政策挤压与市场对峙下楼市三问 观望还会持续多久

　　悬念开始消除，僵局正被打破。七部委关于稳定住房价格的综合意见的出台，使住房市场的诸多疑问开始有了求解的可能。眼下，市场上买卖双方浓烈的观望气氛还会持续多久？会不会重复去年下半年的价格“反弹”？在开征营业税、人民币升值压力等多重因素综合作用下，6月份是否将成为楼市的“分水岭”？对此，市场到了理性预期的时候了。

　　一问观望还会持续多久？

　　买卖双方僵持观望、投资性行情基本停止、交易量大幅缩水、市场整体趋冷，这是眼下上海商品房住宅市场的基本状况。“五一”黄金周历来是上海楼市展销的活跃期，但今年“五一”房展尽管参展楼盘规模超过往届，但成交量与人气却锐减，新建住房成交量不及去年同期的二成，二手住房交易量更是不到一半。“观望”成了当前楼市浓重的底色。

　　“房产之窗”网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积同比下降37％，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的首次下滑。在二手房市场，多数中介认为，新增委托放盘量同比上升了30％，但成交量不升反跌，近一个月来普遍萎缩了六到七成。

　　从众人哄抢、一房难求到房源累积乏人问津，市场出现强烈反差的背后是：接连出台的楼市调控政策对于市场的影响开始显现，买方心态出现了大逆转，由跟风追涨到持币观望，由被动接受卖方定价到主动看跌、大肆杀价。上海一楼市专刊今年3月、4月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。准备购屋者比例从先前的91％锐减为68％，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人则从31％陡升至53％，其卖房目的则从“再投资房产”（82％）逐步向获利了结（63％）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。

　　“观望是交易的‘毒药’！”一位房产经纪人说。而这“毒药”的“药性”还会持续多久？这将取决于市场对大多数人所需要的、适当区位内中低价房源的“有效供给”的现实力度，以及人们对它的预期力度，而七部委联合出台的意见从两方面打破了市场均势，它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对两年内转手交易全额征收营业税的“税收砍刀”抑制投资。对于买方来说，这不啻是获得了一把尚方宝剑，在心理上，买方已占据完全优势。而卖方，尤其是以银行资金作为杠杆的短线投资者的心理防线在走向崩溃。

　　可以预计，未来一段时间，楼市双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会有更大的选择空间，并会渐次入市，市场交易量将止滑回升。

　　二问反弹会不会出现？

　　尽管交易缩量是当下上海等热点区域楼市的显著走势，尽管各地都出现了部分楼盘的价格下探迹象，但眼下房价整体上依然维持在较高位，一些新开楼盘出于营销策略考虑，坚持“绝对不降价”，甚至要提价销售。去年楼市在4月调控后，经过短暂观望，随后迅速放量反弹的局面今年会不会重现？这将取决于当前楼市盘整中的各因素间的较量。从政策面来讲，调控的目标是要稳定房价、让楼市回归理性，自然会排斥价格“反弹”。

　　目前，热点区域的房地产市场大多面临两种挤压。一是二手房挤压新房。以上海为例，二手房挂牌上市一直在放量，其价格跌势在不断加剧，急于出手的投资客降价一成多的个案增多，这对新房定价直接产生下拉影响。二是城市外围楼盘挤压中心楼盘。以上海为例，上市的新房主要分布在宝山、松江等城外区域，外环线外成交比重在上升，“五一”期间这一比重由40％飙升到74％。因为价格优势，传统外围区域受到买家越来越多的关注。

　　而以上两种挤压又导致第三种挤压———预期挤压现市，无论现价多少，买方总认为还能再低一点。但市场中的另一方开发商却依然一派坚挺。“开发商绝对不会轻易降价！”上海某知名地产集团营销总监说，目前情况下，“很可能越降越卖不动”，提价、保价倒是不少开发商的销售策略。但业内多数人士认为，大开发商也许能挺，但销售滞缓所带来的资金压力会迫使中小开发商松动价格。

　　中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，去年楼市调控市场在经过短暂观望后迅速反弹，但这次的情况明显不同，两个多月的观望已过，政策面的“组合拳”频出，开发商的市场主导权越来越小，捂盘、提价的可能性已很小。

