解读七部门房产新政

　　国务院办公厅昨日转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些政策将对房地产市场产生怎样的影响？今后的房价究竟走势如何？今天上午，记者采访了一些专家和开发企业的负责人。他们认为，这些政策的重点是打击楼市的投机行为，对于遏制房价的上涨势头将起到一定的作用。

　　“炒地皮”能否令行禁止

　　原文：各地要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　解读：这一条的关键是“无偿”二字。据不完全统计，南京目前闲置在开发商手中的地块有100万平方米之多，再加上通过协议方式及其他方式拿的地，南京的土地储备量足够开发10多年。如果闲置土地无偿收回的话，那开发商的损失就大了。新政将推动开发企业加快土地的开发进度，避免开发商大量囤积土地、炒高地价。

　　南京浙商投资有限公司总经理张国安表示，这项政策的出台对开发商囤积土地是一大打击，可增加土地的有效供给。但是南京由于土地的上市量较大，而且楼盘销售形势比较严峻，因此执行起来可能会有一定的困难。南京大学不动产研究中心主任高波也认为，如果开发商只是开了工，然后慢慢建设怎么办？有的开发企业拿了地，但是政府承诺的拆迁迟迟不能完成，以至影响了开发进程，难道土地也要无偿收回吗？所以，地方政府应当出台一些实施细则，对该项政策进一步完善。

　　打击投机而非投资

　　原文：2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。

　　解读：张国安认为，炒家在短期内买进卖出是造成房价不正常波动的重要原因之一。全额征收营业税将增加短期炒家的炒作成本，降低其利润回报，最终将使得炒房行为有所收敛。而江苏中住房地产公司总经理袁人牛表示这条政策对短期炒房进行打击，对长期投资却是持保护态度。手里有闲钱的市民购置一两套房产作为投资，两年的周期并不长，超过两年转手还可以免征营业税。因此，新政策是打击投机而不是投资。

　　普通房标准可适度放宽

　　原文：在对中低价位、中小套型住房项目供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。国家还将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

　　解读：高波认为，这3个条件放在经济比较发达的长三角地区就显得标准太低了。在南京、上海等城市，三房两厅一般都要超过120平方米以上。如果将普通商品房的标准定在120平方米以下，其他算高档住房，不享受税收优惠，则打击面过大，会挫伤很多购房者以旧换新、改善住房的积极性。由于在《意见》中，国家允许各地对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20％。高波建议，南京应当及时对高档住房、普通住房进行界定，在国家的标准上适度提高，例如面积标准至少要放到150平方米以上。

　　房价疯涨局面将被终结

　　新政策会对房价产生怎样的影响呢？江苏中住的袁人牛表示，此次中央七部门的房产新政可以说正式宣布了全国房价疯涨局面的终结，对于少数涨幅过快地区将有非常明显的抑制作用，从长期来看是重大利好。

　　高波则认为，新政对于二手房市场的影响较大。杭州以前征收过交易税，最后税收都被转嫁到购房者头上，变相提高了房价。这主要是由于杭州当时是卖方市场，销售特别火爆，房价上涨迅速。而目前南京等城市的房地产市场都相对低迷，不少购房者都在观望，在这种情况下征收营业税，购房者可能不会愿意承担额外的税收负担，从而导致二手房的交易量下降，卖方售房的心理价位也会同步下降。本报记者马祚波陆艳