买房前要先做足功课

　　两个概念：居者有其屋

　　政府一直强调“居者有其屋”的概念，指的是有房屋的使用权或居住权，指的是有地方住，而不是“有其产权”的概念。这里要提到“房产私有产权率”的问题，北京新华联房地产有限公司的方明理表示，在发达国家比如美国房地产市场，房屋私有产权率才68％，英国也只有67％，但据我国建设部统计的数据显示，中国房屋私有产权率达到81％。这是今天的老百姓感觉房价太高的原因之一，其实是由于中低收入人群手中没钱，却依然选择超前消费的结果。政府对低收入人群，只要建廉租房保证他们有地方住就解决问题了。现实的结果往往经济适用房的购买者并不是他们，而是中等偏高收入的人群。

　　负翁

　　“中国经济‘摊薄式’的增长模式，让越来越多的人过上了较为富裕的生活。人们对未来经济持续发展的预期也跟着乐观起来。”大家转变了观念，花起明天的钱。中国人民大学金融学博士代鹏告诉时讯记者，现代许多购房者开始主动向银行贷款，这种因消费向银行贷款的负债者与真正意义上的“负翁”有所不同，负翁是当借债购房者遭遇经济萧条或者房产泡沫破灭时，他所拥有的资产为负的人。比如原来你有30万元净资产，从银行贷款70万买了一套合同价值为100万的房产，当遭遇房产泡沫，资产缩水，房价下降为60万，但你应偿还银行的本金仍为70万，这时的你就因资不抵债而变成了负资产者。

　　四个关键词：需求

　　“当人们手中有了闲钱，满足人们生活之余，就有了投资需求。而股市波动、证券风险、保险没有高收益、被誉为金边货币的国债也收益过低。由于社会中投资品种太少，大量的投资需求得不到满足，买房自然成了人们的投资首选。”全国工商联住宅产业商会的聂梅生分析道：这其中又包括自用性需求和投资性需求，房产作为不动产，本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。大量个人投资流向房地产市场是必然的。这个投资性需求不容忽视，但一旦投资性需求大于自住性需求，又容易导致金融风险。

　　平抑

　　国务院《关于切实稳定住房价格的通知》中主题明确指向“稳定”和“平抑”。原因在于房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，房产业过热会带动相关行业的价格也快速上涨，如钢材、水泥、建材等。这种因为投资拉动GDP增长的经济增长模式不利于中国经济的良性发展。政府之所以出台系列举措进行宏观调控，就好比要加上一个刹车系统，让房产行业更平稳地发展，而不是任其像一匹脱缰的马不顾翻车风险地行进。长远来看，国家适当地进行调控对开发商是有好处的。

　　利率

　　为了抑制房价，打击投机，央行5个月内两度提高房贷利率。潘石屹接受时讯记者采访时说，加息或者调整对房贷的优惠利率，都只是政府驾驭房产市场的一种平衡手段，这对于购房者并不会构成太大的影响，关键在于百姓所担心的是会不会出现经济学家易容宪等所说的进入了一个加息周期，但央行行长周小川公开否认过这一结论。我认为，“如果真的发生易容宪所说的情况，那牵涉到的就不光是房地产行业、金融、进出口贸易，很多行业都会受到影响，并且很可能还会出现一大批人失业的局面。这完全是经济学家瞎说。”

　　土地

　　当前，国家为稳定房价出台的政策是抽紧两根，银根和地根。银根是指抬高贷款门槛、调整利率；而地根是加强对国有土地的控制，表面上有关部门已制定出今年一年的土地放量，但实际上的土地有效供给不足。简单从数据上看，今年批了多少地有一个量，但这当中的地很多是生地，而不是行业俗称的熟地，有部分是协议转让，另外还有些没拆迁的地，政府的政策又有所控制，如阳光100项目，做完了一期没法接着做二三期，就在于无法拆迁。而拿到拆迁地的开发商，光办好立项的周期恐怕就要一两年。况且现在的购房者对于房屋的期望值也在不断提升，与过去的安居房屋不同，现在更强调舒适度，比如是否有绿地、湖泊、景观等，随着这些建筑成本和标准的提升，价格上涨也是自然而然的。