停止别墅供地 哄抬房价重罚 |
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http://www.sina.com.cn 2005年05月13日16:00 扬子晚报 |
新华社电 国务院办公厅日前转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。记者就此采访了建设部副部长刘志峰。 房价过快上涨五大原因 问:2004年以来,全国商品住房平均价格出现了两位数增长。而且房价过快上涨的势头,从东部沿海地区向其他地区扩展。您认为房价过快上涨的主要原因是什么? 答:原因是多方面的。有些是合理因素,如城镇人口增长较快,居民生活水平不断提高,对住房需求迅速增加;土地价格上升,建筑材料价格上涨,加之商品房品质提高,配套设施和环境改善,商品房开发建设成本增加。但是,也有许多不合理因素。主要是: 第一,大量资金涌入房地产市场。近年来,银行存款利率较低,股市低迷,社会资金缺乏其他投资渠道,纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。 第二,一些地区投机炒作现象严重,投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期,也参与购房投资;或者担心房价继续上涨而提前入市。 第三,商品住房供应结构不合理,中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,抬高了商品住房的平均价格。 第四,部分城市盲目大拆大建,搞不切实际的形象工程、政绩工程,带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下,抬高了土地和房地产市场的价格。 第五,市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明,通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段,哄抬房价,误导市场预期。 解决中低价房供应不足 问:老百姓的普遍感受是,当前中低价位普通商品住房供应不足,请问如何解决这个问题? 答:为保证中低价位普通商品住房供应,《意见》提出了四条明确要求:一是强化城市规划调控,落实此类项目建设。要求各地人民政府尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排,并向社会公布,接受社会监督,稳定市场预期。房价上涨过快的地区,住宅建设要以这类住宅项目为主。城市规划主管部门要根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房项目建设需求,在项目选址定点上予以保证;规划审批中,要优先审查,加快工作进度。二是控制这类住房的价格。对中低价位普通商品住房建设项目,在供应土地前,由城市规划主管部门详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件,房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,并作为土地出让的前置条件。三是加大土地供应调控力度。对居住用地价格、住房价格上涨过快的城市,适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住宅用地供应。依法制止炒买炒卖土地和囤积土地行为。四是鼓励和规范发展住房租赁市场,多渠道增加住房供给。 增加经适房用地供应 问:经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。但去年来经济适用住房投资出现负增长,有的城市甚至停止经济适用住房建设。请问《意见》对此提出了什么措施? 答:2004年,经国务院原则同意,建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合印发了《经济适用住房管理办法》,规范了经济适用住房建设、交易和管理行为,明确了价格的确定和公示制度。但是,这项政策在部分城市没有得到很好落实,2004年全国经济适用住房开发投资,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,导致经济适用住房供应严重不足。为增加经济适用住房供应,《意见》在提出适当增加经济适用住房用地供应的同时,要求各地按照《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定,落实经济适用住房项目招投标制度,严格实行政府指导价,切实降低开发建设成本,利润控制在3%以内。对套型面积、销售价格、销售对象以及开、竣工时间等提出控制性要求,并在《国有土地划拨决定书》中予以明确,向社会公示,接受社会监督。 完善廉租住房制度 问:为保障城镇最低收入家庭的基本住房需求,国务院反复强调要完善廉租住房制度。《意见》对此有什么新的具体要求? 答:总体看,多数城市的廉租住房制度建设还刚刚起步,存在一些市、县政府重视不够、资金不落实、覆盖面低等问题。针对这些问题,《意见》提出了三方面要求:一是抓紧开展最低收入家庭基本住房情况调查,全面掌握需求情况,建立保障对象档案。二是根据廉租住房需求,以财政预算安排为主,切实落实廉租住房资金来源,逐步扩大廉租住房制度覆盖面。包括对更多符合廉租住房条件的家庭给予保障;也包括根据当地经济社会发展水平的提高,逐步提高保障的标准。三是把廉租住房制度的实施情况,纳入省级政府对市(区)、县政府的目标责任制管理。 征税会否增加购房负担 问:此次税收政策的调整,会不会增加老百姓的购房负担? 答:对以自住为目的的普通住房消费,国家一直是支持的,1999年以来陆续出台了许多优惠政策。如对个人购买个人自用住宅减半征收契税;对个人购买并居住超过一年的普通住宅、个人自建自用住房在销售时免征营业税;对个人购买并居住不足一年的普通住宅,在销售时按销售价减去购入价后的差额计征营业税;对居民个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税等。从这次税收政策调整看,主要是调整了营业税政策,实行优惠政策要求的居住期从一年调整为两年。但居民为了自住而购买的普通住房,一般不会在两年内转让,因此国家对中低收入家庭住房消费的支持政策基本没有改变。 但由于过去对什么是普通自用住房没有严格界定,一些地区在执行中把优惠政策扩大化了。一些不该享受优惠的,甚至连投机投资性购房,也享受了。为有效抑制投机炒房行为,《意见》在要求严肃税收政策、严格税收征管的同时,采取了区别对待的办法,对享受优惠政策的普通住房提出了认定标准。享受优惠政策的普通住房要同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。考虑到各地区情况的差异,各地要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。其中,对面积和交易价格的规定,各地可在上述标准基础上适当浮动,但向上浮动的比例不得超过20%。这一标准,为土地供应、规划审批、信贷审核等环节的相关支持政策提供了依据,有利于推进节能省地型住宅建设。 严肃查处哄抬房价行为 问:当前,在房地产开发、交易、中介服务和管理环节中存在许多违法违规行为。特别是有的开发商和中介机构利用市场信息不对称、对国家宏观政策作歪曲解释,通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,社会反映强烈。对这些行为怎样进行查处? 答:整顿和规范房地产市场秩序,加强市场监管,也是这次稳定房价工作的重要内容。有关部门将严格市场准入,加强房地产开发企业和中介机构资质管理。没有取得房地产开发和中介资质的,不得从事房地产开发和中介业务。对于那些恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场等行为,必须依法严肃查处;对情节严重、性质恶劣的,要依法从重处罚。《意见》对此作出了明确规定。同时要求,对开发企业和中介机构违法违规销售行为,房地产行政主管部门要将其作为不良记录,纳入企业信用档案,并公开予以曝光。对这些违法违规行为,消费者也应积极向地方政府有关部门举报。 新政有利于中低收入家庭 问:从总体上看,《意见》是否有利于中低收入家庭? 答:《意见》提出的各项措施,都是保护群众合理改善居住条件的住房消费的,都是有利于中低收入家庭的。稳定房价,本身就是把减轻中低收入家庭的住房负担作为重要的出发点之一。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应,既是调控房价的重要措施,也是为了满足中低收入家庭的购房需要。整顿规范市场秩序,可以为购房家庭创造一个放心的住房消费环境。完善城镇廉租住房制度,扩大廉租住房制度覆盖面,可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。税收政策的调整,则更加明确地把税收优惠落实到中低收入家庭。新华社记者 杜宇 齐中熙 |