金陵晚报记者 刘泱【金陵晚报报道】房价呼呼涨，已经成为老百姓的心病。尽管近年来，从上到下都有不少遏制房价虚高的文件出台，但由于种种原因，实际起到的效果并不十分明显。昨天，省物价局再次针对虚高房价，专门下发《关于开展商品住宅成本监审、规范价格行为、稳定住房价格的通知》。这些新政策主要从土地等开发成本上加大管理力度，颇有些“伤筋动骨”的意味。
现状一：“合理成本”成了个筐
开发商在到物价局申报商品房售价时候，把集资、赞助费，甚至违规罚款等不相干的费用纳入到“合理成本”中，已经是业内公开的秘密。可以说“合理成本”已经成了个筐，什么费用都能往里面装。什么前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费……这些生硬的术语，买房人想要全部弄懂都要费些工夫，开发商若在其中做些手脚显然很难分辨。以建安成本为例。记者获悉，建安成本是商品房价格组成的“大头”之一，基数稍微往上“提一提”，就能使整个商品房的成本成倍增加。例如，前一阶段建材价格高幅上涨，不久后又有所回落。在这种情况下，大多数开发商在申报售价的时候，都会强调建材涨价导致成本增加的情况，对回落阶段则统统避而不谈。钢材价格涨到最高峰时曾经到过4000多元一吨，随后回落到4000元以下，这对于用钢量极大的房屋建筑来说，每吨好几百元钱的差价足以让开发商的成本拉高一大截。有关人士告诉记者，其实即使建材价格没有回落，也不见得会给开发商带来风险，况且在开发商与建筑商签订的施工合同中，有的已经注明“由建筑商承担建材价格波动的风险”，如果是这样，建材涨价根本就不应该是开发商抬高成本的借口。又如在建安成本中的“电力安装成本费”这一项中，如果开发商支付了200万元，小区业主支付了50万元，那么开发商申报时肯定会将业主支付的50万元也纳入成本，上报250万元。可这些“猫腻”普通购房者要想搞清楚，又谈何容易。【对策】教会老百姓看房价构成针对这一现状，省物价局在通知中明确，要建立商品住宅社会成本监审制度，从而提高房价透明度，加强社会对房价的监督。记者获悉，今后，各级价格部门将有重点地开展对商品住宅社会平均成本的监审，定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴地行政事业性收费地监审，并在认真审核的基础上，向社会公布分地区、分项目社会平均成本，从而提高消费者对房价构成的认识，教会老百姓看懂房价的构成，最终建立起一个由社会舆论、消费者参与、企业自律共同构成的商品房价格约束机制和暴利控制机制。
现状二：房价审核“挤水”超过20％
一个新楼盘即将开盘，开发商在向物价局申报售价时，每平方米7000多元。经过核减，物价局最终核定的价格可能仅6000元不到。这种近乎于菜场里讨价还价的现象，在商品房核价的过程中十分普遍。物价局人士透露，开发商申报的价格在核价后每平米被砍掉几百元甚至上千元很正常，一般来说，房价审核挤掉的报价水分平均在20％以上。记者获悉，南京某楼盘开发商在核价时却“请求”某一级物价部门将其价格核定为6500元左右，但实际卖房子的时候，零售价只有4500元左右，远远低于中准价的下限，着实让人“看不懂”。另外，在商品房作价办法中还规定，楼层、朝向差价，按整幢（单元）增减差价总额代数和为零的原则确定，可是，老百姓买了房以后，又有谁能会去挨家挨户计算价格，以验证“代数和”是否“为零”呢？总之，当前的商品房价格早已不是单纯的“成本加利润”了。【对策】公布商品房实际成交价省物价局在此次下发的通知中坦称，房地产业发展较快，有积极的一面，也应看到部分地区房价上涨过快，房价不透明，开发商及中介机构销售价格、收费行为不规范，销售利润明显高于社会平均水平，缺乏必要的社会监督，使房价问题成为社会各界关注的热点。因此，物价部门将要求开发企业应在商品房销售过程中，定期分批将销售数量与价格报物价部门备案，价格部门则将定期向社会公布本区域各开发企业销售价格情况，及时把握房地产市场价格行情和变化趋势，引导消费者理性购房。
现状三：土地成本弹性太大
目前，全省房地产开发用地大多由市场招投标方式出让。去年，江苏在调整商品房价格管理办法时，就要求各级价格主管部门尊重并承认土地价格“市场化运作”的结果，及时调整计价办法，即在普通住宅商品房成本审核中，对取得使用权时间在1年以上的土地，不再以实际出让价格作为定价依据，而改用有资质的土地估价机构依据市场行情作出的评估价格作为主要依据。这样一来，在土地资源越来越紧缺的现状下，开发商实际评估后的地价几乎都远远高于当初拿下地块时的价格。事实上，土地征用（出让）费用也是房价的一项重要组成部分，由于土地价格近年来不断上升，这项成本也是弹性最大的一项。例如某开发商前几年拿到一块土地的价格只有10万元／亩，但是按现在的市场评估价，这地块达到了70万元／亩。仅此一项，土地成本便至少可提高60万元／亩，开发商无疑会因此又多赚不少。【对策】不允许开发商“捂土地”昨天下发的通知对土地价格的评估方式进行了适度调整。记者获悉，为了抑制房价过快上涨，原来取得土地使用权在1年以上的土地，就可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。现在，省物价局将这个周期延长到3年，也就是说，开发商必须取得土地使用权超过3年，才可以以评估价计入成本。这样一来，一方面时间周期变长，增加了开发商的风险。另一方面，国土部门要求土地拍到手以后，2年内必须开发，否则要给予一定的制裁。这样一来，开发商要想通过把地捂得升值了多赚点钱，几乎不可能。省物价局还要求各级价格部门要认真审核土地价格评估的结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段的房价上涨。(编辑 田木)
