沪住宅成炒家烫手山芋 成交价每平米下跌3000元

　　“五一”长假过后，上海楼市颇为清淡。5月11日10时，记者在上海网上交易网站——“房产之窗”上看到，上海城区房产交易量几乎为零，零星成交的房产大多为郊区房，上海住宅成交均价夸张地表现为下跌3000多元/平方米。

　　记者从各方面得到的信息显示，曾经被炒家热烈追捧的住宅类房产，如今价格正向理性价值回归。许多炒家原以为奇货可居的房子，如今仿佛是个烫手山芋急于脱手，即使是赔本抛出也在所不惜。

　　挂牌出售量急增

　　自从三月份央行上海分行叫停二手房交易“转按揭”后，上海楼市行情立刻做出反应。据上海大型房产中介公司金丰易居统计显示，进入5月份，挂牌出售量急增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的2倍，最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。预计二季度的抛盘仍会不断攀升。

　　激增挂牌房源中不仅有炒家抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也加入到挂牌大军中，使得挂牌量一浪高过一浪。据金丰易居统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上。另一房产中介机构“外滩房产”发现，短期获利的投机者也较为活跃。他们通过对购进后不满一年即出售的房源做了统计:4月份，不满一年出售的房源量占了总挂牌量的5.5%。一些投资客情急之下，直接在自己要出售的房子外打出“急售”的自制广告条幅。

　　除了二手房成交清淡外，新房销售量也急剧萎缩。位于松江区一楼盘，推出281套可售房源，在近10天里仅售出3套。

　　银行直指炒楼人“命门”

　　银行业界人士透露，进入4月份，上海个人房贷提前还贷业务量几乎呈现一种“井喷”态势。而更为值得关注的是，在提前还贷申请增多的同时，新房贷需求减少。据上海建行、工行的支行网点人员透露，进入4月，提前还贷量比前3个月翻了一番以上。

　　据业界人士观察，在近期提前还贷的客户中，以江浙一带外地人居多。在近期提前还贷的客户中，相当部分贷款不满1年，当前一次性提前还贷多有交易背景。因为按照新交易规则，只有付完全款，才可上市交易。许多投资人在加息及政府财税等政策“组合拳”的打压下，对楼市预期转而看淡。为避免亏本，他们开始急于抛盘，以从楼市中抽身。事实上，沪上各商业银行叫停“转按揭”所达到的限制炒房效果可以说是立竿见影。当银行不再提供转按揭业务后，炒家将手中楼盘“出货”就成了不二的选择。

　　再有，银行在叫停转按揭的同时，还相应地提高了购买高档房和第二套以上住房的贷款门槛(如提高首付成数、上浮利率)，这使得二次接盘的购买力在某种程度上被削弱。如此一来，炒家手上所握有的房子越多，其负担也就会越重。

　　投机炒房将逐步退出市场

　　客观地说，像上海这样特大城市的房价上涨，是在几股“合力”下形成的。

　　首先，作为长三角经济的龙头城市，上海楼市中真实的需求巨大。其次，外资长期看好中国经济发展，他们在中国各主要城市投资不动产似乎不能简单地理解为是赌人民币升值和短炒投机，其盈利目标或许更为长远。第三，在目前我国缺乏其它较好投资管道的形势下，民间资本流入房地产市场成为一种并非偶然的选择。

　　此间分析人士认为，当前比较积极的自救方略是想尽办法集资还款，然后将手中楼盘逐个抛出，滚动操作，以求将损失降至最低。如果炒家手里握有的房子太多，面对沉重的还款压力以及银行罚息而无力自救，那么很有可能会有部分炒家因此而破产。如果这部分炒家破产，银行也将面临处置贷款抵押物的问题。由于炒家大多首付了二成房款，因此银行在处置破产炒家的楼盘时，理论上有20%的降价空间，如果这部分房产数量成一定规模的话，或许会对市场行情产生一定影响。

　　从目前上海二级和三级市场成交相对清淡的市况看，购房者的预期正在逐渐转变。这对以往过高的房价向理性价值回归是有着积极影响的。有关人士预测，在政策组合拳的打击下，投机炒房的购买力会逐步退出市场，这对挤出部分房地产泡沫极其有利，房地产价格将更能体现市场的真实需求。(来源:新华社作者:孟坚）