央空调无法启动，单元门掉了没人管，一些单元的电梯停运……业主们欲哭无泪。

　　东明花园业主面临的遭遇，引发了人们对房屋维修基金的进一步拷问。业主张雅涵说，《办法》第5条规定：售房单位代为收取的房屋维修基金属全体业主共同所有。《办法》第10条规定：业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交物业管理企业代管。《办法》第11条规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。

　　业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施……以上规定其实就是一句话：维修基金是全体业主的，但得由开发商或物业管理公司管理和使用。维修基金落实到每个购房人头上可能是几千元到一两万元不等，但一个小区则可能是数百万元或数千万元的庞大数字。这笔本属全体业主的巨额财产，凭什么得由开发商或物业管理公司来管理和使用？

　　业主宋言之说，《办法》第10、11条的规定违反《立法法》和《民法通则》。《立法法》第10条规定：授权决定应当明确授权的目的、范围，被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他机关。

　　房屋维修基金是全体业主所有的财产，财产所有权制度是最基本的民事法律制度之一，依《立法法》的规定只能由全国人民代表大会或国务院以法律或行政法规的形式作出规定。《办法》只是财政部和建设部制定的规章。财政部和建设部以规章的形式作出涉及购房人财产所有权的规定超越了《立法法》规定的立法权限，违反了《立法法》。

　　财产所有权是《民法通则》赋予财产所有人对财产占有、使用、收益和处分的权利，《办法》第10、11条将全体业主对房屋维修基金占有、使用和处分的权利“赋予”给开发商和物业管理公司，违反了《民法通则》。

　　“名义上是我的财产却让别人管理和使用，这财产还算是我的财产吗？房地产管理部门从购房人手中收走这笔资金，然后再转交给开发商和物业公司，难道就不算是开发商和物业管理公司收的钱？”业主康前进不解地说。

　　业委会有能力担此重任吗？

　　不少业主认为，专项维修金是供小区公共建筑、配套设施维修所用，所有权和使用权均属全体业主，应由业委会负责收取和管理，实现真正的业主自治。有业主委员会当“守夜人”，业主们交的维修基金才不至于被“盗”、被“敲骨吸髓”。

　　这种观点看来似有道理，但一个不容忽视的问题是：业委会成员有能力担此重任吗？业委会成员是业余的，而承担的任务专业性极强，房屋专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等方面知识，物业公司到底应该“小修”还是“大修”，用什么材料，绝大多数业委会成员凭的全是感觉。再者，由于业委会成员大多是兼职，不可能跟踪、监督维修的全过程。更重要的是，以业主委员会目前的法律地位，决定了它没有能力担当专项维修基金的收取等重任。

　　业主委员会并不是法人，没有民事权、财产权和经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。一个小区，少则数十万元多则数千万元的物业维修资金，要完全交由几名业主委员管理，也不太现实。特别是目前没有任何机构对其进行有效监督和制约，一旦出现贪污及重大经济责任风险问题，后果谁来承担？

　　成立业委会的小区的业主维权如此之难，那没有成立业委会的小区业主对物业公司使用维修基金的监管就难上加难了。就郑州市而言，全市仅有四十来个小区有业主委员会，而更多的小区还是空白，对于监督物业公司管理、使用房屋“养老金”的问题，则成为广大“白区”居民必须考虑的问题。

　　问题似乎又回到了原点。各项工作超前的省会尚且如此，其他城市如何？不能不令人关注。看来，如果不从法律上寻找突破口，到时更多的居民可能将有苦无处诉。

　　记者孙斌文许俊文图

　　责任编辑：陈要逢