　　三问“6月分水岭”？

　　对于处于盘整之中的楼市来说，6月份将是个关键节点。七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这把“税收砍刀”的砍削力度远比上海此前对差价部分征收营业税要大。它将导致两种变化：一是一些贷款压力小的投资者开始转做长线投资，一则个人购买住房超过两年转手交易的，销售时免征营业税，二则从长远看，楼市仍看涨。目前，上海二手房市场挂牌量减少，而市场实际成交量在萎缩，这说明一些投资客开始转做长线。第二种变化是，资金回笼压力大的短期投资客只能选择价格“跳水”抛售。这将从5月份的最后两周行情中窥见一斑。

　　业内分析机构认为，人民币升值预期的日益临近将酝酿更大的楼市风云。虽然具体数目不能确定，但从去年10月份到今年初，大量热钱进入上海等地的房地产行业几无争议。热钱的主要目的是赌人民币升值，人民币一旦升值，即会抽走，而眼下，种种迹象表明，人民币升值的步伐似已临近。一位投资银行人士认为，七部委对两年内转手住房开征全额税不能孤立地看待，应该与其他可能的经济动作联系起来。如果人民币真的升值，这将进一步引起楼市变化。

　　而从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从3月调控政策出台至今已有两个月。“五一”房展会上新盘预热情况也显示，五六月将是新楼盘上市的高峰期。综合判断，也许6月份真的会成为楼市的“分水岭”？

　　北京市场

　　新政加大税收抑制“无效需求”百姓购房“有效需求”不受影响

　　本报讯继4月27日国务院办公厅下发了“八条”加强当前房地产市场引导和调控“稳定房价”的措施后，近日又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确要通过加大税收调节力度遏制房价，这将对北京购房人产生什么影响？市场人士和专家认为，新政抑制的是包括投机在内的“无效需求”，对老百姓购房的“有效需求”不会有任何影响，甚至有鼓励措施。

　　北京中原房地产经纪公司总经理李文杰认为，关于国务院的“八条”措施，从第一条到第四条，分别从规划、商品房结构调整、土地供应、中低价位房子的房价和供应以及廉租房等不同方面、不同层次调整房地产市场；而第五条和第六条的内容实际上建设部、央行等部门相继出台的一些房地产市场相关管理办法都涉及到了，但是从全国房地产市场实际情况看，这些已经出台的制度或管理措施并没有得到严格实施；最后两条有关房地产市场的法治建设和市场监测的加强则是属于需要政府“长期规范”的内容。相比之下，新近出台的“税收调整”新政在遏制房价的力度上要具体、翔实得多，其中包括：自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。除此之外，意见还提出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。为了切实保障百姓自住住房需求，意见还特别对享受优惠政策的普通住房明确了认定标准。

　　北京华贸中心总经理房超认为，现行税收政策对房屋买卖缴纳营业税的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的差额征收。因此，对比之下不难看出，此次住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制包括“以小博大，靠银行按揭”投机楼市、炒卖等在内的“无效需求”，而对老百姓购房———包括自住以及和自己的经济能力匹配的合理投资在内的“有效需求”，此次调整非但没有打击，还进行了鼓励———对普通住房的优惠政策以及由过去对什么是普通自用住房没有严格界定到明确普通住宅的标准等就表明了这点。

　　市场的反响也印证了房超的观点。记者在宽house、金地国际花园、华贸中心、第七街区、长安新城等售楼处看到，真正是因为居住或资金实力比较雄厚的买房人并没有特别在意接连出台的房价“打压”政策，用购房人郑先生的话说是：“政策再变，房子总得住，该买也得买啊。”而相比之下，一些靠银行的钱“以小博大”贷款多处“置业投资”的“投机者”则阵脚有点慌乱。李文杰对此表示，这也许就是政府想要的：遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，合理引导住房消费。

　　权威解读

　　税务总局有关负责人详解房地产税收政策

　　国家税务总局负责人12日就房地产行业税收政策做了详细解读。

　　税收优惠政策曾促进房地产发展

　　这位负责人指出，1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。这在营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等方面都有体现。这些优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业（包括住宅）发展速度加快。今年以来，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

　　对营业税优惠政策做两大调整

　　根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了如下调整。

　　一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。

　　二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。

　　对不符合享受优惠政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠

　　他强调，目前，国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法，下发以后各地要严格执行。对不符合享受优惠政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠，对于违法给予税收优惠，影响国家宏观调控政策效果的，要追究有关人员责任。（徐寿松余美英 陈二厚）（来源：北京青年报）