南京地产专业人士重新解读“国八条”

　　新闻提示：

　　去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，3月底，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，被社会上简要地称为“国八条”。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。会上又在“国八条”基础上，提出当前要从规划、土地等8个方面采取措施，加强房地产市场引导和调控。而“国八条”出来以后，各个方面包括媒体，纷纷对其进行“解读”。但更多的理解是：国家要采取“组合拳”，投出“重磅炸弹”打压楼市，让住房价格降下来。受到这样一部分的舆论导向影响，我市不少打算购房的市民，也放弃了购房打算，加入到了观望者行列。4月份，南京日报《南京地产》编辑部邀请了东南大学房地产研究所所长李启明教授、栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉等10多位在宁的专家、地产界老总，举行了一场“新政下的南京地产”研讨会。经过研讨，他们最终达成一致共识：国家宏观调控不等于打压楼市；让住房价格保持稳定，也不等于就是要让房价下跌。那么，“国八条”的真正用意到底在哪里？其精神实质究竟是什么？昨天，南京日报记者采访了房地产主管部门负责人和房地产界知名老总，逐条请他们进行解读。

　　高度重视稳定住房价格工作

　　房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制和处理不当，有可能演变为全局性问题。因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过块的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。郭宏定（市房产局副局长）：目前，国内部分地区楼市投资、投机成分比较重，甚至有开发商与销售代理公司联手炒作，导致住房价格上涨过快。而房地产业事关国计民生，所以必须切实稳定住房价格。这一条要求强调的是稳定住房价格的重要意义，其中十分清楚地表示，如果局部地区的房价过快上涨不加以控制，就有可能成为全局性的问题，所以必须高度重视。陈兴汉（南京栖霞建设集团有限公司董事长）：去年以来，随着土地、建材等价格上涨，以及少数地区存在炒房行为、供求关系失衡、宏观调控后土地供应量减少等原因，导致部分地区房价涨幅较大。今年的国家两会期间，人大代表、政协委员对此也提出了很多意见。房价涨幅过大不利于安定团结，长期下去将导致局部地区楼市出现泡沫。同样，房价涨幅过大，会造成产业高度集中，不利于经济的稳定发展。

　　切实负起稳定住房价格的责任

　　保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。地方各级人民政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县入民政府的责任。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。郭宏定：这一条明确了稳定住房价格的责任。其中明确指出，切实稳定住房价格，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。而控制住房价格上涨势头，真正的目的就在于防止大起大落，促进楼市健康发展，这也是“国八条”的核心所在。李粉山（江苏中江国际开发公司总经理）：我理解，这一条的含义有4个方面。1、稳定住房价格是政府调控房地产市场，而不是干预市场经济。这是社会主义市场经济健康发展的必要手段。回顾中国大陆房地产市场的兴起、发展过程，都是与政府的引导分不开的。1998年住房制度改革，1999、2000年金融和土地对房地产的开闸放水，等等。因为中国大陆的房地产是一个年轻的产业，需要培植、培养和规范，随着房地产市场的健康发展，政府职能在房产经济的活动中将日益淡化。2、稳定不排除在不同地区和不同的时段内，住房价格会发生小幅波动。因此，要消除抑制房价就是房地产价格下跌的认识。随着社会物价的自然上涨，住房价格在消费价格上涨区间内的波动，是一种合规的正常现象和健康的表现。3、稳定住房价格的重点，是面对广大老百姓购买的普通商品房和经济适用房。这就明确不包括高档物业，如别墅、豪宅、豪华公寓等。高档物业的价格上涨不在调控之列。这就为房地产市场的发展、居民居住的多层次需要提供了空间，为地方政府结合各地实际，制定控制普通商品房和经济适用房价格奠定了基础。4、稳定住房价格的关键，是控制大涨大落。房价大涨，要追究领导责任；大落影响经济运行和社会稳定，也要追究领导责任。从这里可以看出，“国八条”的目的是通过调控，使得房地产市场健康发展。

　　大力调整和改善住房供应结构

　　各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。要有计划的增加普通商品住房和经济适用住房建筑规模，并对外公布；全面、落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。郭宏定：这条要求特别强调，各地楼市的情况不同，房价不同，问题也不一样，所以要因地制宜，抓住重点，不能搞一刀切。我们南京一下步的调控措施尽管还没有最终出台，但总的调控原则已经确定，即：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对等；强化法制，加强监管。而通过“一城三区”的建设，我市的住房供应结构也在逐步得到改善。特别是“三房工程”的建设，解决了一大批中低收入家庭的居住困难。今年，“三房工程”不仅不会削弱，相反还要进一步强化。裴稼康（南京国际集团股份有限公司副总裁）：这条要求，对于稳定和保持楼市的健康发展很重要。因为一个健康的市场，一定是供求平衡的市场，而供求平衡又体现在不同结构、各个层次上的平衡与和谐。我认为，与上海相比，南京楼市还不够成熟，在住宅的供应方面，不同层次的供应还没有细分出来，中、高、低档物业并不十分明确。这又导致了这样的结果，即有钱的人掏了很多的钱，却买不到物有所值的房子；而收入不太高的人又买不起房子，因为市场上缺少相应的房源。

