(为民办实事之房管谈房①) 二手房交易小心三大纠纷

　　水母网5月12日讯

　　2003年，烟台市区（芝罘区范围）二手房权属交易达到历史高峰，全年二手房成交量达3288户（件），占全年总成交量的一半，成为市区房地产市场的半壁江山。2004年，二手房市场持续红火，交易量呈上升态势。然而，记者从法院及房产交易部门获悉，随着二手房交易的增长，二手房在权属转移登记中的纠纷也随之产生并增多。业内人士表示，从案例来看，二手房交易过程中产生的纠纷主要表现为：善意取得、误入陷阱和恶意串通。

　　第一种：善意取得

　　买房者凭着卖房人手中的房产及权属证书，在根本不知其是否尚有共有人的情况下，就与卖方签署了合同并顺利获得了房屋，之后申请了权属登记。这样，款项交齐，房子交付，产权证也随之过户。

　　接受记者采访的鑫希望律师事务所的曲江律师认为，这种既成事实的交易是受法律保护的。尽管以后卖房者的实际共有人会对该房产的权属交易提出异议，但侵权的是卖房者，买房者为善意第三人，他的房产属于善意取得。

　　第二种：误入陷阱

　　卖房人凭着手中的房产证书，背着居住在此房的实际共有人，私自与买房人签约。因房子没有腾空，通过这种房子的交易价偏低，而买房者图便宜，不管房产交易程序，在未获得房子的情况下，将房款交给卖房人并进行房证过户。

　　当买房人取得了产权证书之后，发现仍在该房屋居住的实际共有人拒不搬出。虽然居住人手中没有共有权证，但凭着户口、结婚证甚至法院的裁决来证明房子的共有，买房人这才知道误入陷阱。市房产交易部门的工作人员表示，这种纠纷尽管是由卖房者恶意欺骗造成的，但做为买房者在没有取得实际房产之后就到房产交易部门进行登记，买房者本身也有过失。因为根据《城市房屋权属登记管理办法》中的规定：“房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”也就是说只有在买房确实获得房屋的基础上，才能变成房屋的权利申请人，否则就不具备申请登记的主体资格。

　　据此，律师提醒房产交易双方，房产的取得必须是以合法方式为前提，取得了房产再进行登记才是有效的登记，而未获得房产即进行登记为申报不实。

　　第三种：恶意串通

　　卖房者凭着已获得的权属证书把有实际共有人居住的房子或非法所得的房子进行交易，而买方明知其房产来路不明或有人居住，却与卖房人合伙串通进行交易，在没有获得房屋的情况下就申请登记。一旦得到产权证就认为大功告成，要求居住人腾出房子，与居住人打“腾空”官司。

　　记者从房管部门获悉，《城市房屋登记管理办法》中规定：“申请登记时，共有的房屋，由共有人共同申请”、“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”做为家庭房产，可以是单方所有，也可以是夫妻共有，因此购房者在进行产权登记时最好共同申请登记，为自己的合法权益提供法律保障。

　　了解交易程序规避纠纷

　　目前，烟台正常的交易程序是怎样的？做为交易双方，应该如果规避交易风险，避免落入房产纠纷呢？市房产交易中心的负责人告诉记者，国家建设部对房地产转让程序做了六条规定，规定要求，买卖双方就房产交易意见达成一致后，即可向当地房产主管部门提出申请，房产交易部门的主要责任是查阅档案，确认此房的权属是否有误、其登记的共有人是否明确、是否被查封或抵押等需要审查的问题。

　　如果转移登记之后是因为程序上出现问题或者查档有误，则交易主管部门应负其责。但如果是交易双方有意隐瞒真实情况，在转移登记后出现申报不实等问题，经查实后，房管部门有权注销其房屋证书。

　　据此，房管部门提醒广大二手房交易者，在二手房交易过程中一定要多方打听对方的情况，以免卷入不必要的官司当中。

　　(特约通讯员梁财新 记者蒋芹)责任编辑：吕淑玉（来源：水母网--今晨6点）