　　严格控制被动性住房需求

　　各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号）的要求，从经济社会发展的实际需要出发，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，进一步减轻市场压力。2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。郭宏定：楼市调控是一种双向的调控，即既要调控供应，又要调控需求。而从需求来讲，包括本地居民的自居性需求、投资性需求和城市化带来的自然增长需求，也包括拆迁所带来的被动需求。拆迁所带来的被动需求，属于短期内产生的突发性需求，政府是完全可以通过调控来调节的。从去年以来，南京一直在控制拆迁规模。2003年，全市城镇和农村拆迁家庭大约有5万户，而去年的拆迁规模已经大大压缩。今年的拆迁规模照样会大大低于前年，纳入拆迁范围的房屋，主要是因十运会和重点工程项目的需要而必须折的；对于商业性的拆迁项目，可以推迟的，则尽量放一放。程湘宁（南京集成房地产开发有限公司董事长）：这一条主要是国家控制拆迁规模而定的。从爱护市场的角度出发，通过对市场的控制，包括房源源头和消费需求两方面的控制，从而使市场健康稳定的发展。客观上说，由于外来人口的不断增加，消费者的需求也在不断增加，房地产市场也随之混乱起来。国家作出这样的调控是非常理性的，目的在于避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，进一步减轻市场压力。另外，通过这样的调控也可以把那些没有诚信、实力、不懂专业的杂牌公司给剔除掉，使房地产市场回归理性化，使业主买房也更理性化。自从房地产市场火热起来后，开发商也在不断增加，不管是专业的还是不专业的，什么人都来做开发商，虽然资金问题是解决了，但技术上却存在很大的漏洞。通过调控后，混乱的市场就会得以遏制，逐步走向理性、健康，这也是我们开发商共同的想法。

　　正确引导居民合理消费预期

　　要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。要在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上，整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。要加大宣传力度，适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息，正确引导居民合理消费和心理预期。同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动。盛广恒（青岛华欧集团公司总经理助理、南京华欧舜都置业有限公司项目总监）：我认为这一条更多是针对媒体而言的。因为消费者都很关心房价的上涨或下跌，如果上涨他们就会想赶紧买房，以免房价会越升越高；但如果要下跌了，他们就会持观望态度，这样对房地产市场的发展是很不利的。因此，媒体就应充分发挥舆论监督的作用，加大和规范宣传力度，适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息，正确引导消费者合理消费和心理预期其实大家都不希望房价暴涨或暴跌，而是希望房地产市场健康稳定的发展。房地产如果出现什么波动，它所产生的负面作用是非常大的，它牵涉金融、钢材等几十个行业的发展。东南大学李启明教授说的一句话很对，他说：“政府对房地产市场的调控不等于对房地产的打压，调控是为了使房地产市场更健康稳定的发展。”因为房地产不以人的意识为变化，它是客观存在的。

　　全面监测房地产市场运行

　　要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。要立足当前，着眼长远，加强对房地产市场有关问题的研究，尽快对房地产市场特别是住房价格情况进行一次全面的分析，继续完善调控住房价格的有关政策措施。同时，要制订相关应急预案，及时处置和防范房地产市场运行中可能出现的各种问题。郭宏定：对于这条要求，我市还是走在前面的。近几年，我市一直定期发布房地产市场运行报告，以引导市民购房和开发商投资开发。去年底，我市比较早地开通了南京网上房地产，把楼盘的认购量、成交量、成交价格等基本信息全部在网上公示。最近，我们又把各个楼盘在一定时期内的价格上涨幅度，在网上进行公示，努力打造出一个透明的楼市。

　　积极贯彻调控住房供求的各项政策措施

　　为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，国务院有关部门已经出台了土地、金融、财税等一系列政策措施，还将根据情况适时出台有关政策。各地区要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。同时，要注意总结好的经验和做法，研究制订符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实把过高的住房价格降下来。郭宏定：近几年来，为了促进房地产市场健康发展，我市先后采取了十大调控措施。即：推动“一城三区”建设，拓展城市发展空间；积极盘活存量土地；全面实施“三房工程”，加强住房保障；适度控制拆迁规模；出台并实施“禁炒令”，控制投机炒房行为；实施网上房地产工程，建设“阳光楼市”；加强市场监管，实行“一房清”、“一手交房、一手交证”，让市民明明白白购房；出台商品房附属设施转让暂行规定；出台房屋租赁管理办法；稳定购房需要，合理引导消费。今年，我市还将在近期内，在维护中央政策的权威性、统一性、有效性的前提下，结合本地实际，出台相应的措施。这些措施将会涉及到土地、规划、供求关系等。但是，鉴于南京楼市还是比较健康的，所以这些措施将会主要为了进一步巩固所取得的成果。

　　认真组织对稳定住房价格工作的督促检查

　　为督促各地贯彻落实国家宏观调控政策，切实做好稳定住房价格工作，国务院有关部门将以适当方式，对各地住房价格及各项政策措施贯彻落实情况进行检查和指导。对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。各地区也要加强对各市、县工作的指导协调，进一步加大监督检查力度，确保各项政策措施落到实处。各地区和有关部门要认真组织督查工作，加强协调和配合，对检查中发现的问题和各地的反映的重大情况及时向国务院报告。郭宏定：这条是要求各相关部门、地方政府和开发商，都要切实贯彻落实国家的政策。为了落实国家的要求，我市近期已经召开了多次、各个层次的调研会、座谈会，相关落实措施将会在近期出台。而对于市场的监管，我市在“五一”前即已出台了10条涉及楼盘销售各处环节的监管措施，包括严厉打击无证销售行为、楼盘领取预售许可证后要在20天内开盘销售、严格预留房源管理，等等。袁人牛（江苏中住房地产开发有限公司总经理）：我认为，提出这一条的目的，主要是为了保证稳定住房价格的相关措施得到更好地贯彻。保证房价稳定，最主要是要地价稳定。因为从目前的情况来说，除了地价，其他的价格都很透明，很公开，只有地价还不是很透明；地价真正做到公平、公开、稳定了，房价也就稳定了。　本报记者侯锦阳　实习记者蔡芳(编辑　丹妮)